Để cái mặt bằng giá chung cư mà chúng ta thấy hiện nay thực sự gãy gập xuống, thì ít nhất 4 "con thiên nga đen" này phải cùng lúc xuất hiện, mà nhìn vào thực tế năm 2026 hiện tại thì thấy viễn cảnh này xa vời lắm.

Đầu tiên là chuyện nguồn cung mới phải "phá giá". Báo đài cứ rêu rao nguồn cung sắp bung, nhưng khổ nỗi toàn hàng phân khúc 80 - 120 triệu/m2 thì nó chỉ làm trung bình giá thị trường tăng thêm chứ làm sao giảm được? Để giá sập, chúng ta cần những siêu dự án tầm 20 - 25 triệu/m2 đập thẳng vào các vành đai đô thị để hút sạch sức mua, lúc đó mấy căn tập thể cũ nát đang ngáo giá 50 triệu/m2 mới chịu hạ mình xuống để sinh tồn.

Thế nhưng nhìn lại đi, Luật Đất đai mới đưa chi phí đền bù về sát giá thị trường, quỹ đất rẻ đã tuyệt chủng từ lâu rồi, chờ nhà ở xã hội cứu rỗi thì có khi con bạn đã vào đến đại học.

Tiếp đến là "điểm gãy" của lãi suất. Lãi suất nhích nhẹ 9-10% chỉ làm thị trường đóng băng thôi, muốn giá rơi tự do thì nó phải vọt lên 14-16% và neo cứng ở đó tầm 2 năm. Lúc ấy, những cặp vợ chồng trẻ liều lĩnh vay 70% mới thực sự nếm trải "địa ngục" khi mỗi tháng gánh 60-80 triệu tiền lãi, buộc họ phải bán tháo cắt lỗ trước khi ngân hàng siết nợ. Những giao dịch "máu chảy thành sông" như thế mới đủ sức kéo biểu đồ giá đi xuống.

Một yếu tố nữa mà giới găm hàng cực sợ là thuế bất động sản thứ hai. Hiện tại, bạn ôm 3-4 căn để không thì cũng chẳng mất chi phí duy trì là mấy, nhưng thử áp thuế 2%/năm xem, sở hữu khối tài sản 15 tỷ mà mỗi năm bỏ ra 300 triệu tiền thuế thì giới đầu cơ sẽ hoảng loạn giẫm đạp lên nhau mà xả hàng ngay lập tức. Nhưng thực tế thì sao? Đạo luật này vẫn nằm trên bàn giấy vì những người có quyền quyết định thường chẳng bao giờ chỉ sở hữu một căn nhà.

Và cuối cùng là sự bốc hơi của lực cầu. Chung cư có giá trị ở thực rất cao, nên chỉ khi nền kinh tế suy thoái sâu, làn sóng sa thải quét sạch thu nhập của giới trung lưu. Khi người ta phải lo tiền chợ mỗi ngày và xót xa từng đồng trả góp, giấc mơ mua nhà tự động tắt ngấm. Lực cầu biến mất, bong bóng tự xẹp.

Nhìn thẳng vào bàn cờ vĩ mô giai đoạn 2026 - 2030, khi chi phí đầu vào lập đỉnh, lãi suất vẫn phải kìm kẹp để cứu sản xuất và dòng người nhập cư vẫn đổ về Hà Nội, TP.HCM không ngừng nghỉ, thì câu hỏi thật sự dành cho bạn là: Cầm vài tỷ trong tay lúc này, bạn nghĩ mình là thợ săn đang chờ thị trường sập, hay thực chất tiền của bạn đang bị lạm phát ăn mòn từng giờ? Chung cư không hề tăng giá vô lý, có chăng chỉ là đồng tiền trong túi chúng ta đang ngày càng mất giá so với giá trị thực của đất đai mà thôi. Liệu chúng ta đang chờ đợi một cơ hội vàng, hay đang bỏ lỡ những chuyến tàu cuối cùng vì một giấc mơ bắt đáy không có thật?

Cái giá của sự chờ đợi đôi khi lại đắt hơn cả giá nhà mà bạn đang chê đắt, bạn có đồng ý với quan điểm này không?