Cách biệt giá chung cư tại 2 thị trường lớn Hà Nội và TP.HCM

Sau nhiều duy trì sức nóng với đà tăng giá cao hơn chung cư Hà Nội, trong quý II/2022, chung cư tại TP. HCM chỉ tăng giá 4% ở phân khúc cao cấp, trung cấp và 7% ở phân khúc căn hộ bình dân so với năm 2021. Trong khi đó, tại Hà Nội, phân khúc bình dân tăng giá đến 14%, trung cấp tăng giá 7% và phân khúc cao cấp tăng giá 12%.

Theo số liệu được ghi nhận, tính đến quý II/2022, giá rao bán chung cư bình dân ở Hà Nội ở mức 30 triệu đồng/m2. Giá rao bán chung cư trung cấp là 40 triệu đồng/m2. Giá rao bán chung cư cao cấp là 90 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư bình dân là 35 triệu đồng/m2. Với chung cư trung cấp, giá rao bán trung bình ở mức 55 triệu đồng/m2. Giá rao bán chung cư cao cấp hiện đang ở mức giá từ 90 - hơn 100 triệu đồng/m2.

Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội phần lớn vẫn đang nằm ở mức 50 triệu đồng/m2, trong khi đó, phân khúc từ dưới 50 triệu đồng tại TP.HCM hầu như không có nhiều. Giá chung cư cao cấp tại TP.HCM đã lên đến 90 - 120 triệu đồng. Hiện một dự án căn hộ tại TP.HCM hiện đã chạm mốc giá 425 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, mức giá chung cư đã ở mức rất cao, dư địa tăng giá bị chậm lại, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng như hiện tại.

Với đà tăng giá này, giới đầu tư cho rằng giá bán một số phân khúc chung cư tại Hà Nội sẽ ngày càng tăng cao, tuy nhiên để có thể đuổi kịp TP. HCM là rất khó.

Tương tự, đối với tỷ suất lợi nhuận cho thuê, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội cũng tăng 4,4%, cao hơn hcm 3,8% tại TP.HCM. Mặc dù tỷ suất lợi nhuận cho thuê, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội tăng cao hơn tại TP.HCM song con số này đều thấp hơn mức của năm 2021, lợi suất cho thuê căn hộ là 4,3% (Hà Nội) và 4,1% (TP.HCM).

Giá nhà đi lên, nguồn cung đi xuống

Lời giải cho nguyên nhân khiến tốc độ tăng giá ở các phân khúc chung cư của Hà Nội tăng cao hơn ở TP.HCM, chuyên gia cho rằng vì vốn dĩ nền giá hầu hết các phân khúc của Hà Nội đang thấp hơn TP.HCM nên khi tăng giá tốc độ sẽ cao hơn là điều có thể lường trước.

Bên cạnh đó, vẫn là “chuyện muôn năm cũ”, sự lệch pha cung – cầu tại thị trường bất động sản được cho là tiền đề thúc đẩy giá căn hộ lên cao và nhanh. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 là hơn 39.084 sản phẩm, nhưng sang tới năm 2019 đã giảm xuống còn gần 22.500 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm xuống còn 16.350 sản phẩm. Năm 2021, số căn hộ được chào bán duy trì ở mức 16.841 sản phẩm.

Ngoài ra, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 năm 2021, khiến nhiều dự án phải tạm dừng thi công đã khiến nguồn cung căn hộ tại Hà Nội nói riêng chạm “đáy”. Dù đã xác định được nguyên nhân từ lâu nhưng vấn đề vẫn còn đó. Không những không chững lại, việc trì trệ giải quyết các điểm nghẽn đã đẩy tình trạng khan hiếm nguồn cung.

“Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở bị tắc đã được xác định là do cơ chế chồng chéo của hệ thống pháp luật, luật chồng luật,... Cùng đó, mặc dù thế giới đã có rất nhiều mô hình hạ giá nhà ở, nhưng nước ta chưa học tập được kinh nghiệm nước ngoài, cũng không tổng kết thực tế trong nước. Cho nên mới sinh ra hiện tượng, Luật vừa ban hành xong đã lỗi thời, vừa sửa xong lại phát sinh bất cập chỗ khác”, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ quan điểm.

Do đó, theo ông Võ, muốn hạ giá nhà ở tại Việt Nam, thì phải sửa được Luật Đất đai, và một số luật khác đang có sự chồng chéo. Nhưng muốn sửa được luật, trước mắt cán bộ nghiên cứu phải nghiên cứu thật kỹ các nút thắt đang tồn tại, và đưa ra phương án giải quyết.

Đồng tình với nhận định này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Riêng vấn đề xin thủ tục đầu tư, có địa phương làm kiểu này, cũng có địa phương làm ngược lại, mặc dù đã có thông tư hướng dẫn chung, nhưng không có địa phương nào làm giống địa phương nào. Trong bối cảnh hiện nay, khi cơ chế luật pháp của chúng ta còn nhiều bất cập, nhiều chồng chéo, nên các địa phương mới có tâm lý sợ sai, rụt rè trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó dẫn đến việc thiếu nhà ở trầm trọng”, ông Đính cho biết.

Tuy nhiên, trước tình trạng giá bán đang có tỷ lệ tăng cao, các chuyên gia dự đoán rằng xu hướng nhu cầu sẽ dịch chuyển sang thị trường cho thuê trong tương lai.

Theo Chất lượng cuộc sống