Giá chung cư thứ cấp tăng kỷ lục: Điều chưa từng có

Tại Hà Nội, giá bán chung cư cũ đạt trung bình 48 triệu đồng/m², tăng 26% so với năm trước – mức tăng cao nhất trong lịch sử. Đây là tín hiệu đáng chú ý, đặt ra nhiều câu hỏi về thực trạng cung cầu trên thị trường.

Phân tích nguyên nhân giá chung cư tăng cao

1️⃣ Nguồn cung khan hiếm:

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Các dự án mới phần lớn nằm trong phân khúc cao cấp, dẫn đến giá căn hộ thứ cấp tại các khu vực trung tâm bị đẩy lên.

Ví dụ: Tại dự án Times City (Hai Bà Trưng), giá căn hộ cũ tăng 56,8%, trong khi dự án The Artemis (Thanh Xuân) tăng tới 65,1% so với năm 2023.

2️⃣ Chi phí đầu vào tăng cao:

Giá vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay đều tăng, khiến giá bất động sản không có cơ hội giảm trong ngắn hạn.

3️⃣ Tác động từ hạ tầng giao thông:

TPHCM: Tuyến metro số 1 vận hành cuối năm 2024 đã đẩy giá căn hộ tại TP Thủ Đức tăng thêm 7-10%.

Hà Nội: Các dự án gần khu vực có hạ tầng phát triển mạnh như Nam Từ Liêm và Gia Lâm cũng tăng giá đáng kể, với mức tăng lần lượt là 38,8% và 50%.

Cầu vượt cung: Bài toán căn hộ trung cấp

Chung cư sơ cấp: Giá bán tại Hà Nội đạt mức 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với năm 2023. Đây là mức tăng nhanh nhất trong 8 năm qua, khiến người mua nhà càng gặp khó khăn.

Chung cư thứ cấp: Với mức giá phổ biến 48-49 triệu đồng/m² ở cả Hà Nội và TPHCM, người mua vẫn chọn chung cư cũ vì thiếu lựa chọn ở phân khúc trung cấp.

Tuy nhiên, sự chênh lệch lớn giữa giá và giá trị thực đang khiến nhiều căn hộ thứ cấp mất thanh khoản, đặc biệt là các dự án không có tiện ích hoặc hạ tầng yếu kém.

Hệ quả và dự báo cho năm 2025

1️⃣ Thị trường tiếp tục phân hóa:

Phân khúc cao cấp: Duy trì mức giá cao, nhưng không tạo được sức hút với người có thu nhập trung bình.

Phân khúc trung cấp và bình dân: Khan hiếm nguồn cung, dẫn đến giá tiếp tục tăng.

2️⃣ Giá nhà tăng nhưng thanh khoản giảm:

Theo VARS, chung cư cũ thiếu hạ tầng và tiện ích sẽ khó bán, ngay cả khi giá giảm.

3️⃣ Tăng trưởng tập trung ở khu vực có hạ tầng đồng bộ:

Các khu vực như TP Thủ Đức (TPHCM) và Gia Lâm (Hà Nội) sẽ là tâm điểm, nhờ hạ tầng giao thông phát triển.

Bài toán dài hạn: Điều chỉnh cung cầu

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự bất cân xứng nghiêm trọng. Trong khi nhu cầu nhà ở trung cấp và bình dân rất lớn, nguồn cung lại tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà, mà còn đặt ra thách thức lớn cho các nhà quản lý trong việc điều chỉnh chính sách.

Việc hạ giá hoặc kiểm soát chi phí đầu vào không phải là giải pháp tức thời. Tuy nhiên, chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ sẽ là chìa khóa để cân bằng thị trường trong tương lai.

KẾT LUẬN:

Giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội và TPHCM đang thiết lập những kỷ lục mới, nhưng đằng sau con số ấy là bài toán khó của một thị trường bất động sản mất cân bằng cung cầu. Đây là lúc các bên liên quan – từ nhà phát triển dự án, chính quyền, đến người dân – cần đồng lòng tìm giải pháp cho một thị trường minh bạch, bền vững hơn.