Nhiều năm trở lại đây, lượng người lao động đổ về Hà Nội làm việc và sinh sống tăng cao. Nhu cầu về nhà ở cũng vì thế mà biến động không ngừng, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư mới. 

Quan sát trên thị trường có thể thấy rõ, nếu cách đây 3 năm mặt bằng giá căn hộ chung cư cao cấp các khu vực sôi động nhất thị trường BĐS Hà Nội là Thanh Xuân, Hà Đông, Mỹ Đình, Cầu Giấy, Hoàng Mai chỉ quanh mức 30-35 triệu đồng/m2 thì hiện nay mặt bằng giá căn hộ chung cư cao cấp đã bị đẩy lên 40-45 triệu đồng/m2, thậm chí trên 50 triệu đồng/m2.

Cùng với phân khúc căn hộ chung cư cao cấp, các chuyên gia cũng cho biết phân khúc căn hộ chung cư giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2 cũng đang biến mất trên thị trường. Nguyên nhân bởi phân khúc này đã được các chủ đầu tư thi nhau đẩy giá lên thành căn hộ trung cấp với giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2.

"Giá căn hộ mới có xu hướng tăng cao là do các chủ đầu tư thi nhau đẩy giá. Đợt mở bán sau sẽ nhích hơn so với đợt mở bán trước. Dự án ra sau sẽ căn cứ vào các dự án được mở bán trước đó để định giá bán. Chính vì vậy, giá căn hộ chung cư mới liên tục tăng trong thời gian vừa qua", anh Dương một môi giới BĐS có thâm niên hơn 10 năm trong nghề cho biết.

Thực tế cho thấy, trong bối cảnh giao dịch trên thị trường thực sự trầm lắng do những tác động của dịch bệnh Covid-19 như quý 1 và quý 2 năm 2020 thì hầu hết các dự án vẫn không giảm, chỉ một số chủ đầu tư đưa ra thêm các ưu đãi để kích cầu.

Trong khi mặt bằng giá chung cư mới liên tục tăng thì có một thực tế hầu hết các chung cư đã đưa vào sử dụng từ 3-5 năm lại có hiện tượng giảm giá. 

Có thể kể đến như dự án Golden Land Mễ Trì, cách đây khoảng 4-5 năm khi dự án này vừa bắt đầu bàn giao giá giao dịch trên thị trường khoảng 36 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện tại giá bán các căn hộ đã qua sử dụng tại đây chỉ còn 30 triệu đồng/m2. Cách dự án này khoảng 200m là dự án Imperia Eden Park Mễ Trì đang trong quá trình xây dựng mới cũng đang được chào bán ở mức 45-50 triệu đồng/m2.

Cũng ở khu vực Mễ Trì, tại khu chung cư cao cấp Thăng Long Number One cách đây 2 năm giá giao dịch căn hộ khoảng 40 triệu đồng/m2 thì hiện nay mức giá chung bán ra tại đây chỉ còn khoảng 35 triệu đồng/m2. Được biết, Thăng Long Number One đã đi vào sử dụng khoảng 5 năm. 

Tương tự, tại khu vực Trung Hòa Nhân Chính, khu chung cư Hapulico sau thời gian 5 năm đi vào sử dụng giá chỉ quanh mức 30 triệu đồng/m2, trong khi đó chỉ cách khoảng 50m là dự án Rivera Park số 69 Vũ Trọng Phụng vừa bàn giao nhà có giá khoảng 40-45 triệu đồng/m2. Hapulico và Rivera Park đều là những dự án chung cư cao cấp có các tiện ích bể bơi, sân vườn đầy đủ. Với mức giá khác nhau như hiện tại thì mức chênh lệch giá căn hộ 100m2 tại hai dự án này lên đến 1 tỷ đồng.

Ngoài ra, hàng loạt dự án đã đi vào sử dụng cách đây 5 năm tại các khu vực khác như Cầu Giấy, Hà Đông, Mỹ Đình, Thanh Xuân cũng ghi nhận mức giá giảm đáng kể từ 10-30% so với thời kỳ mới bàn giao. Bên cạnh đó, các dự án này cũng có mức giá thấp hơn từ 20-30% so với các dự án mới được mở bán có vị trí và tiện ích tương đương.

Giải thích nguyên nhân giá căn hộ chung cư đưa vào sử dụng có xu hướng giảm, giám đốc một sàn giao dịch khu vực Hà Đông cho biết các chung cư đã đi vào sử dụng thường là thế hệ chung cư F1 nên có những hạn chế nhất định như nhà nhiều cột, hoặc tiện ích kém hơn những chung cư mới được xây. Đây là điều khiến chủ sở hữu muốn bán được phải giảm giá thấp hơn hẳn so với mặt bằng chung. 

"Trong khi nguồn cung bán ra nhiều do nhiều gia đình di chuyển chỗ ở hoặc đổi sang nhà mới khang trang hơn sau thời gian tích cóp thì nguồn cầu trên thị trường khá kén khách bởi hầu hết người mua có nhiều sự lựa chọn, tâm lý nhiều người muốn mua nhà mới. 

Chính vì cung dồi dào cả cũ và mới nhưng cầu lại khá hạn hẹp nên nhiều chủ nhà muốn bán nhanh phải giảm giá, chịu thiệt như bao phí sang tên, khuyến mại thêm đồ nội thất, điều hòa, thậm chí là chấp nhận trả phí từ 1-1,5% để người quen giới thiệu. Lâu dần người sau giảm giá một chút so với người trước khiến giá mặt bằng căn hộ chung cư đã qua sử dụng xuống giá", vị này cho biết.

Cùng với đó, vị này cũng cho biết cũng không ít những khu chung cư cũ bắt đầu bộc lộ nhiều vấn đề như cháy nổ, quá tải về hạ tầng, chất lượng kém, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư...đã khiến giá mặt bằng tụt giảm dần.

Ở góc độ người mua, nhiều khách hàng cho biết họ chọn các các căn hộ mới bởi được đóng tiền theo tiến độ xây dựng và có thể vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi và ân hạn thời gian trả nợ gốc, giảm áp lực về tài chính. Còn mua căn hộ cũ thì phải trả 1 lần với số tiền rất lớn, điều này sẽ gây khó khăn cho các cặp vợ chồng trẻ.

Ông Dương Đức Hiển, nguyên Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung nhận định: "Chung cư có nhiều yếu tố khấu hao, tỷ trọng tiền sử dụng đất đóng góp trong giá trị căn chung cư không lớn. Vì vậy, với sự khấu hao của công trình xây dựng, giá chung cư về mặt lâu dài sẽ tốt cho người ở thực hơn là sản phẩm đầu tư".

Mặc dù mua căn hộ chung cư đã qua sử dụng đang là xu hướng của nhiều người mua nhà để ở hiện nay nhưng người mua cũng cần lưu ý. Không nên mua những căn hộ đã xây dựng từ rất lâu hay bị can thiệp quá nhiều vào kết cấu. Bởi nó sẽ ảnh hưởng đến tuổi thọ cũng như chất lượng của công trình và mất thời gian sửa sang.

Song song đó, cũng cần tìm hiểu nguyên nhân vì sao gia chủ bán căn hộ này. Đặc biệt là những căn hộ có mức giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung. Bởi có thể căn hộ này có những khuyết điểm nào đó về tiếng ồn, đi lại hoặc kết cấu. Cách tốt nhất là thăm dò hàng xóm xung quanh.

Nguồn: Lan Nhi - Tổ Quốc