“Mua vàng thì lỗ, mua lỗ thì lời” dường như không phù hợp với bối cảnh thị trường 2022 khi hàng loạt dự án vừa mở bán đối mặt với tình cảnh “cắt lỗ”, nhẹ thì vài chục triệu nặng thì tỷ là chuyện bình thường. Mặc dù ngắn hạn là thế nhưng xét dài hơi hơn trong vòng 5 năm trở lại (hình) giá chung cư HCM tăng 2 lần, đất nền vùng ven tăng 3 đến 5 lần và số lượng dự án ở các tỉnh Đông Nam Bộ tăng gần 2 lần từ 1.750 lên 1.915. Có 3 xu hướng chính (i) bùng nổ dự án căn hộ chung cư với 150.000 căn hộ mới trong 5 năm (ii) Thu hút FDI kỷ lục và tạo ra hàng loạt cơn sốt đất vùng ven (iii) bùng nổ hạ tầng với những công trình trọng điểm quốc gia i.e cao tốc, vành đai 3, sân bay quốc tế…

“Bạn càng nhìn quá gần – bạn càng khó có thể nhìn thấy sự thật”

2. “Trái phiếu BĐS”

Trước giờ cứ nghĩ vào ngân hàng gửi tiền, mua tín phiếu, trái phiếu là an toàn nhưng KHÔNG phải thế, những hành vi lừa đảo phát hành trái phiếu của THM, VTP đã lộ ra thêm 1 mảng tối của kênh huy động vốn thông qua trái phiếu của các chủ đầu tư. Một cụ già chưa có đầy đủ kiến thức tài chính mang tiền vào ngân hàng X để chỉ mong nhận lãi hàng tháng dưỡng già nhưng gặp 1 bạn tư vấn tại quầy giao dịch hướng sang dịch vụ Trái phiếu để hưởng lãi cao hơn, rồi sau đó khi cơ quan nhà nước thông báo hành vi lừa đảo liên quan tới trái phiếu ngân hàng từ chối liên quan tới giao dịch này. “Bỏ tiền thật để mua sản phẩm giấy” tại nơi được xem là an toàn nhất trong việc gửi tiền đúng là ngậm đắng nuốt cay.

3. “Chiết khấu 50%”

Lần đầu tiên trong vòng 5 năm trở lại nhiều chủ đầu tư lớn trên thị trường tung ra gói chiết khấu khủng 50% nhằm kích cầu tiêu dùng có sẵn tiền mặt trong bối cảnh room tín dụng ngân hàng siết chặt, khó huy động thêm vốn từ các kênh cổ phiếu và trái phiếu. Câu hỏi đặt ra là có thật sự các chủ đầu tư đang “giảm giá thật sự hay chỉ là 1 cách giảm phần lời kỳ vọng hoặc lấy phần tiền lẽ ra phải trả cho ngân hàng thì nay khấu trừ vào giá cho những khách hàng có sẵn tiền mặt. Dữ liệu lớn từ bigdata của trang batdongsan vẫn chỉ ra giá bán trung bình ở hầu hết các loại hình BĐS từ đất nền, nhà phố, chung cư hay dự án vẫn tăng nhẹ chứ không có dấu hiệu sụt giảm mạnh…

4. “Alibaba và 2400 tỷ”

"Sự việc xảy ra để chính bản thân tôi và các bị cáo ngồi đây thật sự rất đau lòng, tôi không chối bỏ vấn đề dân sự và tôi bảo đảm với số tiền đó thì không ai phải bị thiệt, ngay cả có rủi ro thanh lý 1 triệu đồng/m2 thì phải có hơn 4.300 tỉ đồng, giá trị tài sản này hoàn toàn đủ để đảm bảo"

Nếu chỉ nhìn vào dữ liệu giá trị thị trường 4.300 tỷ như lời nói sau cùng của Nguyễn Thái Luyện CEO của Alibaba (giá trị này cao hơn rất nhiều số tiền lừa đảo các nạn nhân 2.400 tỷ), nhiều người vẫn bị thao túng tâm lý cho rằng đây vẫn chỉ là giao dịch dân sự và chưa có bị cáo nào bị lỗ nếu như cho Luyện tại ngoại và tự xử lý.

Nhìn lại cách làm của Luyện thông qua phương án cho phép người mua có quyền chọn ký hợp đồng mua bđs hoặc nhận lãi 30%/năm, bản chất có thể thấy mức độ tự tin của Luyện về giá trị của các bđs vùng ven, cái sai ở đây là chào bán đất nền nông nghiệp chưa quy hoạch, phân lô trái phép và bán gói đầu tư cam kết lợi nhuận (mô hình Ponzi này sớm muộn cũng vỡ).

“Ngừoi bị hại trong vụ Trái phiếu ở trên thì muốn nhận lại tiền, người bị hại trong vụ Alibaba lại muốn nhận bằng đất”. “Luyện đúng là bậc thầy thao túng tâm lý”

5. “Chia nhỏ Bất động sản”

Đầu tư bất động sản trước giờ là cuộc chơi không dành cho số đông, với số vốn dưới 100tr thông thường chỉ có 2 lựa chọn đầu tư (i) gửi tiền vào ngân hàng và (ii) mua vàng, do đó, xu hướng chia nhỏ bất động sản thành các phần đầu tư nhỏ hơn sẽ là xu hướng trong tương lai mở ra một kênh đầu tư/huy động mới bên cạnh các kênh đầu tư truyền thống khác.

Nói về quan điểm rủi ro đầu tư so với các kênh khác: Tiền gửi ngân hàng được bảo vệ bởi các quy định, luật định ban hành bởi Ngân hàng nhà nước, Cổ phiếu, trái phiếu được bảo vệ bởi các quy định UBCK, Bộ Tài chính và hy vọng chi nhỏ bất động sản cũng có các quy định cụ thể để bảo vệ nhà đầu tư. Nếu xét trên các quy định hiện tại thì (i) nhà đầu tư không nắm tài sản (ii) các cam kết có thể bị phá vỡ như condotel (iii) chưa được bảo vệ bởi các quy định rõ ràng từ các cơ quan nhà nước như cổ phiếu, trái piếu…

6. “Siết room tín dụng”

Cơn sốt đất trong giai đoạn dịch covid 19 đã tạo ra tâm lý có thể kiếm lời trong ngắn hạn “tiền vẫn tăng lên khi đang ngủ”, cùng với đó là là các chính sách mở từ chủ đầu tư có thể cho phép người mua nhà chỉ cần 50tr là có thể sở hữu căn hộ, nhiều nhà đầu tư bất chấp rủi ro khi cố gắng dùng đòn bẩy tối đa hoặc chỉ cần vào giai đoạn đầu nhằm hưởng lợi phần chiết khấu. Nhưng phần cay đắng lại nằm lại phía sau khi ngân hàng từ chối cho vay, hết room để giải ngân cùng với thời điểm nhu cầu giảm sút đã đẩy các nhà đầu tư vào tình huống “không có tiền để theo tiếp hợp đồng, muốn bán cắt lỗ cũng không xong mặc dù đã giảm tới vài trăm triệu”.

“Khi thủy triều rút mới biết ai mặc quần”

7. “Đánh thuế căn nhà thứ 2”

Dự thảo đánh thuế căn nhà thứ 2 ở HCM được bàn luận sôi nổi đặc biệt trong bối cảnh giá nhà leo thang. Mục đích của đánh thuế nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, bình ổn giá và tránh lãng phí đất đai, tuy nhiên, ước muốn là một chuyện còn thực tế là một chuyện khác.

Có 3 lý do chính (i) giá nhà trung bình ở HCM là 3.000$/m2 và thấp nhất cũng rơi vào tầm 100,000$/căn hộ trong khi đó thu nhập trung bình HCM 5.000$/năm nghĩa là người trẻ phải tốn 20 năm làm việc liên tục mới mua được nhà, nhưng nhu cầu hiện tại vẫn đang rất cao nên giá nhà sẽ điều chỉnh tăng (ii) chi phí thuế căn nhà thứ hai đánh vào nhóm đầu tư, và với chi phí 3-5%/năm vẫn thấp hơn tốc độ tăng giá nhà 15-20% nên thành ra sẽ thúc đẩy tiếp tục tăng giá (iii) giải pháp bình ổn giá tối ưu chính là thúc đẩy hạ tầng kết nối vùng ven, phương tiện công cộng và giải toả nhu cầu nhà ở trung tâm vẫn diễn ra tương đối chậm nên về ngắn hạn Cung vs Cầu sẽ quyết định giá.

8. “Bắt đáy”

Bất động sản là tài sản có giá trị và giá thị thị trường được quyết định nhiều bởi nhu cầu nhà ở và nguồn cung, khác với cổ phiếu trong một thời điểm có thể giảm mạnh và sau đó sẽ bật lên nhanh chóng. Với tình hình hiện tại có thể thấy thị trường đang có dấu hiệu giảm tốc khi nguồn cung, nhu cầu và giao dịch sụt giảm, lãi suất tăng cao và áp lực đáo hạn trái phiếu hơn 700 ngàn tỷ cho giai đoạn 2023-2025. Có thể rất khó để xác định đâu là đáy và xác định thời điểm phù hợp để tham gia bắt đáy, chỉ có thể dựa vào một số chỉ báo quan trọng (i) lãi suất có giảm hay chưa? (ii) room tín dụng ngân hàng có tăng thêm hay không và (iii) chính sách hỗ trợ thị trường (i.e gói 30,000 tỷ năm 2012), nếu cả 3 câu hỏi trên đều có chung đáp án là YES thì đó là thời điểm phù hợp để ra các quyết định đầu tư phù hợp.

“Bắt đáy luôn là con dao 2 lưỡi, và bắt dao rơi có ngày đứt tay”

9. “Tin đồn bị bắt”

Bắt đầu từ những lãnh đạo của THM, FLC và VTP bị khởi tố bắt giam vì các sai phạm liên quan tới việc phát hành trái phiếu, lừa đảo chiếm đoạt tài sản, tiếp sau đó nhiều tin đồn bị bắt liên tiếp về các lãnh đạo bất động sản khác khiến cho niềm tin của khách hàng đối với thị trường bất động sản sụt giảm. Bản chất người dân đầu tư bất động sản theo tâm lý đám đông, sự uy tín của chính các lãnh đạo đang là thương hiệu để cho các nhà đầu tư quyết định xuống tiền, do đó, những tin đồn không hay này khiến cả thị trường chậm lại.

Khi thị trường đang phát triển tốt các nhà đầu tư ít quan tâm tới năng lực thực thi của chủ đầu tư so với pháp lý và vị trí, nhưng khi xảy ra nhiều vấn đề nổi cộm liên quan tới vốn, Coporate Governance đã khiến họ “back to basic” xem xét kỹ hơn về khả năng thực thi của chính các chủ đầu tư đang có dự án trên thị trường tránh rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan (“chôn vốn hay chịu phạt để nhận lại tiền”).

“Trường Giang cuồn cuộn chảy về đông?

Bạc đầu ngọn sóng cuốn anh hùng,

Thị phi thành bại theo dòng nước,

Sừng sững cơ đồ bỗng tay không”

10. “Tái cơ cấu”

Việc NHNN kiểm soát chặt chẽ thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu đã tạo ra rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để phát triển dự án, thanh toán nhà cung cấp cũng như chi phí hoạt động chung của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp lớn nhỏ lần lượt phải điều chỉnh tái cơ cấu lại các khoản nợ: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay sang lãi suất mới, mua lại trái phiếu và quyền chọn chuyển đổi thành các sản phẩm bất động sản. Bên cạnh nhiều doanh nghiệp lớn nhỏ cũng tái cơ cấu hoạt động kinh doanh bắt đầu thu gọn mô hình giảm quy mô 30-70%, tập trung các sản phẩm lõi và đẩy mạnh chiết khấu lên tới 50%.

“Hiệu ứng tuyết lở bắt đầu từ những khó khăn từ tiếp cận vốn từ người bán và người mua đã tạo nên bức tranh ảm đảm trong những tháng cuối năm 2022”

Khó khăn trong việc tiếp cận vốn do “Siết room tín dụng ” cùng với kiểm soát phát hành “Trái phiếu BĐS” đã khiến cho các doanh nghiệp BĐS phải áp dụng các chính sách “Chiết khấu 50%”, “Chia nhỏ bất động sản” để huy động vốn, các khách hàng/NĐT phải “Cắt lỗ” bên cạnh đó vẫn còn các nhóm NĐT canh để “Bắt đáy” trong lúc các doanh nghiệp phải “Tái cơ cấu” để tồn tại hoặc tránh rơi vào tình cảnh của “Alibaba và 24000 tỷ”.

Nguồn: Đinh Minh Tuấn