Thời gian gần đây, thông tin về việc phát triển hạ tầng (cầu, đường, phà, cao tốc,...) và việc thay đổi quản lý hành chính nhà nước (Đặc biệt việc thành lập thành phố Thủ Đức) đã làm thị trường bất động sản ở các khu vực trực tiếp hưởng lợi trở nên cực kỳ sôi động, giá được đẩy tăng thêm 10% đến 30% chỉ trong 3 tháng. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi khi đang được giảm ở mức rất thấp (kỳ hạn 1-2 tháng giảm về 3,1%/năm; kỳ hạn 6-12 tháng còn 4%-4,5%/năm), cộng với phần lớn hoạt động sản xuất kinh doanh đều khó khăn, nên dòng tiền đang được đẩy mạnh vào bất động sản và các kênh tích lũy/đầu tư khác như chứng khoán, tiền số,...

Mặt khác, với việc lãi vay ngân hàng mua nhà đất khoảng 10% - 12%/năm (không tính 1-3 năm đầu khuyến mãi), thấp hơn lợi nhuận phổ biến khi đầu tư bất động sản 30%/năm - 50%/năm (giá trị tài sản tăng 2-3 lần chỉ trong 3 năm) trong giai đoạn vàng son từ 2016 - đầu 2019, đòn bẩy tài chính ngân hàng được tận dụng tối đa. Nhờ việc tăng giá tài BĐS tốt, khả năng thanh khoản tốt (bán tài sản thu tiền), và DÒNG TIỀN để trả ngân hàng đều đặn hàng tháng cũng rất tốt, nên đòn bẩy ngân hàng rất hiệu quả trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, dịch bệnh covid bùng phát năm 2020 đã ảnh hưởng rất tiêu cực đến nền kinh tế, hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, làm cạn túi tiền của phần lớn người dân. Các ảnh hưởng tiêu cực này dự kiến sẽ còn kéo dài thêm 2 năm kể từ khi cả Thế giới kiểm soát được dịch bệnh để có thể bình thường hóa giao thương và người dân có thời gian hồi phục túi tiền. Và việc dùng đòn bẩy trong mua bán bất động sản bắt đầu bất ổn trong giai đoạn này.

1. Dòng tiền để trả ngân hàng hàng tháng sụt giảm và bất ổn 

Dòng tiền để trả Ngân Hàng hàng tháng cho khoản vay đến từ ba nguồn chính: Tiền tích lũy có sẵn, tiền sinh ra từ lợi nhuận hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc thu nhập từ lương, và tiền dự phòng trích ra từ chính khoản vay.

Trong giai đoạn kinh tế khó khăn, hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, tiền từ nguồn này bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Chưa cần kể đến ngành du lịch và những dịch vụ ăn theo du lịch, chỉ cần nhìn nhanh vào số lượng doanh nghiệp phá sản ở các ngành nghề khác, số lượng doanh nghiệp chỉ đặt mục tiêu TỒN TẠI trong năm nay, số lao động thất nghiệp, số lượng thương hiệu biến mất khỏi thị trường, số lượng nhà mặt tiền treo biển cho thuê, số gian hàng trống trong các trung tâm thương mại,... chúng ta Có thể dễ dàng hình dung ra tình hình túi tiền của các chủ doanh nghiệp và túi tiền của các lao động làm thuê.

Anh C kinh doanh hàng điện tử. Các năm trước, nhờ tình hình kinh tế thuận lợi, hoạt động kinh doanh của anh sinh ra lợi nhuận đều đặn 150tr/tháng. Sau khi trừ chi phí sinh hoạt gia đình, tái đầu tư cho hoạt động kinh doanh và tích lũy một ít phòng thân, hàng tháng anh dùng 50tr để trả ngân hàng cho khoản vay 4 tỷ (thời hạn vay 15 năm) đầu tư mua căn nhà ở Q10 trị giá 6 tỷ vào năm 2018. Năm nay, vì dịch bệnh khó khăn, thu nhập đều hàng tháng của anh đột ngột sụt giảm chỉ còn 75tr/tháng (chưa kể những tháng lỗ vì phải đóng cửa hàng do dịch), nên khoản tiền 50tr trích ra từ hoạt động kinh doanh để trả ngân hàng không còn, anh buộc phải dùng tiền tích lũy và cả vốn lưu động từ hoạt động kinh doanh để bù đắp lại. Nhưng khả năng của anh chỉ gồng được Dòng Tiền đóng ngân hàng tối đa 12 tháng, sang đến 2021 anh bắt đầu đuối.

Vợ chồng anh Q làm thuê cho 2 công ty nước ngoài với mức thu nhập khá tốt 60tr/tháng vào thời điểm 2018. Sau khi trừ chi phí sinh hoạt gia đình và tích lũy một ít phòng thân, hàng tháng anh chị dành ra 20tr để trả cho khoản vay 1,5 tỷ mua căn hộ chung cư 2,5 tỷ. Anh chị rất tự tin với kế hoạch tài chính gia đình mình nhờ nguồn thu nhập từ lương rất ổn định. Tuy nhiên, dịch covid bất thình lình ập đến làm anh chị trở tay không kịp, thu nhập của hai vợ chồng giảm chỉ còn 40tr/tháng do các chỉ tiêu kinh doanh không đạt, chưa kể các khoản thưởng cuối năm cũng bị cắt hết. Đến lúc này, dòng tiền trong gia đình của anh chị rất căng thẳng ảnh do 20tr trả ngân hàng không thay đổi, trong khi các chi phí sinh hoạt khác bắt buộc phải bó buộc xuống đáng kể, đặc biệt là khoản học phí ở trường quốc tế cho con đã hơn 10 triệu một tháng.

Thời điểm 2018, vợ chồng anh T có thu nhập từ lương đều đặn 35tr/tháng. Với sở thích ở nhà liền thổ hơn chung cư, anh chị quyết định vẫn ở thuê và mua một mảnh đất ở Long An giáp Bình Chánh cuối 2018 với giá 900tr làm của để dành, trong đó 600tr là tiền vay ngân hàng được đảm bảo bằng mảnh đất khác ở quê do mảnh đất anh chị mua chưa ra sổ riêng. Số tiền gốc và lãi trả ngân hàng 9tr/tháng vào thời điểm đó tương đối ổn với anh chị nhờ khoản lương 35tr/tháng. Dịch covid xảy ra, vì công việc chính là làm du lịch nên anh B bị mất việc, thu nhập gia đình chỉ còn 15 triệu từ lương chị. Cố gắng chạy thêm xe ôm công nghệ trong khi chờ ngành du lịch hồi phục, anh cũng chỉ “gỡ gạc” được 7tr-8tr/tháng và chắc chắn cuối năm không có khoản thưởng Tết nào so với lúc còn đi làm. Lúc này, thu nhập gia đình chỉ còn 22tr-23tr/tháng, khoản tiền 9tr/tháng để trả ngân hàng trở thành gánh nặng của anh chị.

2. Khả năng thanh khoản - Bán tài sản thu tiền về để xử lý công việc kinh doanh, giảm áp lực nợ ngân hàng và ổn định cuộc sống 

"Khi dòng tiền đều để trả ngân hàng hàng tháng bị sụt giảm, thì khả năng Thanh Khoản Tài Sản - Bán tài sản thu tiền về - là cực kỳ quan trọng."

Ví dụ với khoản vay 4 tỷ. Dự trù tài sản có thể bán được trong vài tháng nên mình chọn kỳ hạn vay là ngắn hạn một năm, thì mỗi tháng phải trả lãi ngân hàng khoảng 25tr. Trong thời điểm kinh tế bình thường, có thể dùng tiền tích lũy có sẵn, hoặc khoản thu nhập khác từ lương/hoạt động kinh doanh để trả khoản lãi này, hoặc có thể bán nhanh tài sản chỉ trong vài tháng để trả cả gốc và lãi ngân hàng. Nhưng trong giai đoạn kinh tế khó khăn, khi đã sử dụng hết số tiền tích lũy để đóng lãi, và thu nhập từ lương/hoạt động kinh doanh khác bị sụt giảm, sẽ bắt đầu bị hụt dòng tiền 25tr này đóng hàng tháng cho ngân hàng.

Nghiêm trọng hơn, đến thời hạn đáo hạn ngân hàng, nếu bất động sản đầu tư vẫn chưa bán được thì ko có 4 tỷ trả ngân hàng. Bỏ qua các thủ thuật “Ngoài luồng” để xử lý, giải pháp “Trong luồng” chỉ còn cách giảm giá tài sản để bán nhanh trả ngân hàng, hoặc nếu phải giảm giá tài sản xuống bằng chính khoản tiền vay thì thôi đành I am sorry giao lại tài sản cho ngân hàng.

Tương tự, với các kỳ hạn vay trung hạn 10 năm và dài hạn trên 15 năm, số tiền phải trả gốc cộng lãi hàng tháng khoảng 40tr - 50tr. Tình hình kinh tế khó khăn làm thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và lương bị sụt giảm, trong khi tài sản mãi vẫn không thể bán được, dẫn đến việc không có tiền trả ngân hàng hàng tháng, hồ sơ bị xếp vào nhóm nợ xấu, lâu dần sẽ bị ngân hàng xử lý nợ. Hoặc nếu phải bán nhanh để trả nợ ngân hàng, thì tài sản cũng đã phải giảm giá rất nhiều.

"Để thanh khoản dễ thì tài sản phải có pháp lý rõ ràng, có thể sử dụng được ngay (ví dụ nhà phố/chung cư có thể ở ngay, nhà xưởng có thể cho thuê ngay, hay nhà cho thuê có thể cho thuê thu tiền ngay,...), và chắc chắn cũng phải chịu thiệt giảm giá bán."

Trước áp lực quá căng thẳng về dòng tiền, Anh C tính đến phương án bán căn nhà ở Q10 để vừa giảm áp lực đóng tiền hàng tháng cho ngân hàng, vừa dồn vốn để duy trì hoạt động kinh doanh - Chén cơm chính của gia đình anh. Thời điểm này, căn nhà của anh theo giá thị trường 7,2 tỷ, nhưng khách mua chỉ đang trả tới 6,7 tỷ. Nếu không gồng gánh nổi dòng tiền hàng tháng nữa, chắc anh sẽ không chờ để gặp khách trả giá cao hơn và chấp nhận thiệt 500tr.

Nếu tình hình căng thẳng về dòng tiền kéo dài thêm 6 tháng nữa, vợ chồng anh Q sẽ không còn đủ khả năng góp tiền cho ngân hàng hàng tháng. Anh chị đã tính đến phương án bán căn hộ đang ở và mua lại một căn hộ khác nhỏ hơn một chút, xa hơn một chút với giá 1,5 tỷ để giảm áp lực 1 tỷ tiền nợ ngân hàng, tương đương giảm được 15 triệu tiền đóng ngân hàng hàng tháng. Căn hộ 2,5 tỷ anh chị mua ở năm 2018 hiện có giá 2,8 tỷ và có thể bán nhanh ở mức 2,6 tỷ.

Vợ chồng anh T thì từ 2-3 tháng nay đã rao bán mảnh đất Long An của mình. Mảnh đất này giờ có giá khoảng 1,2 tỷ, nhưng vì chưa ra sổ riêng nên dù anh chị đã giảm giá xuống còn 1,05 tỷ, nhiều khách có nhu cầu mua xây nhà ở ngay vẫn ái ngại không dám mua. Khả năng nếu không chịu nổi áp lực tài chính nữa, anh chị sẽ phải giảm giá thấp hơn để bán cho những người khi có nhu cầu đầu tư mà không xây nhà ở ngay.

Rõ ràng, trong giai đoạn kinh tế tốt đẹp, đòn bẩy ngân hàng là công cụ tài chính rất hiệu quả để mua nhà đất. Tuy nhiên, trong giai đoạn kinh tế khó khăn và khả năng sẽ còn kéo dài, mỗi người nên chuẩn bị sẵn cho mình những phương án dự phòng để đảm bảo ổn định cuộc sống và tập trung duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh chính, góp phần kéo nền kinh tế phát triển trường tồn bền vững.

Lê Quốc Kiên