Khi tình trạng phong tỏa ở quốc gia đông dân nhất thế giới đã bước vào tháng thứ 3, những công ty xây dựng qui mô nhỏ đang bị đẩy đến bờ vực phá sản vì không thu đủ tiền để trang trải chi phí.

Dữ liệu của Bloomberg cho thấy, trong hai tháng đầu năm 2020, khoảng 105 doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã nộp đơn phá sản, so với con số 500 vụ phá sản trong cả năm 2019.

Theo ông Huang Yu, Giám đốc nghiên cứu của Huang China Index Holdings Ltd, "nhiều nhà phát triển vừa và nhỏ sẽ phải đối mặt với sự lựa chọn mà không ai muốn là bán tài sản của họ và bắt đầu một doanh nghiệp khác, hoặc bị mua lại. Sự thay đổi chỉ mới bắt đầu."

Thận chí trước khi dịch virus corona bùng phát, thị trường nhà ở Trung Quốc đã chịu áp lực. Tháng 1/2020, giá nhà tại đây tăng trưởng chậm nhất trong 2 năm và một số nhà phát triển bất động sản đang chìm ngập trong nợ nần đã bắt đầu thu hẹp qui mô xây dựng.

Hôm 10/3, S&P Global Ratings cho biết khi COVID-19 lan rộng, các ngân hàng và công ty bất động sản Trung Quốc bị dính đòn đau nhất.

Theo ông Yu, số lượng thương vụ sáp nhập và mua lại giữa gần 100.000 công ty bất động sản của Trung Quốc trong năm 2020 sẽ tăng mạnh, nhưng ông từ chối đưa ra con số giá trị thỏa thuận dự kiến.

Nhà phân tích tín dụng Christopher Yip của S&P cho biết, "doanh số giảm sẽ gây tổn hại cho thanh khoản của các nhà phát triển, tiền bán hàng vẫn là nguồn vốn lớn nhất và quan trọng nhất."

Ông Christopher Yip cũng lưu ý rằng, việc xây dựng bị đình trệ khiến lịch trình giao hàng và thời gian ghi nhận doanh thu đang bị đẩy ra xa hơn. 

"Nhiều công ty vốn bị đánh giá hạng CCC hoặc xếp hạng thấp với triển vọng tiêu cực có thể phải đối mặt với vấn đề thanh khoản", ông Christopher Yip cho biết.

Theo Avenue Capital Group LLC, một công ty mua bán nợ xấu có trụ sở tại Trung Quốc, thị trường nhà ở Trung Quốc đang bất ổn có thể tạo ra cơ hội mua tiềm năng.

Công ty mua bán nợ này muốn mua lại với giá chiết khấu các khoản nợ xấu của các công ty bất động sản cũng như các dự án đang gặp khó khăn.

Ông Wang Yifeng, người phụ trách Avenue Capital tại Trung Quốc cho rằng, "sẽ có thêm nhiều món hời xuất hiện trên thị trường. Nếu bạn thấy một doanh nghiệp trong top 100 công ty bất động sản hàng đầu của Trung Quốc gặp khó khăn trong khâu tiêu thụ thì cũng đừng ngạc nhiên".

Tạm dừng thi công

Theo S&P, doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc sẽ ghi nhận năm giảm đầu tiên trong 12 năm, trong đó giá trị giao dịch có thể giảm tới 15%. Đó là trong trường hợp dịch virus chạm đỉnh vào tháng này (3/2020). 

Nếu đến tháng 4/2020 dịch bệnh mới đạt đỉnh, doanh số bán nhà có thể giảm 20%. Điều này tương tự như những thiệt hại từng xảy ra ở cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Fusheng Group Co. là một trong những nhà phát triển tầm trung ở Trung Quốc gặp khó khăn đầu tiên. 

Tháng 12/2019, thông tin từ những người thân cận cho biết công ty này đã đàm phán bán 70% cổ phần cho một nhóm nhà đầu tư do Tập đoàn Shimao Property Holdings Ltd dẫn đầu.

Đến tháng 1/2020, truyền thông Trung Quốc đưa tin về việc một liên doanh mới được thành lập, Fusheng sẽ đẩy các dự án bất động sản đang gặp khó khăn vào liên doanh mới này. Shimao là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc. 

Đại diện Fusheng chưa phản hồi yêu cầu bình luận từ phía Bloomberg.

Ông Wu Rui, CEO của CDH Investments Fund Management Co. nhận định, "dòng tiền của những công ty năng lực kém đã bị trượt dài trong nhiều năm và virus chỉ làm cho vấn đề trở nên tồi tệ hơn. Các công ty quản lí tài sản đang hợp tác với các nhà phát triển hàng đầu và để mắt đến các doanh nghiệp như vậy."

Riêng ở Hồ Bắc, tâm chấn bùng phát dịch COVID-19, đã có khoảng 4.300 nhà phát triển bất động sản. Dữ liệu của Knight Frank LLC cho thấy, Vũ Hán, thủ phủ của tỉnh Hồ Bắc là một trong những nơi có giá nhà tăng nhanh nhất thế giới vào năm 2019.

Ở phía Bắc, trung tâm tỉnh Hà Nam, tổng Giám đốc của một nhà phát triển bất động sản nhỏ cho biết mục tiêu duy nhất mà công ty đã đặt ra vào đầu tháng 2/2020 là thanh toán hết các khoản nợ đến hạn trong 6 tháng tới.

Giám đốc của một nhà phát triển nhỏ khác ở tỉnh Chiết Giang cũng cho biết, công ty chỉ cầm cự được hai tháng nữa trước khi phải tuyên bố phá sản. Công ty có 4 dự án phải dừng triển khai vì dịch virus corona.

Cơ hội mới

Ông Liu Ce, người phụ trách chiến lược tăng trưởng của Kaisa Group Holdings Ltd đánh giá, "dịch bệnh này có thể là một cơ hội mới cho các nhà phát triển bất động sản lớn."

"Chúng tôi có thể sử dụng nhiều công cụ để xoa dịu căng thẳng về dòng tiền. Một khi bạn vượt qua được khó khăn này, bạn sẽ thấy làn sóng bán tháo tài sản của những công ty nhỏ là một cơ hội tốt", ông Liu Ce nói.

Kaisa là nhà phát triển Trung Quốc đầu tiên và duy nhất vỡ nợ các khoản vay bằng USD vào tháng 4/2015. Công ty này đã trải qua cuộc tái cấu trúc nợ khổng lồ và mất nhiều năm để xây dựng lại bảng cân đối và xếp hạng tín dụng.

Hiện tại, Kaisa đã lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Trong năm 2019, Kaisa đã bán 1,2 tỉ USD trái phiếu và tháng 1/2020, công ty đã mua một công trình ở Tân Giới tại Hong Kong với giá 3,5 tỉ HKD (tương đương 451 triệu USD) để mở rộng vị thế trong thành phố.

Trong khi những công ty như Kaisa, Shimao và China Evergrande Group có hàng trăm dự án bất động sản trên toàn quốc, phần lớn các nhà phát triển của Trung Quốc là nhỏ và không niêm yết với ít dự án trong một thành phố.

Những công ty nhỏ này chịu nhiều rủi ro nhất từ hai gọng kìm là virus corona và thị trường chững lại.

Các nhà phát triển bất động sản qui mô nhỏ thường không dựa vào các khoản vay ngân hàng hoặc trái phiếu. Thay vào đó, các công ty này trông cậy vào dòng vốn từ bán căn hộ và hệ thống tài chính ngầm (shadow financing).

Các nhà hoạch định chính sách cho đến nay không muốn tung ra các biện pháp kích thích tiền tệ lớn cho các công ty bất động sản vì sợ dẫn đến giá nhà tăng đột biến. Hầu hết các hỗ trợ đã đến từ các biện pháp nới lỏng qui mô nhỏ của chính quyền địa phương.

Đầu tháng 3, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC) đã nhắc lại rằng lĩnh vực bất động sản chắc chắn sẽ không được sử dụng để kích thích nền kinh tế.

Theo Xie Yangchun, nhà phân tích của China Real Estate Information Corp, virus corona có thể là "đòn đánh" cuối cùng đẩy các nhà xây dựng nhỏ vào tình cảnh phá sản. Một làn sóng hợp nhất mới trên toàn ngành bất động sản đã bắt đầu."