Lưu ý: Điều kiện này áp dụng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ vi phạm từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 (đối với công trình, nhà ở sau thời điểm này được nêu rõ ở phần cuối bài viết).

1. Điều kiện công trình, nhà ở được phép tồn tại

Căn cứ khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐCP, kể từ ngày 28/01/2022 các quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP được tiếp tục thực hiện như sau:

Hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép; xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng đã cấp; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính còn bị áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP nếu đáp ứng đủ 6 điều kiện sau đây:

(1) Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 nhưng sau ngày 15/01/2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/01/2018 và đã có một trong các văn bản sau đây:

- Biên bản vi phạm hành chính;

- Quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

(2) Không vi phạm chỉ giới xây dựng.

(3) Không ảnh hưởng các công trình lân cận.

(4) Không có tranh chấp.

(5) Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.

(6) Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Riêng đối với hành vi vi phạm mà đáp ứng các điều kiện (1), (2), (3), (4) và (5) nhưng không đáp ứng điều kiện (6) thì xử lý như sau:

Hành vi vi phạm được người có thẩm quyền phát hiện trước ngày 15/01/2018 đã lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt, quyết định áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng đến ngày 15/01/2018 cá nhân, tổ chức vi phạm vẫn chưa thực hiện việc nộp phạt (nếu có) và nộp số lợi bất hợp pháp thì thì người có thẩm quyền xử phạt ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm thay thế biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.

2. Các bước để nhà, công trình được phép tồn tại

Căn cứ khoản 5 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi có đủ điều kiện thì công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ muốn được phép tồn tại (được cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh thiết kế) phải thực hiện các bước sau:

Bước 1: Tổ chức, cá nhân vi phạm hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính và số lợi bất hợp pháp.

Bước 2: Kiểm định chất lượng công trình.

Bước 3: Cơ quan nhà nước có ý kiến xác nhận.

Bước 4: Xin cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh thiết kế tùy từng lỗi vi phạm.

Lưu ý: Ngoài những giấy tờ theo quy định, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng còn phải bổ sung thêm giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nộp phạt và số lợi bất hợp pháp theo quy định (nếu có).

Bước 5: Xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.

Sau khi tổ chức, cá nhân vi phạm hoàn thành các thủ tục nêu trên thì được cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng theo quy định.

3. Cách tính số lợi bất hợp pháp phải nộp

Căn cứ khoản 3 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải nộp số lợi bất hợp pháp theo quy định sau:

Trường hợp 1: Xây dựng công trình nhằm mục đích kinh doanh

Số lợi bất hợp pháp là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với đơn giá 1m2 theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%.

Trường hợp 2: Xây dựng công trình không nhằm mục đích kinh doanh

Số lợi bất hợp pháp là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với chi phí 1m2 sàn xây dựng theo dự toán được duyệt nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%.

Trường hợp 3: Không có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký hoặc dự toán được duyệt

Số lợi bất hợp pháp được xác định là tổng m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%.

Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính áp dụng suất vốn đầu tư tại thời điểm ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và chịu trách nhiệm xác định số lợi bất hợp pháp phải nộp theo quy định 03 trường hợp trên.

Lưu ý: Không áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo tỷ lệ giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ (chỉ áp dụng đối với công trình không phải là nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề, nhà độc lập).

Trên đây là những điều kiện nhà xây không phép được phép tồn tại. Người dân, chủ đầu tư cũng cần lưu ý quy định được phép tồn tại chỉ áp dụng đối với hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018.

Riêng đối với trường hợp vi phạm sau ngày 15/01/2018 thì phải hợp thức hóa luôn (trước ngày 28/01/2022 có thời gian 60 ngày để hợp thức hóa, sau ngày 28/01/2022 chỉ có 30 ngày để hợp thức hóa).

Từ Luật Việt Nam