Min

Min

3,2 tỷ xây được biệt thự 1000m2 không?

Nhân câu chuyện xung quanh ca sĩ Thủy Tiên. Hôm nay tôi chia sẻ về cách tính toán, dự trù chi phí xây nhà.

Đây không phải là group “Bí mật showbiz” nên mục đích ở đây không phải bóc phốt Thủy Tiên, mà chỉ mục đích chia sẻ cho nhiều người còn khá mơ hồ trong chi phí xây dựng. Khiến cho đa phần nhiều người xây nhà xong là phát sinh nợ, ảnh hưởng sức khỏe, tài chính rồi gây ra lục đục gia đình. Bài viết này sẽ viết một cách dễ hiểu nhất, để dù có là người ngoài nghề cũng nhẩm tính được số tiền mà mình nên chuẩn bị là bao nhiêu?

3,2 tỷ xây được biệt thự 1000m2 không? - Ảnh 1
3,2 tỷ xây được biệt thự 1000m2 không? - Ảnh 2

Bình thường ai mà chả muốn nhà 1 trệt, 3 lầu ở cho sung sướng. Nhưng cuộc đời không đơn giản như thế. Và để biết nó không đơn giản, thì cần biết được “có thực mới vực được đạo.”

Đầu tiên, để dự trù được chi phí xây nhà. Các bạn cần biết được miếng đất mình mua rộng bao nhiêu m2? Ví dụ cho dễ hiểu là miếng 5x20m. Bạn sẽ đặt lên đó một căn nhà. Hãy cho luôn ngôi nhà mơ ước của bạn là 1 trệt 3 lầu, và đổ mái bằng bê tông cốt thép. Miền Nam gọi là nhà 4 tấm. Miền Bắc gọi là nhà 4 tầng.

Thế để xây nhà 4 tầng này cần cái gì?

- Khái niệm thứ nhất: diện tích xây dựng là gì? Diện tích xây dựng không phải là diện tích miếng đất 5x20=100m2, mà là tổng số diện tích của móng, tầng 1, 2, mái cộng lại, và có thể vọt lên 600m2.

Ví như nói Biệt thự của Thủy Tiên có diện tích xây dựng là 1000m2 thì cần hiểu đó không phải là miếng đất có diện tích 20x50m2 = 1000m2. Thật sự nếu có được miếng này ở Quận 7 thì khuyên Thủy Tiên chia lô bán nền tốt hơn. Ở đây, diện tích miếng đất ấy có thể chỉ rơi vào khoảng 15mx20m.

Lưu ý: vì không có trong tay bản vẽ nên tôi ước lượng đấy là miếng 15x20m thôi nhé. Sau khi trừ đi khoảng lùi 3m phía trước, 2m phía sau và 2,5m ở hai bên hông, thì ta sẽ đặt được lên đó một ngôi nhà có diện tích nền 10x15m.

Giả sử không xây hầm, thì diện tích xây dựng phần móng sẽ được tính là full miếng đất (không trừ khoảng lùi) và nhân với hệ số 0.5 (coi như làm móng băng vậy), ta có: A=(15x20)x0,5=150m2.

Tiếp tục là đổ xây tầng trệt, nâng nền (vì Q7 hay ngập), lát đá vỉa hè, gara oto…Thôi, tính full rõ ràng cái miếng đất nền và trệt cho khỏi phát sinh, ta có: B=15x20=300m2.

Bây giờ tiếp theo là ta đổ 3 lầu nhé. Như đã nói, diện tích bây giờ đã trừ đi khoảng lùi và chỉ còn 10x15, nhưng ta đua ra ban công 1,2m nữa. Vậy diện tích xây dựng lầu 1, 2, 3 sẽ là C=10x(15+1,2)x3 tấm = 486m2.

Cái mái thì sao đây? Vẫn là diện tích nhân hệ số. Nhưng mái thì có nhiều loại, với mái tôn ta nhân 0,3 vì rẻ tiền, với mái bê tông thì ta nhân 1,0 vì như cái sàn dưới. Còn với mái biệt thự, liên quan đến hệ vì kèo, cầu phông, li tô, thì ta lấy hệ số 0,75, vậy là sẽ có D=10x(15+1,2)x0,75=121m2.

Tổng diện tích xây dựng là E=A+B+C+D=150+300+486+121=1057m2.

Ấy, xấp xỉ con số 1000m2 của nhà Thủy Tiên rồi nhé. Vậy có thể nói là tôi đoán cũng được đúng sơ bộ rồi.

Lưu ý: đây chỉ là một bài viết sơ bộ, không phải tiên lượng tính toán báo giá gì nên sẽ có những cái sơ lược, mong các bạn chuyên môn không bắt bẻ nhiều. Cái mình hướng đến chỉ là để mọi người hiểu được câu chuyện thôi.

Rồi, sau khi đã biết cách tính diện tích xây dựng nhà rồi. Chúng ta đến khái niệm tiếp theo quan trọng nhất để ra giá tiền. Vâng,đó chính là khái niệm gọi là “Suất đầu tư”. Hừm, khái niệm này hơi hàn lâm xíu. Thôi, cứ nôm na dễ hiểu là đơn giá/m2 đi.

Vậy đơn giá/m2 cho biệt thự, cho nhà phố là bao nhiêu?

Thị trường thành phố Hồ Chí Minh hiện tại, đơn giá cho cái gọi là “chìa khóa trao tay” bao gồm thân, thô,hoàn thiện, nội thất cơ bản và đi vào ở với nhà phố là 6tr-7tr/m2 (giá này vẫn có thể coi là rẻ với giá vật liệu xây dựng tăng cao như hiện tại).

Tức với một miếng đất 5x20m2, muốn xây 1 trệt 3 lầu, mà tính ra diện tích xây dựng cỡ 550m2 đi, thì số tiền bạn phải chuẩn bị trước khi ký hợp đồng là 6tr5x550m2 = 3 tỷ 575 triệu.

Còn với nhà biệt thự sẽ là phức tạp hơn. Đã gọi là biệt thự thì kỳ công, nhiều chi tiết, tôi xin kể ra đây như là phào, chỉ, phù điêu, con đội, hoa lá v..v. nên giá nó gấp đôi giá nhà phố. Thứ nữa, vì người đã dám xây biệt thự ắt phải có tiền, và họ thường lựa chọn vật tư đắt. Nếu dùng loại vật tư bèo nhèo thì giá cỡ khoảng 12tr/m2. Nhưng nếu dùng vật tư cao cấp thì giá sẽ 22tr/m2.

Tức với biệt thự có diện tích xây dựng 1000m2 thì số tiền phải trả cho nhà thầu thi công sẽ là 1000m2x12tr = 12 tỷ (nếu nội thất thường) đến 1000m2x22tr = 22 tỷ (nếu nội thất cao).

Kết luận: dao động từ con số 12 tỷ đến 20 tỷ. Xin lỗi con số không biết nói dối, 3.2 tỷ không thể xây được biệt thự 1000m2.

P/S: Còn một điều nữa để lưu ý luôn. Đất các thành phố lớn thì đất chật người đông. Khó khăn nhất khi xây nhà chính là làm ảnh hưởng đến nhà bên cạnh. Có thể là tiếng ồn, là nứt tường, là sạt lở móng. Do đó, khi thi công các nhà phố, điều đầu tiên các công ty xây dựng làm đều là làm hệ cừ vây chắn đất dọc xung quanh, và luôn có biện pháp an toàn để tránh kiện cáo cũng như đền bù từ nhà hàng xóm. Do vậy, việc làm nhà sập chắc cũng không xảy ra.

Tôi biết Thủy Tiên cũng chịu sức ép từ nhiều antifan. Nhưng không nên vì những lời giải thích thiếu logic của mình, mà đẩy một công ty xây dựng vào thế khó. Nếu chị cây ngay thì không cần phải sợ chết đứng mà nên nói cụ thể hơn.

Cuối cùng, xin nhấn mạnh lại khi chia sẻ bài này mình đã nói rõ như đầu bài viết: để tất cả mọi người, kể cả người không có chuyên môn xây dựng, cũng có thể mường tượng ra được một con số khi bắt đầu dựng xây nên ngôi nhà mơ ước.

Trân trọng !

Tác giả: Dũng Phan

*Bài viết là ý kiến riêng của tác giả, không đại diện cho quan điểm của BQT diễn đàn.

0

Bình luận

Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản

“Sun Elite Night – Tinh hoa giữa miền di sản”, sự kiện do Sun Property (thành viên Sun Group) tổ chức ngày 9/7 vừa qua đã đánh dấu màn ra mắt ấn tượng của đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City trong không gian đậm tính nghệ thuật và tinh thần thượng lưu, quy tụ giới tinh hoa. Xem thêm
Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản - 1

Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy

Tháng 7/2025, Tập đoàn Sun Group chính thức giới thiệu quần thể đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City, tọa lạc tại trung tâm Bãi Cháy. Với quy mô lên đến 324 ha, đa dạng trải nghiệm cùng vị trí đắc địa bên vịnh di sản, Sun Elite City được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới của Quảng Ninh, góp phần nâng tầm diện mạo Bãi Cháy trong kỷ nguyên phát triển mới. Xem thêm
Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy - 1

Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà

Nhịp sống đô thị tại Sun Urban City đang dần hình thành khi các hạng mục bất động sản tăng tốc hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao cho những cư dân đầu tiên. Xem thêm
Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà - 1

Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ

Lấy cảm hứng từ di sản hàng hải Đông - Tây nơi “Mũi đất Thánh Jacques”, kết tinh trong thiết kế đẳng cấp của Aedas, các tòa tháp Blanca tại dự án Sun Group Vũng Tàu được ví như cánh buồm dẫn dắt phố biển bước sang một kỷ nguyên mới - nơi quá khứ hào hùng gặp gỡ tương lai phồn vinh. Xem thêm
Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ - 1

Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?

Trong khi thị trường bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn về thanh khoản, nguồn vốn và pháp lý, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), một cái tên từng gắn liền với phân khúc nhà ở xã hội tại phía Nam đang cho thấy những chuyển động đáng chú ý. Xem thêm
Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?  - 1

Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!

Đây là góc nhìn tổng thể giúp bạn hiểu rõ thực trạng bất động sản Trung Quốc qua 5 câu chuyện : Xem thêm
Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!  - 1

🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà

Thị trường bất động sản TP.HCM vừa đón nhận một thông tin tích cực dành cho cộng đồng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. UBND TP.HCM đã chính thức công bố danh sách 17 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để người nước ngoài được mua, sở hữu theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Xem thêm
🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà  - 1

Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam (quý II/2025) đã hé lộ nhiều chuyển động đáng chú ý trong thị trường bất động sản tại hai đầu tàu kinh tế của cả nước. Dù chưa thật sự bùng nổ, nhưng từng phân khúc đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt với những "điểm sáng" riêng biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Xem thêm
Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025  - 1

Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua...

Tuấn – bạn đại học cũ của tôi vốn là dân công nghệ thông tin, hiền lành và ít nói. Ấy vậy mà sau vài lần nghe người quen rỉ tai chuyện đầu tư đất vùng ven “ăn chắc thắng lớn”, cậu ta bỏ luôn việc đang làm để về tỉnh “nuôi đất”. Xem thêm
Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua... - 1

Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót

Dù nguy cơ dư thừa cao trong thời gian tới, nhưng bất động sản vẫn cao chót vót. Xem thêm
Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót  - 1

Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới

Trong một bối cảnh thị trường nhiều biến động, TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng – đã đưa ra nhận định đầy sức nặng: Bất động sản sẽ không giảm giá trong ít nhất 2 năm tới. Xem thêm
Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới - 1

Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc!

Nếu ai đó từng bảo “Hà Nội đất chật người đông, chung cư là giải pháp vừa túi tiền”, thì cái túi ấy giờ phải là hàng hiệu, size XXL và có khả năng co giãn như ví của đại gia mất 😅 Xem thêm
Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc! - 1

Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản

Một tối đẹp trời giữa tháng 6, trong khi người ta đang say sưa coi phim, coi đá bóng, thì cộng đồng bất động sản lại “dậy sóng” vì một buổi… bán nhà online. Xem thêm
Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản - 1

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế

Từ một cái tên còn ít được biết đến trên thị trường bất động sản, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long (MST: 0109534553) đang dần gây chú ý không chỉ bởi chiến lược mở rộng táo bạo mà còn vì những dấu hiệu cảnh báo về khả năng kiểm soát dòng tiền, mới nhất là quyết định cưỡng chế thuế do Chi cục Thuế cơ sở số 8 TP Hà Nội ban hành. Xem thêm
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế  - 1

Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?

Một câu đùa cợt đầy chua chát, nhưng là sự thật đau lòng đang định hình lại toàn bộ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội. Xem thêm
Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?  - 1

Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà

Khi đọc bài này, tôi liên tưởng đến câu "người giàu cũng khóc". Thì ra không chỉ người nghèo mới luẩn quẩn trong vòng xoáy mua nhà. Xem thêm
Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà - 1

Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM

Giá chung cư tại Hà Nội đang leo thang với tốc độ khiến không ít người mua nhà “hụt hơi”, còn giới đầu tư thì bắt đầu gật gù thừa nhận: “Thị trường Thủ đô bây giờ không còn là vùng trũng giá bất động sản nữa”. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM - 1

Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực"

Trong suốt nhiều năm vừa qua, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn vận hành theo cấu trúc “đơn cực" với trung tâm CBD truyền thống là các quận 1,3,5 nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời. Xem thêm
Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực" - 1

Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn

Là dự án có sức hút đặc biệt tại Đà Nẵng năm 2025, The Legend Danang kế bên cầu Rồng đang tạo ra “làn sóng” săn tìm không gian sống mang tính biểu tượng với chính sách Early Bird hấp dẫn. Xem thêm
Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn - 1

Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence

Thức dậy đón ánh nắng sớm mai bên khung cửa view sông Hàn, tận hưởng bầu khí quyển trong lành, luyện tập thể thao từ phòng gym cho đến bể bơi vô cực trong tòa tháp, trải nghiệm dịch vụ, mua sắm ngay khối đế... Không cần phải đi xa, tòa tháp Sun Solar Residence mang đến không gian sống chuẩn VVIP, đầy đủ tiện ích mà giới tinh hoa luôn khao khát, ngay giữa lõi trung tâm thành phố Đà Nẵng. Xem thêm
Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence - 1

Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng?

Gần đây, các ngân hàng rầm rộ tung ra gói vay mua nhà dành cho người trẻ, lãi suất ưu đãi và thời hạn vay lên đến... 40 năm. Nghe thì hấp dẫn, nhưng không ít người lại chùn bước, nhất là khi tính ra có thể “cõng nợ” đến tận tuổi về hưu. Xem thêm
Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng? - 1

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm Xem thêm
Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm - 1

Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao?

Dạo này lướt qua các dự án mới mở bán ở Hà Nội, thấy giá chung cư cứ như lên đồng, toàn trên 100 triệu/m², có dự án còn chạm mốc 160 triệu/m². Xem thêm
Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao? - 1

🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ

Khi tôi và chồng quyết định mua nhà, tiêu chí đầu tiên chúng tôi nghĩ tới không phải là gần trung tâm, gần chợ hay sát bên bệnh viện, mà là: nhà có gần trường học không? Lúc đó, nhiều người còn bảo "con mới học mẫu giáo, lo xa thế", nhưng thật lòng, nếu không có sự lo xa ấy, tôi nghĩ cuộc sống của chúng tôi bây giờ đã khác, tất nhiên là… bận rộn, mệt mỏi hơn rất nhiều. Xem thêm
🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ - 1

Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm

Sau gần một thập kỷ kể từ ngày đầu công bố, đại dự án Lotte Eco Smart City vừa chính thức “mở khoá” pháp lý quan trọng: được TP.HCM phê duyệt giá đất 16.190 tỷ đồng, tạo cơ sở để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, xin cấp sổ đỏ và triển khai xây dựng. Đây không chỉ là tín hiệu cho thấy thị trường đang có sự khởi động trở lại, mà còn là phép thử lớn cho tầm nhìn phát triển đô thị lõi Thủ Thiêm, nơi từng mang tham vọng trở thành trung tâm tài chính mới của Đông Nam Á. Xem thêm
Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết