Đây không phải là group “Bí mật showbiz” nên mục đích ở đây không phải bóc phốt Thủy Tiên, mà chỉ mục đích chia sẻ cho nhiều người còn khá mơ hồ trong chi phí xây dựng. Khiến cho đa phần nhiều người xây nhà xong là phát sinh nợ, ảnh hưởng sức khỏe, tài chính rồi gây ra lục đục gia đình. Bài viết này sẽ viết một cách dễ hiểu nhất, để dù có là người ngoài nghề cũng nhẩm tính được số tiền mà mình nên chuẩn bị là bao nhiêu?
Bình thường ai mà chả muốn nhà 1 trệt, 3 lầu ở cho sung sướng. Nhưng cuộc đời không đơn giản như thế. Và để biết nó không đơn giản, thì cần biết được “có thực mới vực được đạo.”
Đầu tiên, để dự trù được chi phí xây nhà. Các bạn cần biết được miếng đất mình mua rộng bao nhiêu m2? Ví dụ cho dễ hiểu là miếng 5x20m. Bạn sẽ đặt lên đó một căn nhà. Hãy cho luôn ngôi nhà mơ ước của bạn là 1 trệt 3 lầu, và đổ mái bằng bê tông cốt thép. Miền Nam gọi là nhà 4 tấm. Miền Bắc gọi là nhà 4 tầng.
Thế để xây nhà 4 tầng này cần cái gì?
- Khái niệm thứ nhất: diện tích xây dựng là gì? Diện tích xây dựng không phải là diện tích miếng đất 5x20=100m2, mà là tổng số diện tích của móng, tầng 1, 2, mái cộng lại, và có thể vọt lên 600m2.
Ví như nói Biệt thự của Thủy Tiên có diện tích xây dựng là 1000m2 thì cần hiểu đó không phải là miếng đất có diện tích 20x50m2 = 1000m2. Thật sự nếu có được miếng này ở Quận 7 thì khuyên Thủy Tiên chia lô bán nền tốt hơn. Ở đây, diện tích miếng đất ấy có thể chỉ rơi vào khoảng 15mx20m.
Lưu ý: vì không có trong tay bản vẽ nên tôi ước lượng đấy là miếng 15x20m thôi nhé. Sau khi trừ đi khoảng lùi 3m phía trước, 2m phía sau và 2,5m ở hai bên hông, thì ta sẽ đặt được lên đó một ngôi nhà có diện tích nền 10x15m.
Giả sử không xây hầm, thì diện tích xây dựng phần móng sẽ được tính là full miếng đất (không trừ khoảng lùi) và nhân với hệ số 0.5 (coi như làm móng băng vậy), ta có: A=(15x20)x0,5=150m2.
Tiếp tục là đổ xây tầng trệt, nâng nền (vì Q7 hay ngập), lát đá vỉa hè, gara oto…Thôi, tính full rõ ràng cái miếng đất nền và trệt cho khỏi phát sinh, ta có: B=15x20=300m2.
Bây giờ tiếp theo là ta đổ 3 lầu nhé. Như đã nói, diện tích bây giờ đã trừ đi khoảng lùi và chỉ còn 10x15, nhưng ta đua ra ban công 1,2m nữa. Vậy diện tích xây dựng lầu 1, 2, 3 sẽ là C=10x(15+1,2)x3 tấm = 486m2.
Cái mái thì sao đây? Vẫn là diện tích nhân hệ số. Nhưng mái thì có nhiều loại, với mái tôn ta nhân 0,3 vì rẻ tiền, với mái bê tông thì ta nhân 1,0 vì như cái sàn dưới. Còn với mái biệt thự, liên quan đến hệ vì kèo, cầu phông, li tô, thì ta lấy hệ số 0,75, vậy là sẽ có D=10x(15+1,2)x0,75=121m2.
Tổng diện tích xây dựng là E=A+B+C+D=150+300+486+121=1057m2.
Ấy, xấp xỉ con số 1000m2 của nhà Thủy Tiên rồi nhé. Vậy có thể nói là tôi đoán cũng được đúng sơ bộ rồi.
Lưu ý: đây chỉ là một bài viết sơ bộ, không phải tiên lượng tính toán báo giá gì nên sẽ có những cái sơ lược, mong các bạn chuyên môn không bắt bẻ nhiều. Cái mình hướng đến chỉ là để mọi người hiểu được câu chuyện thôi.
Rồi, sau khi đã biết cách tính diện tích xây dựng nhà rồi. Chúng ta đến khái niệm tiếp theo quan trọng nhất để ra giá tiền. Vâng,đó chính là khái niệm gọi là “Suất đầu tư”. Hừm, khái niệm này hơi hàn lâm xíu. Thôi, cứ nôm na dễ hiểu là đơn giá/m2 đi.
Vậy đơn giá/m2 cho biệt thự, cho nhà phố là bao nhiêu?
Thị trường thành phố Hồ Chí Minh hiện tại, đơn giá cho cái gọi là “chìa khóa trao tay” bao gồm thân, thô,hoàn thiện, nội thất cơ bản và đi vào ở với nhà phố là 6tr-7tr/m2 (giá này vẫn có thể coi là rẻ với giá vật liệu xây dựng tăng cao như hiện tại).
Tức với một miếng đất 5x20m2, muốn xây 1 trệt 3 lầu, mà tính ra diện tích xây dựng cỡ 550m2 đi, thì số tiền bạn phải chuẩn bị trước khi ký hợp đồng là 6tr5x550m2 = 3 tỷ 575 triệu.
Còn với nhà biệt thự sẽ là phức tạp hơn. Đã gọi là biệt thự thì kỳ công, nhiều chi tiết, tôi xin kể ra đây như là phào, chỉ, phù điêu, con đội, hoa lá v..v. nên giá nó gấp đôi giá nhà phố. Thứ nữa, vì người đã dám xây biệt thự ắt phải có tiền, và họ thường lựa chọn vật tư đắt. Nếu dùng loại vật tư bèo nhèo thì giá cỡ khoảng 12tr/m2. Nhưng nếu dùng vật tư cao cấp thì giá sẽ 22tr/m2.
Tức với biệt thự có diện tích xây dựng 1000m2 thì số tiền phải trả cho nhà thầu thi công sẽ là 1000m2x12tr = 12 tỷ (nếu nội thất thường) đến 1000m2x22tr = 22 tỷ (nếu nội thất cao).
Kết luận: dao động từ con số 12 tỷ đến 20 tỷ. Xin lỗi con số không biết nói dối, 3.2 tỷ không thể xây được biệt thự 1000m2.
P/S: Còn một điều nữa để lưu ý luôn. Đất các thành phố lớn thì đất chật người đông. Khó khăn nhất khi xây nhà chính là làm ảnh hưởng đến nhà bên cạnh. Có thể là tiếng ồn, là nứt tường, là sạt lở móng. Do đó, khi thi công các nhà phố, điều đầu tiên các công ty xây dựng làm đều là làm hệ cừ vây chắn đất dọc xung quanh, và luôn có biện pháp an toàn để tránh kiện cáo cũng như đền bù từ nhà hàng xóm. Do vậy, việc làm nhà sập chắc cũng không xảy ra.
Tôi biết Thủy Tiên cũng chịu sức ép từ nhiều antifan. Nhưng không nên vì những lời giải thích thiếu logic của mình, mà đẩy một công ty xây dựng vào thế khó. Nếu chị cây ngay thì không cần phải sợ chết đứng mà nên nói cụ thể hơn.
Cuối cùng, xin nhấn mạnh lại khi chia sẻ bài này mình đã nói rõ như đầu bài viết: để tất cả mọi người, kể cả người không có chuyên môn xây dựng, cũng có thể mường tượng ra được một con số khi bắt đầu dựng xây nên ngôi nhà mơ ước.
Trân trọng !
Tác giả: Dũng Phan
*Bài viết là ý kiến riêng của tác giả, không đại diện cho quan điểm của BQT diễn đàn.