Sau một thời gian dài “đóng băng” do ảnh hưởng của dịch Covid – 19, những tháng cuối năm, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang tích cực trở lại thị trường khi một số doanh nghiệp bắt đầu thực hiện những chiến dịch mở bán, ra mắt dự án như Tập đoàn SunGroup đã ra mắt dự án Sun Plaza Cau May tại Sapa, hay sự quay trở lại của dự án Sapa Jade Hill của Công ty Cổ phần Trường Giang Sapa…

Đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng ven đô, một số dự án đã được giới thiệu trên thị trường trước đó nay cũng được các chủ đầu tư và đơn vị phân phối đẩy mạnh các hoạt động quảng cáo, chào bán ra thị trường như dự án Sakana & Resort tại xã Mông Hóa (huyện Kỳ Sơn, Hòa Bình), dự án Onsen Villas (còn gọi là Ohara Villas & Resort ) tại TP Hoà Bình, dự án Legacy Hòa Bình…

Tại Hòa Lạc, dự án Khu đô thị Xanh Villas do Công ty Xuân Cầu làm chủ đầu tư cũng đang mở bán giai đoạn 2.  Theo giới thiệu, Xanh Villas tọa lạc tại Km33, Đại Lộ Thăng Long, xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, Hà Nội, do Công ty TNHH Xuân Cầu làm chủ đầu tư.

Được biết, dự án Xanh Villas có quy mô gồm 500 căn biệt thự có diện tích từ 200m2 đến 1.400m2, tổng diện tích đất gần 50ha. Dự án có tổng mức đầu tư 1.500 tỷ đồng gồm 3 khu A, B, C. Trong đó, khu A có quy mô 22ha với các căn biệt thự đơn lập có diện tích từ 342m2 - 1.262m2; Khu B có quy mô hơn 10ha gồm các biệt thự đơn lập và song lập có diện tích từ 186m2 - 769m2; Khu C có quy mô 15ha gồm 300 biệt thự Vip từ 200m2 – 1400m2.

Hiện tại, dự án đang được quảng cáo, rao bán rầm rộ trên thị trường. Các thông tin quảng cáo cho biết, Xanh Villas là khu biệt thự đẳng cấp với đầy đủ các tiện ích của đô thị văn minh được đặt trong một không gian thuần khiết, trong lành với cây cối và đồi cỏ xanh mát bao quanh. Môi trường xanh, cuộc sống xanh, các căn biệt thự được thiết kế tinh tế theo phong cách ngoại ô thanh bình nhưng đầy đủ tiện nghi cao cấp hiện đại… hội đủ các yếu tố tăng giá trong tương lai.

Theo tìm hiểu, dự án Xanh Villas được khởi công từ năm 2010 và dự kiến hoàn thành vào năm 2014. Thời điểm mới mở bán ra thị trường, các căn biệt thự tại Xanh Villas có giá bán từ 17 – 20 triệu đồng/m2.

Một nhân viên môi giới quảng cáo, chào bán dự án này cho biết, dự án Xanh Villas được chủ đầu tư chính thức triển khai từ năm 2010, và 2012 đã bắt đầu khai thác, kinh doanh những căn biệt thự đầu tiên (khoảng hơn 10 căn). Sau đó đến năm 2017, 2018 chủ đầu tư mới quay trở lại triển khai và mở bán giai đoạn tiếp theo, đa số những căn biệt thự trong giai đoạn này vẫn chưa xây dựng, chủ đầu tư sẽ xây thô và hoàn thiện sân vườn, cảnh quan của biệt thự để bàn giao cho khách.

Mức giá hiện tại của dự án trung bình khoảng 34 triệu đồng cả tiền đất và xây thô. Trong đó, đơn giá đất khoảng 28 triệu/m2 và giá xây thô chủ đầu tư tính khoảng 6 triệu đồng/m2. Những căn biệt thự có diện tích từ 200m2 hiện có mức giá thấp nhất là 7, 8 tỷ đồng. Những căn có mức giá cao nhất có giá hơn 20 tỷ đồng.

Về chính sách bán hàng, đối với khách hàng thanh toán sớm, chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu 11%, khách hàng thanh toán theo các đợt sẽ được chiết khấu 4,5%/ tổng giá trị. Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ miễn phí 2 năm sử dụng phí dịch vụ và được tặng gói nghỉ dưỡng 120 triệu đồng.

Theo bảng giá dự án Xanh Villas do môi giới cung cấp, hiện các căn biệt thự có giá thấp nhất gần 8 tỷ đồng, căn có giá bán cao nhất lên đến hơn 29 tỷ đồng. Mức giá bán từ 33 triệu đồng – gần 40 triệu đồng/m2.

Như vậy, có thể thấy từ khi ra mắt thị trường cho đến nay, giá bán dự án Xanh Villas đã bị nâng lên gấp đôi. Từ 17 – 20 triệu đồng giá thời điểm dự án mới ra mắt cho đến 33 – 40 triệu đồng ở thời điểm hiện tại.

Giá bán bị đẩy lên cao khiến dự án giảm sức hút

Theo các nhà đầu tư, giá bán bị đẩy lên quá cao là một trong những yếu tố khiến dự án giảm sức hút.

Dự án Xanh Villas, đã bắt đầu được mở bán cách đây hơn 10 năm, nhưng lượng hàng được tiêu thụ được khá ít, chủ đầu tư liên tục phải rao bán từ năm này qua năm khác nhưng dự án vẫn rơi vào tình trạng “bán mãi không hết”.

Đến thời điểm hiện tại, dù chủ đầu tư tung chính sách bán hàng với mức chiếu khấu “khủng” lên đến 11% cùng nhiều quà tặng và các chính sách ưu đãi hấp dẫn như miễn phí dịch vụ 2 năm, tặng gói trải nghiệm dịch vụ tại Xanh Villas trị giá 120 triệu đồng,... nhưng dự án vẫn không tạo được nhiều sức hút đối với thị trường.

Theo anh N.T.C, một nhà đầu tư BĐS cho biết, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng ven đô. Nhưng thực tế cho thấy, giá bất động sản vùng ven đang bị đẩy lên quá cao. Một số dự án giá đất đã ở mức gần 30 triệu đồng, con số này ở vùng ven là quá cao, trong khi một số dự án giá đất chỉ ở mức 10 – 15 triệu đồng/m2, để đầu tư thì giá đất ở mức này tiềm năng hơn.

“Hơn nữa, nếu bỏ ra số tiền lớn từ mười mấy đến vài chục tỷ đồng để đầu tư, mua một căn biệt thự ở vùng ven vẫn là một việc làm mạo hiểm, bởi mức giá này đã là quá cao, khó có thể tăng tiếp, nếu tiếp tục tăng thì cũng tăng không đáng kể”, anh N.T.C chia sẻ.

Trên thực tế, tình trạng giá đất nền khu vực ven đô liên tục được giới đầu cơ tạo sóng cũng tác động mạnh đến việc chào bán của nhiều doanh nghiệp có dự án trong khu vực. Chạy theo những cơn “sốt đất” nền cục bộ do các cò đất, môi giới thổi giá, chủ đầu tư một số một số dự án cũng tăng giá theo những cơn “sóng ảo” của thị trường.

Theo đó, tận dụng những thông tin "sốt nóng" thiếu căn cứ, doanh nghiệp chủ đầu tư và các đơn vị phân phối cũng tích cực chào bán dự án ra thị trường với một mặt bằng giá mới tăng cao, cùng những thông tin quảng cáo sinh lời không tưởng… nhưng nhiều dự án vẫn không tạo được sức hút.

Theo các chuyên gia, giá đất tăng phải tương xứng với sự đầu tư hạ tầng và sự phát triển của địa phương, nhưng ở thời điểm hiện tại, hạ tầng dịch vụ tại các khu đô thị này chưa thực sự có bước cải thiện đột phá. Vậy tại sao bất động sản ở đây lại lên cơn sốt? Giá trị có thực sự gia tăng hay chỉ là chiêu trò thổi giá của các nhà đầu cơ?... Các nhà đầu tư phải hết sức lưu ý những vấn đề này.

Một bài học về đáng chú ý về những căn biệt thự có giá lên đến hàng chục tỷ đồng bị bỏ hoang do thiếu tiện ích, hạ tầng chưa phát triển đồng bộ có thể kể đến như dự án KĐT Lidecotại thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Đây là dự án được chú ý nhất của Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco – NTL) và cũng là dự án khiến Lideco “chôn vốn” với hàng trăm căn biệt thự bị bỏ hoang, bán hàng chục năm vẫn chưa hết.

KĐT Ledico có diện tích 38,9 ha với khoảng 650 ngôi biệt thự. Dự án được khởi công xây dựng từ năm 2007, dự kiến hoàn thiện vào năm 2013. Nhưng đến năm 2013, chỉ có 400 căn biệt thự tại đây được bàn giao cho khách hàng. Mặc dù đã bán được hơn nửa số căn biệt thự của KĐT, nhưng nhiều năm trôi qua, khu đô thị này vẫn vắng bóng người.

Năm 2016, chủ đầu tư tiến hành mở bán tiếp hơn 229 căn biệt thự tại dự án này nhưng đến đầu năm 2017 mới bán được 2 căn. Tại Đại hội cổ đông năm 2017, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Kha thừa nhận, nguyên nhân chính khiến cư dân chưa về ở là khu vực này thiếu tiện ích hạ tầngkèm theo

Vào thời kỳ sốt giá năm 2010, mỗi m2 của dự án được bán trên dưới 75 triệu đồng, tuy nhiên, đến năm 2016, 2017,  một số căn được rao bán giá 25-30 triệu đồng nhưng vẫn không có giao dịch. Đến đầu năm 2020, trước thông tin quy hoạch một số tuyến đường khu vực lân cận dự án, giá bán tăng lên mức 35 - 38 triệu đồng/m2. Hiện Lideco vẫn tồn kho một lượng lớn biệt thự tại dự án này.

Theo Sở Hữu Trí Tuệ