Đổi quy trình cấp phép dự án
Hiệp hội bất động sản TPHCM - HoREA đã có văn bản đề xuất tháo gỡ các vướng mắc, hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân.
Cụ thể, HoREA đề xuất quy trình hành chính đối với dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có xen kẹt một số thửa đất do nhà nước quản lý.
Nhiều đề xuất để vực dậy thị trường bất động sản
Tại thông báo số 708/TB-VP ngày 16/10/2019 của Văn phòng UBND thành phố “Về quy trình triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở” yêu cầu nghiên cứu quy trình thực hiện gồm 5 bước, gồm:
Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Qua đó sẽ chặt chẽ tính pháp lý về đất đai, chức năng quy hoạch sử dụng đất, … đủ cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo của quy trình, giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thành lập Tổ chuyên gia để xem xét, thẩm định hồ sơ, trình UBND thành phố ban hành quyết định chủ trương đầu tư.
Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Từ đó, trình Sở Quy hoạch Kiến trúc thẩm định hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trình UBND quận - huyện xem xét phê duyệt quy hoạch theo quy định, để có cơ sở phục vụ các bước tiếp theo của quy trình.
Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, giao Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) tổ chức thực hiện theo quy định.
Bước 4: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, giao Sở TN-MT, Sở Tài chính tổ chức thực hiện theo quy định.
Bước 5: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (GCNQSDĐ), công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở TN-MT, Sở Xây dựng tổ chức thực hiện theo quy định”.
Tuy nhiên, HoREA chỉ đồng ý các bước 1,2,3 của thông báo số 708. Đồng thời, đề xuất thay đổi thứ tự và nội dung của các bước 4 và 5. Bởi vì, trên thực tế, thực hiện thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian.
Nếu Sở TN-MT, Sở Tài chính và các cơ quan có liên quan nỗ lực, phối hợp chặt chẽ thì mất khoảng 1 năm, còn không thì phải mất 2-3 năm hoặc lâu hơn. Bên cạnh đó, thời gian thi công xây dựng dự án nhà ở thương mại trung bình mất khoảng trên dưới 3 năm mới đủ điều kiện được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án
158 dự án liên quan đến đất công
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất các phương án xử lý đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp.
Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý (đất rạch, đường, bờ đất… thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án). Tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.
Căn cứ pháp luật đất đai hiện hành, HoREA đề xuất một số phương án gồm: Xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định đề nghị UBND TPHCM giao phần đất rạch, bờ đất… nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này...
Đáng chú trong văn bản của HoREA phải kể đến vấn đề của một số dự án thuộc diện rà soát hoặc bị thu hồi quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án; hoặc thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư, để rà soát lại về pháp lý.
Trong đó, TPHCM có 158 dự án có liên quan đất công, thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Sau đó, thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 3/2019.
Nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự được hoạt động bình thường. Nguyên nhân là trong quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.
Hiệp hội đề nghị UBND thành phố phối hợp với các cơ quan trung ương sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành…, từ đó được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, giúp bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.