Người mua không bị ép. Không bị đe dọa. Không bị lừa theo kiểu dựng chuyện. Họ chỉ “tin nhanh”, sợ chậm là mất hàng, nên chuyển thêm tiền trước công chứng. Và chính cú chuyển tiền đó làm họ mất đòn bẩy.

Tôi từng chứng kiến một vụ như vậy. Người mua cọc ban đầu đúng quy trình. Nhưng sau đó, vì muốn đẩy nhanh tiến độ, họ chuyển thêm 300 triệu trước ngày công chứng. Cuối cùng không công chứng được, mà 300 triệu cũng không lấy lại được trọn vẹn. Không phải vì đối phương biến mất. Mà vì giấy tờ quá sơ sài, điều kiện hoàn tiền không có, và khi sự cố phát sinh thì “ai cũng có lý của mình”.

Bài này không để bạn sợ giao dịch. Bài này để bạn hiểu một điều: tiền chuyển trước công chứng là điểm rủi ro nhất trong nhiều thương vụ. Nếu bạn khóa được điểm này, bạn giảm rủi ro mất cọc xuống rất nhiều.

Vì sao chuyển tiền trước làm bạn mất đòn bẩy?

Trong giao dịch BĐS, đòn bẩy của người mua nằm ở chỗ: bạn đang giữ tiền. Khi chưa công chứng, chưa sang tên, tiền là thứ duy nhất giúp bạn ép được tiến độ, ép được giấy tờ, và ép được sự nghiêm túc.

Khi bạn chuyển thêm tiền trước công chứng, bạn đang tự cắt đi đòn bẩy của mình. Bạn biến mình từ người “có quyền lựa chọn” thành người “đã lỡ chuyển rồi nên phải theo cho tới cùng”. Và khi đã theo tới cùng, bạn dễ chấp nhận những rủi ro mà lúc tỉnh táo bạn sẽ không chấp nhận.

Ví dụ: ban đầu bạn đặt cọc 200 triệu để giữ căn nhà 5 tỷ. Bạn còn 4,8 tỷ chưa trả, nên bạn vẫn ở thế chủ động. Nhưng khi bên bán yêu cầu chuyển thêm 300 triệu để tất toán ngân hàng, bạn chuyển. Lúc này tiền bạn đã đi thêm, tâm lý bạn cũng đi theo: bạn sợ mất hàng, sợ mất tiền, nên dễ mềm hơn khi phát sinh vấn đề. Chỉ cần sự cố xảy ra, bạn sẽ thấy mình ở thế yếu

“Tiền chuyển trước” thường xuất hiện dưới 3 hình thức và cả 3 đều nguy hiểm nếu bạn không khóa điều kiện

1) Chuyển tiền không có biên nhận rõ ràng

Nhiều người chuyển tiền rồi chỉ giữ lại tin nhắn, hoặc giấy viết tay rất sơ sài: “đã nhận tiền”. Thiếu mục đích, thiếu điều kiện hoàn trả, thiếu mốc thời gian. Khi có tranh chấp, bạn không có căn cứ mạnh để đòi.

Ví dụ: người mua chuyển 300 triệu, bên bán nhắn “anh yên tâm, em nhận rồi”. Sau đó không công chứng được vì phát sinh đồng sở hữu chưa ký. Người mua đòi lại, bên bán nói “đó là tiền đặt cọc bổ sung, anh hủy thì mất”. Nếu giấy tờ không ghi mục đích là “tiền tạm ứng để xóa thế chấp, không công chứng được thì hoàn lại”, bạn rất khó phản biện.

Lời khuyên: chuyển tiền mà không có biên nhận đúng chuẩn khác gì tự ký vào vùng mờ.

2) Chuyển tiền không gắn điều kiện cụ thể

Đây là lỗi phổ biến nhất. Người mua chuyển tiền vì tin rằng “xóa thế chấp xong là công chứng”. Nhưng giấy tờ không ghi rõ điều kiện nào phải đạt, thời hạn bao lâu, không đạt thì hoàn tiền ra sao.

Ví dụ: bên bán nói “chuyển 300 triệu để tất toán ngân hàng, 7 ngày nữa xóa thế chấp”. Người mua chuyển. Đến ngày thứ 7, ngân hàng yêu cầu thêm giấy tờ, kéo dài. Rồi phát sinh thêm: đồng sở hữu đi công tác chưa về, chưa ký được. Thế là 7 ngày thành 30 ngày. Người mua nóng ruột muốn rút, nhưng bên bán nói “anh rút thì anh chịu”. Vì không có điều kiện rõ, người mua bị kéo vào cuộc chơi kéo dài.

Lời khuyên: tiền chỉ được chuyển khi điều kiện được ghi rõ bằng câu chữ, có mốc thời gian, và có cơ chế hoàn tiền nếu không đạt.

3) Chuyển tiền qua trung gian giữ hộ

Nhiều người nghĩ nhờ môi giới hoặc người quen giữ tiền sẽ an toàn. Nhưng thực tế đây là nhóm rủi ro cao, vì tiền đi qua trung gian dễ mập mờ trách nhiệm: ai chịu trách nhiệm hoàn tiền? ai là người nhận? mục đích là gì?

Ví dụ: môi giới nói “anh chuyển cho em giữ, em sẽ đưa chủ để tất toán, cho nhanh”. Sau đó phát sinh sự cố, bên bán và môi giới có thể đẩy trách nhiệm qua lại: người bán nói không nhận đủ, môi giới nói đã đưa, người mua đứng giữa không có bằng chứng chặt.

Lời khuyên: nếu bắt buộc phải có bên thứ ba, phải dùng cơ chế có kiểm soát và giấy tờ rõ ràng. Còn không, tiền nên đi thẳng giữa hai bên hoặc qua tài khoản được ghi rõ trong biên nhận

Cre: Lê Thắng