Câu nói nghe qua thì rất triết lý, hơi giống triết học phương Đông pha chút bất tử luận của đất đai. Nhưng nếu đọc thêm vài dòng tâm sự của những người đang rao bán lỗ ngoài kia, ta mới phát hiện: đúng là đất không chết thật… chỉ có chủ đất là thở oxy dần dần.

Một câu chuyện trên mạng xã hội mấy hôm nay khá tiêu biểu. Năm 2022, một anh tích cóp mãi mới được ít tiền, mua miếng đất 750 triệu. Lúc đó, môi giới động viên rất nhiệt tình: “Anh cứ mua đi, đất có đẻ được đâu, người đẻ chứ đất có đẻ đâu.” Câu này nghe cũng hợp lý. Đất thì nằm im, dân số thì tăng, kiểu gì chẳng khan hiếm. Một phép toán đơn giản: đất không sinh thêm, người thì sinh thêm → giá đất tăng. Lý luận ngắn gọn, súc tích, dễ hiểu như bảng cửu chương.

Thế là anh mua.

Ba năm sau, 2026, cuộc đời bỗng xuất hiện những khoản chi không hẹn trước. Anh cần tiền nên nhờ môi giới bán lại. Môi giới dẫn khách tới xem, khách đi một vòng, trầm ngâm suy nghĩ rồi trả giá 650 triệu. Định mệnh thay, con số ấy thấp hơn giá mua ban đầu đúng 100 triệu.

Tức là sau ba năm giữ đất, anh đã “lãi âm” 100 triệu, chưa kể chi phí cơ hội, lạm phát, và tiền cà phê tiếp khách mỗi lần dẫn đi xem đất.

Ở dưới phần bình luận, một người khác góp chuyện: năm 2021 mua mảnh đất ở Phan Thiết giá 1,4 tỷ. Lúc đó vàng khoảng gần 30 cây. Đến năm ngoái muốn bán, người ta trả giá tương đương… 5 cây vàng.

Đọc xong, tự nhiên thấy triết lý “đất không chết” đúng là rất… bền vững. Đất vẫn nằm đó, cỏ vẫn mọc, nắng vẫn chiếu, mưa vẫn rơi. Chỉ có chủ đất là hơi tái mặt khi nhìn bảng giá.

Thực ra câu “đất không chết” vốn không sai. Đất là tài sản vật lý, không bốc hơi như cổ phiếu trên bảng điện tử. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: đất có thể không chết, nhưng thanh khoản thì có lúc ngủ đông. Và khi thanh khoản ngủ đông, chủ đất bắt đầu hiểu thế nào là cảm giác cầm một tài sản rất giá trị… nhưng không ai muốn mua.

Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua đã quen với chu kỳ tăng. Một thế hệ nhà đầu tư đã lớn lên trong giai đoạn mà mua đất xong chỉ cần chờ vài năm là giá tăng gấp đôi. Chính vì vậy, rất nhiều người mặc định rằng đất là “tài sản bất tử”. Mua hôm nay, mai mốt kiểu gì cũng có người trả cao hơn.

Nhưng thị trường, giống như thời tiết, không phải lúc nào cũng nắng đẹp.

Có những giai đoạn tiền rẻ, tín dụng dễ, dòng tiền đầu tư dồi dào. Khi đó, đất ở đâu cũng có người hỏi. Những khu vực trước đây chỉ có bò gặm cỏ, tự nhiên một ngày đẹp trời xuất hiện môi giới cầm bản đồ quy hoạch, nói về tương lai đô thị, khu công nghiệp, cao tốc, sân bay. Giá đất vì thế tăng theo… trí tưởng tượng.

Nhưng khi dòng tiền chậm lại, lãi suất cao hơn, hoặc nhà đầu tư bắt đầu thận trọng, thị trường lập tức đổi tính. Những khu đất từng được săn đón bỗng trở nên yên tĩnh đến mức… chim cũng bay chậm lại.

Lúc ấy, câu chuyện “đất không chết” bắt đầu có thêm phần tiếp theo mà ít ai nói trước: đất không chết, nhưng có thể nằm im rất lâu.

Vấn đề là con người thì không phải ai cũng đủ kiên nhẫn nằm im cùng đất.

Có người cần tiền để xoay vốn. Có người gặp biến cố tài chính. Có người đơn giản là không muốn chôn tiền ở một nơi mà mỗi năm chỉ ghé thăm vài lần, chủ yếu để xem cỏ mọc cao bao nhiêu. Và khi cần bán gấp, giá cả lập tức trở thành chuyện thứ yếu.

Đó là lúc thị trường xuất hiện những cụm từ quen thuộc như “bán cắt lỗ”, “bán thu hồi vốn”, hay “bán bằng giá mua”.

Thật ra, nếu nhìn rộng hơn một chút, thị trường bất động sản không khác gì các loại tài sản khác. Có lúc tăng, có lúc điều chỉnh, có lúc đứng yên. Điểm khác biệt là đất đai thường khiến người ta cảm thấy an toàn hơn, vì nó hữu hình, có thể đứng lên đó, trồng cây, xây nhà, hoặc ít nhất là chụp ảnh check-in.

Nhưng cảm giác an toàn đôi khi lại khiến người ta quên mất một điều rất cơ bản của đầu tư: giá trị tài sản phụ thuộc vào người mua tiếp theo.

Nếu không có người mua tiếp theo, tài sản vẫn tồn tại, nhưng giá trị thị trường của nó trở nên… khá trừu tượng.

Quay lại câu nói ban đầu: Người chết chứ đất có chết được đâu. 😂 Đúng là đất không chết thật. Nhưng người sở hữu đất vẫn phải trả lãi ngân hàng, vẫn phải lo cơm áo gạo tiền, vẫn phải đối mặt với những biến động của cuộc sống. Khi những áp lực đó xuất hiện, đất bỗng từ tài sản trở thành một bài toán thanh khoản.