Người mua nhà

Người mua nhà

Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra các dự báo

Quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội có khá nhiều bất cập, không tạo được những giải pháp hợp lý để giảm chi phí, chưa tận dụng được vốn từ đất đai cho phát triển.

8 bất cập chính

Việc tiếp cận đất đai cho phát triển đô thị Hà Nội đang có 8 bất cập chính bao gồm: Lỏng lẻo trong quản lý các dự án phát triển BĐS cũng như trong xử lý các dự án vi phạm pháp luật; Thiếu thông tin về thị trường BĐS, khó dự báo thị trường; Nhà nước không dẫn đường cho phát triển đô thị mà tư nhân và lợi ích tư nhân đang dẫn đường cho phát triển đô thị.

Quy hoạch đô thị ở Hà Nội có chất lượng tốt nhưng thường hay bị điều chỉnh mà đa số trường hợp là do các chủ đầu tư đề xuất nhằm giảm chi phí đầu tư cho nhiều hạng mục hạ tầng và bảo vệ môi trường. Các dự án phát triển nhà ở quá nhiều mà hạ tầng và dịch vụ phát triển không kịp, làm quá tải giao thông đô thị và các hạ tầng khác trong tương lai rất gần. Vốn hóa đất đai không mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể, cơ chế thiếu phù hợp, không thu được phần giá trị đất đai tăng lên do hạ tầng mang lại.

Thể chế về tiếp cận đất đai cho các dự án đầu tư hiện tại vẫn đang chứa đựng nguy cơ tham nhũng khá cao, làm cho chi phí phát triển cao, tốn kém nhiều. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch không phải là một phương thức hợp lý, luôn gây khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất, làm suy giảm lòng tin của dân, cần chuyển về cơ chế do cộng đồng quyết định.

Nhìn lại thị trường bất động sản qua 1 thập kỷ cho thấy, cuối 2008 lạm phát xuất hiện và gói giải pháp kiềm chế lạm phát đã tác động làm đóng băng thị trường BĐS. Đến năm 2009, gói kích thích kinh tế khoảng 1 tỷ USD, trong đó một phần đưa vào đầu tư cho phân khúc nhà ở xã hội đã có tác động mang lại hơi ấm cho thị trường. Đến 2010, lạm phát lại quay lại và một lần nữa các giải pháp kiềm chế lạm phát lại làm đó băng thị trường BĐS. Lúc này, không có gói kích thích kinh tế thứ hai nên thị trường BĐS rơi vào đóng băng cho tới cuối năm 2013.

Thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phục hồi từ đầu năm 2014 khi gói giải pháp của Chính phủ ban hành tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu phát huy tác dụng. Từ 2014, thị trường BĐS Việt Nam đã bước sang một giai đoạn mới với tiềm năng phát triển mới.

Năm 2015, mọi hoạt động đầu tư đã nhanh chóng phục hồi nhưng bên cạnh đó vẫn phải tiếp tục tập trung nỗ lực giải quyết kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu. Đây là bức tranh có độ tương phản rất cao trong phát triển thị trường BĐS của một thời gắn với cầu ảo: Phân khúc giá cao thừa cung và thiếu cầu, ngược lại phân khúc bình dân lại thiếu cung và thừa cầu.

Sự cố gắng của Chính phủ trong tăng cung nhà ở xã hội (kể từ 2009) đã là một giải pháp hữu hiệu để phục hồi thị trường BĐS vào đầu năm 2013. Mặt khác, các giải pháp giải phóng kho BĐS tồn đọng cũng mang lại một số kết quả nhất định nhưng vẫn còn tồn tại nhiều BĐS "hoang hóa" cần phải một thời gian tiếp theo để giải quyết. Năm 2015 cũng là năm đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ với sự trợ giúp của Chính phủ thông qua gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng.

Khó đưa ra các dự báo

Cho đến nay, Hà Nội và TP.HCM vẫn được đánh giá là 2 thị trường BĐS có sức cầu lớn nhất, không là thị trường cấp tỉnh mà mang tính chất của thị trường cấp vùng và thị trường của cả nước.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội qua các năm
Nguồn cung căn hộ Hà Nội qua các năm

Đi vào chi tiết hiện trạng thị trường BĐS ở Hà Nội có thể thấy phân khúc BĐS công nghiệp có sức phát triển tốt nhưng sức phát triển luôn phụ thuộc vào quy hoạch và kế hoạch của Chính phủ (khu công nghiệp) và UBND cấp tỉnh (cụm công nghiệp), sự tác động của thị trường ít hơn các phân khúc khác. Trên thực tế, độ lấp đầy của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thường chỉ đạt 50% nhưng luôn được điều chỉnh cho phù hợp thực tế.

Phân khúc văn phòng cho thuê đã phát triển mạnh nhưng quan hệ cung - cầu luôn phụ thuộc vào sức phát triển chung của nền kinh tế. Mấy năm trước, phân khúc này ở Hà Nội cũng dư cung, tới 2016 quan hệ cung - cầu đã cân đối hơn và bắt đầu có nhu cầu tăng cung.

Phân khúc trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng bán lẻ (gọi chung là phân khúc bán lẻ) mới được phát triển thành một phân khúc riêng biệt kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài muốn “đổ bộ” vào chiếm lĩnh phân khúc này. Sức phát triển hiện này là có nhưng tổng đầu tư vẫn chưa cao.

Trung bình, kể từ năm 2015, mỗi năm tổng cung căn hộ ra thị trường tại Hà Nội khoảng trên 16.000 kể cả căn hộ đã hoàn thành và căn hộ chưa hoàn thành. Giai đoạn 2010 đến nay thị trường BĐS nhà ở bị chia thành 2 nửa: Một nửa là nhà ở giá cao và giá trung bình có cung rất cao và cầu rất thấp (cầu chỉ chiếm khoảng 20% tổng cầu); một nửa kia là nhà ở giá thấp lại có cung rất thấp và cầu rất cao (cầu chiếm tới 80% tổng cầu). Như vậy, việc giữ mức tổng cung nhà ở ổn định cũng chưa nói được lên sự bền vững kinh tế của thị trường BĐS.

Từ những bất cập trên, cơ quan quản lý cần sớm xây dựng, công khai thông tin thị trường bất động sản gắn với các chỉ số cơ bản nhằm đưa ra các dự báo. Triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở phải đồng bộ với các dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, không để xẩy ra tình trạng mất cân đối và quá tải không gian.

Áp dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án phát triển khu đô thị mới, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu, cải tạo khu chung cư, xây dựng nông thôn mới. Trường hợp không đủ điều kiện áp dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” thì có thể áp dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đô thị” gắn với các yếu tố quản trị tốt về đất đai.

 

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

0

Bình luận

“Soi” kế hoạch” của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết phía Nam cho giai đoạn hậu dịch Covid-19|

Theo ghi nhận từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nửa đầu năm qua, những thách thức lớn từ đại dịch Covid-19 cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Cụ thể, làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác …  Xem thêm
“Soi” kế hoạch” của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết phía Nam cho giai đoạn hậu dịch Covid-19| - 1

Kiến nghị không cấp phép với dự án cao tầng khu nội đô Hà Nội

Cử tri kiến nghị Thành phố Hà Nội nghiên cứu, kiến nghị các cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, không cấp phép xây dựng đối với dự án nhà cao tầng trong khu vực nội đô.  Xem thêm
Kiến nghị không cấp phép với dự án cao tầng khu nội đô Hà Nội - 1

Nhà đầu tư đội nắng đấu tranh đòi quyền lợi tại dự án The Sunrisebay - NOVA Đà Nẵng

Sáng nay 04/7/2020 người dân mua nhà dự án THE SUNRISE BAY phường Thanh Bình, Thuận Phước TP Đà Nẵng thông qua công ty phân phối là NOVA tiếp tục đòi nhà.  Xem thêm
Nhà đầu tư đội nắng đấu tranh đòi quyền lợi tại dự án The Sunrisebay - NOVA Đà Nẵng - 1

Chung cư cao cấp xuống cấp nhanh chóng

Cư dân chia sẻ một dự án chung cư cao cấp của một đại gia vị trí đất vàng Hà Nội xuống cấp nhanh chóng sau chư đầy 5 năm đi vào sử dụng  Xem thêm
Chung cư cao cấp xuống cấp nhanh chóng - 1
Chung cư cao cấp xuống cấp nhanh chóng - 2

Điều gì ẩn sau băng rôn 'Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư'?

“Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư” là một trong số những khẩu ngữ, băng rôn được hàng trăm người dân hô vang giữa trời nắng hơn 40 độ tại trụ sở Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam (thuộc Tập đoàn TNG). Thực hư chuyện này ra sao? TNG có bị oan?  Xem thêm
Điều gì ẩn sau băng rôn 'Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư'? - 1

Quy định về cấm chăn, thả vật nuôi trong chung cư

Chung cư nơi ông Nguyễn Ngọc Phúc (TPHCM) ở đang có vướng mắc liên quan đến việc hiểu và tuân thủ Khoản 3, Điều 35 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.  Xem thêm
Quy định về cấm chăn, thả vật nuôi trong chung cư - 1

Trước áp lực dòng tiền âm, doanh nghiệp BĐS đang xoay sở ra sao?

Số ngày xử lí hàng tồn kho đang tăng lên khiến dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp ngày càng hạn hẹp, tình trạng thiếu hụt vốn lưu động buộc các doanh nghiệp phải có phương án huy động và sử dụng vốn phù hợp.  Xem thêm
Trước áp lực dòng tiền âm, doanh nghiệp BĐS đang xoay sở ra sao? - 1

Trung Nam Land xây dựng dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills City không phép

CTCP Trung Nam (Trung Nam Land) thuộc tập đoàn Trung Nam đã tiến hành quảng bá cũng như tiến hành xây dựng dự án Golden Hills City khi chưa được cấp phép.  Xem thêm
Trung Nam Land xây dựng dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills City không phép - 1

Cảnh báo “trái đắng” trong giao dịch bất động sản

Cắt xẻ đất nông nghiệp, tự làm hạ tầng rồi chia lô bán nền, thậm chí huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn tức không phải hợp đồng mua bán với giá bán dự kiến cao gấp nhiều lần giá thực tế.....  Xem thêm

Khánh Hòa duyệt kế hoạch định giá đất tại hơn 340 dự án

Mới đây, ông Lê Hữu Hoàng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa vừa kí Quyết định về việc phê duyệt Kế hoạch định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh năm 2020. Trong đó có hơn 340 dự án cần xác định giá đất cụ thể.  Xem thêm
Khánh Hòa duyệt kế hoạch định giá đất tại hơn 340 dự án - 1

Lộ quỹ đất khủng lên đến hàng nghìn ha của Eurowindow Holding

Vài năm trở lại đây, Eurowindow Holding đã liên tục săn quỹ đất trải dài khắp cả nước từ Yên Bái, Hà Nội, Thanh Hóa, Nghệ An...đến Khánh Hòa.  Xem thêm
Lộ quỹ đất khủng lên đến hàng nghìn ha của Eurowindow Holding - 1

Cận cảnh cao ốc 'đắp chiếu', làm xấu bộ mặt trung tâm Sài Gòn

Được kỳ vọng là một trong những kiến trúc đẹp nhất TPHCM, thế nhưng gần 10 năm nay, cao ốc Saigon One Tower (quận 1, TPHCM) bị "đắp chiếu" do chủ đầu tư không có khả năng huy động vốn để triển khai, "sa lầy" vì nợ.  Xem thêm
Cận cảnh cao ốc 'đắp chiếu', làm xấu bộ mặt trung tâm Sài Gòn - 1

Lấp hồ Đại Lải làm biệt thự: DN được tỉnh Vĩnh Phúc "bật đèn xanh"!

Với việc cấp phép, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã cho phép Công ty TNHH Đại Lải Việt Nam đổ đất san lấp tới lòng hồ Đại Lải.  Xem thêm
Lấp hồ Đại Lải làm biệt thự: DN được tỉnh Vĩnh Phúc "bật đèn xanh"! - 1

Hà Nội: Thang máy chung cư rơi tự do khiến hàng trăm cư dân "rụng tim"

Sự việc thang máy rơi tự do tại Cư dân Athena Complex Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) khiến nhiều người thót tim.  Xem thêm
Hà Nội: Thang máy chung cư rơi tự do khiến hàng trăm cư dân "rụng tim" - 1

TP.HCM: Nguồn cung căn hộ bán tăng trở lại

JLL Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2020, theo đó nguồn cung căn hộ được chào bán đạt 3.820 căn, cao hơn nhiều so với quý I/2020.  Xem thêm
TP.HCM: Nguồn cung căn hộ bán tăng trở lại - 1

Những dự án bất động sản nào tại TP.HCM chưa đủ pháp lý?

Hàng loạt dự án bất động sản tai TP HCM được quảng cáo rầm rộ từ tháng 5/2020. Thế nhưng thực tế, các dự án đang chào bán chủ yếu lại được cho là chưa đủ pháp l  Xem thêm
Những dự án bất động sản nào tại TP.HCM chưa đủ pháp lý? - 1

Khu đô thị mới Bắc An Khánh: 'Đất vàng' khó nuốt

Khu đô thị Bắc An Khánh được giới đầu tư nhìn nhận là đất vàng khi đã xong GPMB, đã nộp tiền đất tuy nhiên với riêng Vinaconex thì việc mua lại 50% cổ phần của  Xem thêm
Khu đô thị mới Bắc An Khánh: 'Đất vàng' khó nuốt - 1

Siêu đô thị vệ tinh Hòa Lạc hơn 17.000ha có những gì?

Mới đây, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch chung đô thị vệ tinh Hòa Lạc đến 2030 tầm nhìn 2050. Theo đó, Hòa Lạc được định hướng phát triển thành đô thị khoa học công nghệ với quy mô dân số khoảng 600.000 dân, quy mô diện tích 17.274ha.  Xem thêm
Siêu đô thị vệ tinh Hòa Lạc hơn 17.000ha có những gì? - 1

Ở chung cư cao cấp cũng nơm nớp lo trộm

Dù chung cư được bảo vệ nghiêm ngặt và có camera giám sát nhưng một số nơi vẫn xảy ra tình trạng mất cắp.  Xem thêm
Ở chung cư cao cấp cũng nơm nớp lo trộm - 1

Lộ diện đại gia bất động sản Hà Nội 'đứng sau' dự án 42ha tại Lào Cai vừa được phê duyệt nhà đầu tư

UBND tỉnh Lào Cai vừa phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị mới Bảo Hà có quy mô 42ha, tổng mức đầu tư 708 tỉ đồng thuộc địa phận huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai.  Xem thêm
Lộ diện đại gia bất động sản Hà Nội 'đứng sau' dự án 42ha tại Lào Cai vừa được phê duyệt nhà đầu tư - 1

Kiểm điểm nhiều cán bộ để sai phạm tại Sago Palm Garden

UBND huyện Văn Giang, xã Phụng Công đang kiểm điểm cán bộ liên quan đến sai phạm tại dự án Vườn Vạn Tuế - Sago Palm Garden.  Xem thêm
Kiểm điểm nhiều cán bộ để sai phạm tại Sago Palm Garden - 1

Nghỉ dưỡng sức khỏe Apec Mandala Wyndham Mũi Né: Nhà đầu tư 'khóc ròng' cầu cứu báo chí

Bạn sales bên này còn khẳng định, chị mua như mua chung cư thôi, mọi tiện ích tại đây chị đều được sử dụng mà mỗi tháng chỉ cần đóng thêm 1 triệu đồng phí dịch vụ, mình có hỏi đi hỏi lại và ghi âm. Vì vợ chồng mình thấy rẻ và nói chỉ có nhu cầu mua cho gia đình nghỉ dưỡng chứ không có mục đích kinh doanh'.  Xem thêm
Nghỉ dưỡng sức khỏe Apec Mandala Wyndham Mũi Né: Nhà đầu tư 'khóc ròng' cầu cứu báo chí - 1

Chung cư mini tạo sức ép lên hạ tầng khu vực trung tâm đô thị

Công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.  Xem thêm
Chung cư mini tạo sức ép lên hạ tầng khu vực trung tâm đô thị - 1

‘Chúng tôi dành 12 năm để xây dựng công ty nhưng mất gần như tất cả chỉ trong 6 tuần’

Đó là những chia sẻ khá buồn của Brian Chesky, CEO của Airbnb. Startup kết nối chủ thuê nhà với khách hàng này đang phải đối mặt với tương lai bất định vì những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên ngành du lịch.  Xem thêm
‘Chúng tôi dành 12 năm để xây dựng công ty nhưng mất gần như tất cả chỉ trong 6 tuần’ - 1

Sunshine Group tham vọng gì khi tung ra kênh đầu tư BĐS khác biệt?

Thông tin Sunshine Group tung ra kênh đầu bất động sản (BĐS) chỉ từ 100 triệu đồng ngay trên ứng dụng Sunshine App lập tức tạo nên cơn sốt trên thị trường, thu hút số lượng lớn nhà đầu tư tham gia. Vậy sau cú mở màn ấn tượng, Sunshine Group còn có những tham vọng gì trong thời gian sắp tới?  Xem thêm
Sunshine Group tham vọng gì khi tung ra kênh đầu tư BĐS khác biệt? - 1

Siết dự án nhà ở cao tầng tại trung tâm TP HCM

Đề án “Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021 - 2030” đến năm 2025 các quận trung tâm TP HCM sẽ hạn chế phát triển các dự án nhà ở cao tầng...  Xem thêm
Siết dự án nhà ở cao tầng tại trung tâm TP HCM - 1

Dự án 500 triệu USD mang tên Saigon Sports City vẫn là 'hổ giấy'

Được đánh giá là một trong dự án tiêu biểu, điểm nhấn giúp TP.HCM phát triển cải thiện cơ cấu hạ tầng xã hội, thể dục thể thao, thực hiện chiến lược phát triển hiện đại hóa và bền vững. Thế nhưng sau khi động thổ cuối năm 2019, tới nay dự án chỉ đang xây dựng câu cầu nhỏ, còn lại vẫn bất động.  Xem thêm
Dự án 500 triệu USD mang tên Saigon Sports City vẫn là 'hổ giấy' - 1

5 đường sẽ mở theo qui hoạch ở phường Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội

Có 5 đường sẽ mở theo qui hoạch ở phường Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội đáng chú ý nhất.  Xem thêm
5 đường sẽ mở theo qui hoạch ở phường Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết