Hue Tran

Hue Tran

Thị trường bất động sản - Rút củi đáy nồi ! (Phần tiếp theo)

Như đã nhận định, thị trường BĐS đang gặp khó về mặt PHÁP LÝ, tạm gọi là khủng hoảng về pháp lý dưới mấy góc nhìn chính sau đây

Thị trường bất động sản - Rút củi đáy nồi ! (Phần tiếp theo) - 1

Thứ nhất. Cuộc đại rà soát hoạt động cấp phép, tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS, BT tập trung ở TP Hồ Chí Minh ( theo HoReal) giảm 83%, ở Hà Nội giảm tới 53% ( theo Sở XD Hà Nội), Sắp tới rà soát 101 dự án dọc 2 bên sông Sài Gòn. Việc rà soát, thông qua kết quả rà soát/ kết luận thanh tra các cấp nhẹ nhàng cũng mất cả năm, 2-3 năm không phải là lạ đối với những dự án pháp lý phức tạp, lằng nhằng.

Thứ hai, đã và đang có quá nhiều kiện tụng, bắt bớ liên quan Lãnh đạo các tỉnh, TP ( 2 phó Chủ tịch TP.HCM, 2 đời Chủ tịch Đà Nẵng, nguyên Bí thư Khánh Hoà ,,.. và hàng loạt các quan chức các bộ/ ngành bị kỷ luật, vướng vào lao lý ... liên quan đến đất đai, chắc chắn rằng ủy ban kiểm tra trung ương, các cquan phòng chống tham nhũng đã, đang và sẽ tiếp tục chĩa mũi nhọn vào lĩnh vực đất đai, BĐS để “ góp phần” làm trong sạch bộ máy nhân sự cho đại hội XIII. Vậy nên sẽ lại “rà soát” lại dẫu dự án nào đó đã đúng, đã đủ thủ tục vì nhỡ sai thì TOANG.

Thứ ba, tranh cãi về pháp lý condotel đang đi vào ngõ cụt khi cả 3 bộ được giao ( Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hoá TT và Du lịch) đều giữ có cái lý của mình. Dù có chính phủ có đốc thúc, doanh nghiệp có backup...nhưng dường như chắc chắn không có cơ quan, bộ ngành nào ngu gì đứng ra “ cầm trịch” vụ này vì rằng không những chỉ “ đổ vỏ” mà không khéo bị qui vào lợi ích nhóm thì “ thôi rồi Lượm ơi” . Có một hy vọng lớn , nhưng lại rất mong manh đó là “ thông qua luật đất đai sửa đổi” nhưng sẽ chỉ là hy vọng vì nó chưa được đưa vào Chương trình nghị sự của QH.

Về vấn đề VỐN cho thị trường BĐS. Đến thời điểm này dù là Chủ đầu tư, dân đầu tư/ đầu cơ BĐS chuyên nghiệp hay Amateur chắc đã biết, đã nghe, đã hiểu hay đã thấm, đã ngấm công dụng của bài thuốc Thông tư 36, nay là Thông tư 22 của ngân hàng nhà nước.

Dưới góc độ bài viết này, tôi không bình luận, phân tích thêm về “công dụng” của bài thuốc mà chỉ cung cấp một góc nhìn khác “ thời gian dã thuốc”. Khi phân tích về nguyên nhân hâm nóng rồi đun sôi nồi dầu BĐS giai đoạn 2014-2018 mọi người “ quên” không phân tích đầu năm 2014 để cứu BĐS nói riêng, nên kinh tế nói chung NHNN đã đột ngột “nới” rộng gấp đôi tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn ( từ 30% lên 60%); đồng thời cho phép các ngân hàng cơ cấu lại nợ mà không phải chuyển nhóm với qui mô khoảng 300 nghìn tỷ đồng và bán nợ xấu cho VAMC ( quy mô 348 nghìn tỷ) có thể nói đây là vấn đề gốc gác, vấn đề căn bản cho bđs phục hồi và bùng nổ trong giai đoạn 2014-2018. Nay, cũng vẫn giải pháp cũ, ngân hàng nhà nước lại đưa tỷ lệ này xuống 50% năm 2018 và 40% vào cuối 2020 và tiếp theo sẽ là 30% vào giữa năm 2022. Sau 3 năm, tỷ lệ này giảm dần từ 60% xuống 50% đầu năm 2017, tiếp theo 45% năm 2018 thị trường đã điêu đứng. Trong vòng 30 tháng tới tỷ lệ này giảm tiếp còn 30% ( 1/10/2022) thì thị trường BĐS sẽ bị tác động kép đó là hậu quả của việc thiếu vốn giai đoạn trước 2020 và vốn vào thị trường sẽ bị siết thêm.

Ngoài ra, 2020 sẽ là năm mà thời hạn 5 năm các ngân hàng gửi gắm nợ xấu cho VAMC đáo hạn ( hiện mới có 9/35 ngân hàng tất toán nợ xấu với VAMC), mặc dù đã trích lập dự phòng, nhưng sự “đoàn tụ” của núi nợ này sẽ là gánh nặng, là vật cản cho việc cho vay của các ngân hàng này.

Với yếu tố thị trường thì .... khá thú vị. BĐS là lĩnh vực đặc thù, là thị trường của niềm tin và kỳ vọng.... trong khủng hoảng, người mua sợ giá xuống tiếp, sợ chôn vốn,và họ sẽ chỉ thực “ xuống tiền” khi giá đã giảm sâu, thật rất sâu (30-50%). Đó đây đã nhiều dự án, nhiều khu giảm giá, lác đác đổ vỡ... quá trình này sẽ còn tiếp diễn: đổ vỡ, xù nợ, xù cam kết... nhiều CĐT phải chịu áp lực trả nợ, thanh toán các nghĩa vụ với nhà nước - thuế, tiền SDĐ theo kết luận thanh tra, rà soát... thanh toán lãi vay, trả nợ nhà thầu, vật tư ( nhà thầu không thi công, nhà cung cấp vật liệu không cung cấp.. nếu không có “tiền tươi” ); khó vay tiền từ ngân hàng, nhiều CĐT phải vay “ chợ đen” phải đại hạ giá BĐS để có tiền thi công, trả nợ... cứ vậy người mua chờ đợi giảm thêm, giả sâu hơn...việc huy động vốn từ các kênh khác ( chứng khoán, trái phiếu... ) khó khăn hơn, các cách/ thủ đoạn bán hàng như:hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận ....bị phát giác nên ít người tin, mua...

Nếu chỉ xét đến những yếu tố tác động như trên, thị trường sẽ đóng băng khoảng 2-3 năm. ( giải quyết vướng mắc về pháp lý thường rất lâu; rút vốn theo thông tư 22 đã có lộ trình và TT phục hồi niềm tin cũng mất rất nhiều thời gian). Tuy nhiên, sức mua đã và sẽ có sự tích luỹ, kinh tế vĩ mô ổn định, GDP cao (7%) CPI thấp(2,73%) sự gia tăng của kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS.... là những yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS. Các lực sẽ co đi-kéo lại , nhưng do lực hỗ trợ thị trường yếu, lại bị chi phối nên khó tập trung ( kết quả kinh tế vỹ mô có thể đã được “ tô hồng” thêm để chào mừng đại hội XIII, sau đại hội sẽ mất cả năm trời “ổn định” bộ máy mới và “ nắm tình hình”.... vậy nên, LỰC tổng hợp sẽ tạo nên xu thế chung của thị trường đó là đi xuống, tuy nhiên độ dốc sẽ thoải hơn, thời gian cũng ngắn hơn.

Dự rằng (tuỳ dự án, tuỳ khu vực, tuỳ mức độ chịu nhiệt và và độ ngáo giá của CĐT) sẽ có nhiều chỗ giảm tới 50%, thời gian trầm lắng tối thiểu khoảng 18 đến 24 tháng trước khi phục hồi. (quan điểm cá nhân của tôi).

0

Bình luận

Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản

“Sun Elite Night – Tinh hoa giữa miền di sản”, sự kiện do Sun Property (thành viên Sun Group) tổ chức ngày 9/7 vừa qua đã đánh dấu màn ra mắt ấn tượng của đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City trong không gian đậm tính nghệ thuật và tinh thần thượng lưu, quy tụ giới tinh hoa. Xem thêm
Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản - 1

Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy

Tháng 7/2025, Tập đoàn Sun Group chính thức giới thiệu quần thể đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City, tọa lạc tại trung tâm Bãi Cháy. Với quy mô lên đến 324 ha, đa dạng trải nghiệm cùng vị trí đắc địa bên vịnh di sản, Sun Elite City được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới của Quảng Ninh, góp phần nâng tầm diện mạo Bãi Cháy trong kỷ nguyên phát triển mới. Xem thêm
Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy - 1

Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà

Nhịp sống đô thị tại Sun Urban City đang dần hình thành khi các hạng mục bất động sản tăng tốc hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao cho những cư dân đầu tiên. Xem thêm
Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà - 1

Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ

Lấy cảm hứng từ di sản hàng hải Đông - Tây nơi “Mũi đất Thánh Jacques”, kết tinh trong thiết kế đẳng cấp của Aedas, các tòa tháp Blanca tại dự án Sun Group Vũng Tàu được ví như cánh buồm dẫn dắt phố biển bước sang một kỷ nguyên mới - nơi quá khứ hào hùng gặp gỡ tương lai phồn vinh. Xem thêm
Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ - 1

Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?

Trong khi thị trường bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn về thanh khoản, nguồn vốn và pháp lý, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), một cái tên từng gắn liền với phân khúc nhà ở xã hội tại phía Nam đang cho thấy những chuyển động đáng chú ý. Xem thêm
Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?  - 1

Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!

Đây là góc nhìn tổng thể giúp bạn hiểu rõ thực trạng bất động sản Trung Quốc qua 5 câu chuyện : Xem thêm
Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!  - 1

🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà

Thị trường bất động sản TP.HCM vừa đón nhận một thông tin tích cực dành cho cộng đồng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. UBND TP.HCM đã chính thức công bố danh sách 17 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để người nước ngoài được mua, sở hữu theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Xem thêm
🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà  - 1

Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam (quý II/2025) đã hé lộ nhiều chuyển động đáng chú ý trong thị trường bất động sản tại hai đầu tàu kinh tế của cả nước. Dù chưa thật sự bùng nổ, nhưng từng phân khúc đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt với những "điểm sáng" riêng biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Xem thêm
Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025  - 1

Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua...

Tuấn – bạn đại học cũ của tôi vốn là dân công nghệ thông tin, hiền lành và ít nói. Ấy vậy mà sau vài lần nghe người quen rỉ tai chuyện đầu tư đất vùng ven “ăn chắc thắng lớn”, cậu ta bỏ luôn việc đang làm để về tỉnh “nuôi đất”. Xem thêm
Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua... - 1

Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót

Dù nguy cơ dư thừa cao trong thời gian tới, nhưng bất động sản vẫn cao chót vót. Xem thêm
Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót  - 1

Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới

Trong một bối cảnh thị trường nhiều biến động, TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng – đã đưa ra nhận định đầy sức nặng: Bất động sản sẽ không giảm giá trong ít nhất 2 năm tới. Xem thêm
Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới - 1

Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc!

Nếu ai đó từng bảo “Hà Nội đất chật người đông, chung cư là giải pháp vừa túi tiền”, thì cái túi ấy giờ phải là hàng hiệu, size XXL và có khả năng co giãn như ví của đại gia mất 😅 Xem thêm
Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc! - 1

Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản

Một tối đẹp trời giữa tháng 6, trong khi người ta đang say sưa coi phim, coi đá bóng, thì cộng đồng bất động sản lại “dậy sóng” vì một buổi… bán nhà online. Xem thêm
Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản - 1

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế

Từ một cái tên còn ít được biết đến trên thị trường bất động sản, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long (MST: 0109534553) đang dần gây chú ý không chỉ bởi chiến lược mở rộng táo bạo mà còn vì những dấu hiệu cảnh báo về khả năng kiểm soát dòng tiền, mới nhất là quyết định cưỡng chế thuế do Chi cục Thuế cơ sở số 8 TP Hà Nội ban hành. Xem thêm
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế  - 1

Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?

Một câu đùa cợt đầy chua chát, nhưng là sự thật đau lòng đang định hình lại toàn bộ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội. Xem thêm
Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?  - 1

Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà

Khi đọc bài này, tôi liên tưởng đến câu "người giàu cũng khóc". Thì ra không chỉ người nghèo mới luẩn quẩn trong vòng xoáy mua nhà. Xem thêm
Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà - 1

Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM

Giá chung cư tại Hà Nội đang leo thang với tốc độ khiến không ít người mua nhà “hụt hơi”, còn giới đầu tư thì bắt đầu gật gù thừa nhận: “Thị trường Thủ đô bây giờ không còn là vùng trũng giá bất động sản nữa”. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM - 1

Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực"

Trong suốt nhiều năm vừa qua, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn vận hành theo cấu trúc “đơn cực" với trung tâm CBD truyền thống là các quận 1,3,5 nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời. Xem thêm
Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực" - 1

Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn

Là dự án có sức hút đặc biệt tại Đà Nẵng năm 2025, The Legend Danang kế bên cầu Rồng đang tạo ra “làn sóng” săn tìm không gian sống mang tính biểu tượng với chính sách Early Bird hấp dẫn. Xem thêm
Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn - 1

Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence

Thức dậy đón ánh nắng sớm mai bên khung cửa view sông Hàn, tận hưởng bầu khí quyển trong lành, luyện tập thể thao từ phòng gym cho đến bể bơi vô cực trong tòa tháp, trải nghiệm dịch vụ, mua sắm ngay khối đế... Không cần phải đi xa, tòa tháp Sun Solar Residence mang đến không gian sống chuẩn VVIP, đầy đủ tiện ích mà giới tinh hoa luôn khao khát, ngay giữa lõi trung tâm thành phố Đà Nẵng. Xem thêm
Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence - 1

Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng?

Gần đây, các ngân hàng rầm rộ tung ra gói vay mua nhà dành cho người trẻ, lãi suất ưu đãi và thời hạn vay lên đến... 40 năm. Nghe thì hấp dẫn, nhưng không ít người lại chùn bước, nhất là khi tính ra có thể “cõng nợ” đến tận tuổi về hưu. Xem thêm
Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng? - 1

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm Xem thêm
Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm - 1

Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao?

Dạo này lướt qua các dự án mới mở bán ở Hà Nội, thấy giá chung cư cứ như lên đồng, toàn trên 100 triệu/m², có dự án còn chạm mốc 160 triệu/m². Xem thêm
Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao? - 1

🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ

Khi tôi và chồng quyết định mua nhà, tiêu chí đầu tiên chúng tôi nghĩ tới không phải là gần trung tâm, gần chợ hay sát bên bệnh viện, mà là: nhà có gần trường học không? Lúc đó, nhiều người còn bảo "con mới học mẫu giáo, lo xa thế", nhưng thật lòng, nếu không có sự lo xa ấy, tôi nghĩ cuộc sống của chúng tôi bây giờ đã khác, tất nhiên là… bận rộn, mệt mỏi hơn rất nhiều. Xem thêm
🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ - 1

Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm

Sau gần một thập kỷ kể từ ngày đầu công bố, đại dự án Lotte Eco Smart City vừa chính thức “mở khoá” pháp lý quan trọng: được TP.HCM phê duyệt giá đất 16.190 tỷ đồng, tạo cơ sở để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, xin cấp sổ đỏ và triển khai xây dựng. Đây không chỉ là tín hiệu cho thấy thị trường đang có sự khởi động trở lại, mà còn là phép thử lớn cho tầm nhìn phát triển đô thị lõi Thủ Thiêm, nơi từng mang tham vọng trở thành trung tâm tài chính mới của Đông Nam Á. Xem thêm
Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết