Sẽ có nhiều cách phản ứng với những cung bậc khác nhau trước thông tin này. Người lạc quan và dày vốn, có DA ở vị trí đắc địa thì có thể tin, chí ít cũng cố gắng tin rằng thị trường BĐS cao cấp có cơ hồi phục do khan hiếm hàng, nhưng đắn đo trước quyết định găm hàng, nâng giá; người đang mất thanh khoản thì thở phào với hy vọng thời cơ thoát hàng đã đến; người chìm trong nợ nần như chết đuối vớ được cọc, hy vọng rằng dự án sẽ được trục vớt.... thực hư ra sao có lẽ chỉ thực tế mới là cầu trả lời chính xác. Tuy nhiên cần có cái nhìn khoa học và lo-gich về vấn đề này.

Lệch pha cung cầu.

Theo Báo cáo “Bước tiến mới: Giảm nghèo và thịnh vượng của Việt Nam” do Ngân hàng Thế giới (WB) công bố ngày 5/4 vừa qua tại Hà Nội, theo đó 70% người dân Việt Nam đã được đảm bảo về mặt kinh tế (mức tiêu dùng 5,5- 15 đô la/ngày), trong đó có 13% thuộc tầng lớp trung lưu (trên 15 đô la) theo tiêu chuẩn thế giới.

Theo CBRE, năm 2018 tại thị trường TP.HCM phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Con số này năm 2017 lần lượt là 25,5%; 45,5% và 29,1%.

Với mức giá BĐS hiện tại và chiểu theo tiêu chí phân loại của WB, có lẽ chỉ chỉ có 13% lượng người có đủ năng lực tài chính (15 đô la/ngày hay 450 đô la/tháng) để mua nhà ở cao cấp, trong khi đó nguồn cung cho phân khúc này chiếm tới 25-30%.

Ai mua BĐS cao cấp, mua để làm gì?

Số liệu của CBRE năm 2018, đối với phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang, tỉ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% con số này so với năm 2017 là 50%; 15% và 35%.

Chia sẻ với Vnexpress, Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết kết quả khảo sát nhanh về hành vi đầu tư bất động sản của người mua nhà đất tại TP HCM và khu vực giáp ranh, lân cận với tỷ lệ nhà đầu tư đám đông vọt lên đến 70-80% tùy khu vực. Chỉ có 20-30% nhà đầu tư thuộc nhóm mua để ở và tích lũy tài sản (không lướt sóng); cùng chung nhận định về xu thế trên Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho biết đầu tư theo các con sóng lớn với tỷ lệ nhà đầu tư chạy theo đám đông chiếm rất cao (khoảng 60-80%), lấn át toàn thị trường.

Như vậy, tuy có 13% số người có khả năng mua nhà, nhưng cũng chỉ có 20-30% trong số đó là mua nhà để ở, còn lại chủ yếu là không tham gia thị trường hoặc nếu có tham gia cũng chỉ với tư cách nhà đầu tư/đầu cơ.

Khả năng tăng giá của BĐS cao cấp

Vốn, đặc biệt vốn trung và dài hạn là yếu tố sống còn trong kinh doanh BĐS, đối với cả chủ đầu tư và người đầu tư/đầu cơ. Không phân tích thêm về tác động của việc các ngân hàng đồng loạt cắt giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay dài hạn và trung hạn từ xuống 50% trong năm 2018 xuống 40% vào đầu năm 2019 và đích đến tiếp theo là 30% (NHNN công bố số liệu nhiều ngân hàng đã cán đích 30% vào 30/6 vừa qua.) đã có một lượng vốn cực lớn được rút ra khỏi thị trường tín dụng cho vay trung và dài hạn. Ngoài ra, sắp tới tới ngân hàng còn tăng tỷ lệ an toàn vốn gấp 3 lần ( từ 50% lên 150%) đối với các khoản cho cho vay BĐS từ 3 tỷ VNĐ trở lên. Như vậy rõ ràng là, thị trường BĐS nói chung, BĐS cao cấp nói riêng bị đẩy vào cảnh “ cháy nhà hai đầu” khi nguồn vốn cho cả hai đầu CUNG và CẦU đều bị tác động mạnh.

Trước đây, người đầu tư, mua BĐS chủ yếu quan tâm tới vị trí, quy hoạch và giá cả; dễ dàng nghe và tin những quảng cáo mỹ miều của CĐT, những hứa hẹn và lời nói có cánh của đội ngũ bán hàng và đặc biệt tin cảnh diễn “mua thật, bán thật” với lãi khủng đội “lái”. Hầu hết mọi người đều có niềm tin rằng mua là thắng, là bán được, là chốt lời được cho người mua sau. Ngày nay, người mua đã tỉnh táo hơn, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, uy tín của chủ đầu tư, tiến độ dự án.... và một vấn đề quan trọng nữa là nhiều tỉnh thành đã công bố công khai quy hoạch, các chủ đầu tư nợ thuế, các dự án bị thế chấp ngân hàng, các công bố về tiêu chuẩn chỉ tiêu kỹ thuật việc xếp hạng chung cư/văn phòng...yêu cầu về minh bạch thông tin làm cho những CĐT không nghiêm túc khó trục lợi từ sự mấp mờ của thông tin.

Quán tính của đà tăng nóng cộng với sự hào hứng quá mức của thị trường, sự tát nước theo mưa của CĐT, sự dễ dãi của ngân hàng sau cùng là lòng tham của các đối tượng tham gia thị trường mà giá BĐS đã bị đẩy lên cao, đôi khi quá cao so với giá trị của sản phẩm. Theo nhiều chuyên gia BĐS, có nhưng dự án, khu vực có mức giá “ đi trước” khoảng 10-15 năm có nghĩa là giá đã phản ảnh toàn bộ hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của dự án và khu vực – mà theo tiến độ thông thường ( không tính trường hợp dự án treo) để hoàn thiện các điều kiện hạ kỹ thuật, giao thông, dự án và hạ tầng xã hội của dự án và khu vực cận kề mất khoảng 10-15 năm.

Với chủ chương “hạn chế ” của Bộ Xây dựng như nêu trong báo cáo, có thể nguồn cung BĐS cao cấp mới sẽ bị ảnh hưởng, tuy nhiên sự hụt hẫng của lượng khách hàng tương lai (khi một tỷ lệ lớn trong 60-70% khách đầu cơ/đầu tư rời thị trường ) sẽ tạo nên nguồn cung thứ cấp lớn, làm cho núi hàng tồn kho BĐS cao cấp của CĐT lớn hơn. Trong khi tín dụng trung và dài hạn bị thắt chặt, lãi suất tiền vay, huy động trái phiếu ngày càng cao kéo theo chi phí tài chính tăng trong khi thanh khoản sụt giảm. Với những sơ sở nên trên có thể nói lộ trình lao dốc của BĐS cao cấp là khó có thể đảo ngược được trong những tháng cuối năm 2019 và cả năm 2020.