Cụ thể là trường hợp của Picity Sky Park ở Dĩ An, khi chủ đầu tư là Công ty Kim Sơn đang "đứng top" danh sách nợ thuế với con số gần 36 tỷ đồng tính đến đầu năm 2026. Một dự án quy mô hơn 1.500 sản phẩm, cao tới 40 tầng mà lại vướng vào những lùm xùm từ việc chính quyền phải treo biển cảnh báo ngăn chặn huy động vốn trái phép, cho đến việc tấm biển đó cứ "biến mất" một cách bí ẩn, thì rõ ràng có điều gì đó đang không ổn ở đây.

Điều làm mình lấn cấn nhất không chỉ là con số 36 tỷ tiền thuế đâu, mà là bức tranh tổng thể của cả hệ sinh thái Pi Group. Bạn cứ tưởng tượng xem, trong khi Kim Sơn nợ thuế ở Dĩ An thì một thành viên khác là Công ty Gia Cư – chủ đầu tư của Picity High Park ở Quận 12 – cũng đang "đội sổ" với khoản nợ thuế khổng lồ lên tới 370 tỷ đồng.

Chưa dừng lại ở đó, một nhánh khác là Địa ốc Phương Đông lại vừa bị xử phạt vì chậm công bố thông tin tài chính và tình hình sử dụng vốn trái phiếu. Khi các mắt xích trong cùng một hệ thống đều gặp vấn đề về nghĩa vụ tài chính và tính minh bạch, liệu chúng ta có nên đặt câu hỏi về khả năng điều phối dòng tiền của họ? Có phải chủ đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính quá đà, hay dự án này đang phải "gánh" nợ cho dự án kia?

Lật lại hồ sơ của Picity Sky Park, toàn bộ quyền lợi và lợi ích từ dự án, thậm chí là dòng thu từ hơn 1.100 căn hộ hình thành trong tương lai, đều đã được đem đi thế chấp tại Nam A Bank. Về lý thuyết, việc thế chấp dự án để lấy vốn xây dựng là nghiệp vụ bình thường của các chủ đầu tư, nhưng nó lại trở thành "con dao hai lưỡi" khi tiến độ bàn giao căn hộ đã bị đẩy lùi từ quý II/2026 sang tận quý I/2027.

Câu hỏi đặt ra là: Nếu dòng tiền từ người mua nhà bị nghẽn, cộng với áp lực nợ thuế và nợ ngân hàng bủa vây, thì liệu cái mốc quý I/2027 kia có thực sự khả thi, hay lại là một lời hứa "treo" tiếp theo? Với tư cách là người đi mua nhà, điều chúng ta sợ nhất không phải là dự án đắt hay rẻ, mà là việc rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan" khi tiền đã đóng mà ngày nhận nhà thì cứ xa vời vợi do pháp lý và tài chính của chủ đầu tư bị phong tỏa.

Vậy nên, nhìn từ câu chuyện của Picity Sky Park, mình nghĩ đây là bài học rất lớn về việc thẩm định "năng lực thực tế" của chủ đầu tư thay vì chỉ nhìn vào những bảng quảng cáo lung linh. Khi một doanh nghiệp nợ thuế kéo dài và bị xử phạt về minh bạch thông tin, đó chính là những "lá cờ đỏ" cảnh báo mà người mua không được phép lờ đi.

Chúng ta cần đặt ra những vấn đề thực tế hơn: Liệu sổ hồng sau này có bị chậm trễ do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước? Hay ngân hàng sẽ xử lý thế nào với tài sản thế chấp nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán? Đầu tư bất động sản lúc này không còn là cuộc chơi của sự hưng phấn, mà là cuộc chơi của sự tỉnh táo và quản trị rủi ro, bởi suy cho cùng, không ai muốn căn nhà mơ ước của mình lại nằm trên một nền móng tài chính bấp bênh như vậy cả.