Vì sao bỏ bảo lãnh bán nhà 'trên giấy'

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa kiến nghị Bộ Xây dựng và Thủ tướng bỏ bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể Tại khoản 1, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo VNREA, quy định này vô hình chung đã khiến tổng giá trị bảo lãnh  của một dự án là rất lớn. Bởi lẽ mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Trong khi đó, để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó, nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác.

Mặt khác, Luật Đầu tư quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Về phía người mua nhà, việc bảo lãnh vô hình chung sẽ kéo giá bán nhà tăng cao. Còn chủ đầu tư sẽ phải chịu nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư sẽ tăng lên đáng kể.

Bên cạnh đó, VNREA cũng đề xuất có thể thực hiện bằng cách tiền mua nhà thực hiện bằng chuyển khoản gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng dùng vào mục đích khác. VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo, ban hành cơ chế có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này. Hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay một quy định khác…

Tháo gỡ cho doanh nghiệp

Đồng tình với quan điểm của VNREA, Ông Võ Hữu Khoa, Giám đốc phát triển Pi Group, cho rằng với nhiều doanh nghiệp, nhất là những chủ đầu tư cùng lúc triển khai nhiều dự án, quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai là một khó khăn thật sự.

Nhiều doanh nghiệp không có sẵn nguồn tiền mặt và tài sản đảm bảo để duy trì tỷ lệ thực hiện phát hành bảo lãnh ngân hàng. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay.

Ngoài ra, việc thực hiện bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai làm phát sinh chi phí trong quá trình đầu tư. Do đó, việc bảo lãnh sẽ kéo giá bán nhà tăng cao mà người mua sẽ gánh chịu. Theo ông Khoa, ngoài quy định bảo lãnh của ngân hàng, hiện nay các quy định về pháp luật, quản lý đối với việc phát triển một dự án bất động sản cũng rất chặt chẽ. Nếu thực hiện tốt việc xét duyệt dự án, chủ đầu tư, năng lực tài chính thì không phải quá lo ngại về các rủi ro hình thành trong tương lai.

Lo ngại về quyền lợi người mua nhà?

Xung quanh kiến nghị này của VNREA đặt ra nhiều câu hỏi về quyền lợi của người mua nhà. Khi bấy lâu nay, quy định ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai luôn được coi là “tấm khiên” hữu hiệu bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Điều này đặc biệt quan trọng khi đây đều là những tài sản chưa hình thành và tiềm ẩn nhiều rủi ro không ai biết trước. Nhất là trong bối cảnh thị trường chưa có nhiều chủ đầu tư thực sự có tiềm lực mạnh, năng lực triển khai dự án tốt, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc đi vay, huy động. Việc VNREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán nhà trên giấy tức là bỏ vòng bảo vệ người mua nhà.

Trả lời trên báo Thanh niên, luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP.Hà Nội đã bác bỏ những lý lẽ mà VNREA:

Thứ 1, về mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100%. Vị luật sự này cho đây là điều đương nhiên, vì người mua nhà bỏ ra 10 tỉ đồng mua nhà, ngân hàng chỉ bảo lãnh 5 tỉ, số còn lại sẽ ra sao? Chưa kể trong thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà đã đóng tiền lên đến 95% nhưng có những dự án hàng chục năm qua, người bán vẫn chưa thể bàn giao được nhà. Trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, nhà nước cần có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh để tránh rủi ro cho người mua nhà.

Thứ 2, liên quan đến đề xuất gỡ bỏ chồng chéo giữa ký quỹ và bảo lãnh, luật sư Tú cho rằng, đây là hai quan hệ pháp luật khác nhau, nên không thể nói là chồng chéo được. Ký quỹ là ràng buộc giữa nhà nước và chủ đầu tư, còn bảo lãnh là trách nhiệm của người bán và người mua. Như vậy, bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai là điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho người mua.

Cùng quan điểm với Luật sư Trương Anh Tú, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sự TP.HCM phân tích: hầu hết người mua nhà hình thành trong tương lai hiện nay đều phải thế chấp chính căn hộ để vay vốn của ngân hàng. Nếu không còn quy định bảo lãnh thì liệu các nhà băng có can đảm để cho người dân vay vốn hay không.

Trên thị trường hiện nay có một bộ phận lớn người mua là nhà đầu tư, đầu cơ với mục đích kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng, nắm giữ khoảng vài ba tháng nếu thấy có lời sẽ bán lại ngay. Họ không quan tâm đến việc có hay không bảo lãnh ngân hàng nên rủi ro sẽ dồn cho người mua cuối, người mua để ở.

Cần vận dụng linh hoạt

Đó là góc nhìn của bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land. Bà Hương nhận định: không nhất thiết phải bỏ luôn quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng cần phải có những chính sách vận dụng linh hoạt. Mục đích là vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư dự án, vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

Bà Hương cho rằng, quy định bảo lãnh không nên cào bằng tất cả các chủ đầu tư với nhau. Nếu một chủ đầu tư đã khẳng định được uy tín, năng lực triển khai, tiềm lực tài chính thì có thể xem xét mức bảo lãnh ở một hệ số phù hợp.

Ngoài ra, theo bà Hương, cũng nên xây dựng bảng đánh giá chủ đầu tư dựa trên các tiêu chí như năng lực, uy tín, hạn mức tín dụng… để người mua có thể an tâm khi lựa chọn các chủ đầu tư dự án. Vừa đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.