Sau khi tăng nóng 50% - 100% một năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và duy trì tăng nhẹ 20% - 40% một năm giai đoạn 2020 - 2021, lập đỉnh vào đầu 2022, thị trường bất động sản (BĐS) đã bước vào giai đoạn thanh lọc.

Nguyên nhân sâu xa:

1. Xem BĐS chỉ như một công cụ để thực hiện "cuộc chơi tài chính"

Nghĩa là BĐS ở đâu không quan trọng, loại hình BĐS gì không quan trọng, nhu cầu sử dụng thực thế nào không quan trọng, giá thị trường khu vực thế nào - giá mua vào BĐS có hợp lý không cũng không quan trọng, uy tín năng lực chủ đầu tư - nơi người mua đưa tiền - cũng không cần tìm hiểu nhiều; thậm chí không biết chính xác BĐS nằm ở đâu và chưa từng đến thăm BĐS kể từ khi mua đến lúc bán.

Nhóm này chỉ quan tâm đến chi phí sử dụng vốn bao nhiêu, giá BĐS kỳ vọng tăng lên bao nhiêu, phần kỳ vọng tăng lên cao hơn chi phí sử dụng vốn bao nhiêu.

Ví dụ mua một BĐS trị giá 5 tỷ, có 1,5 tỷ tiền mặt và đòn bẩy 3,5 tỷ. Chi phí sử dụng vốn của 1,5 tỷ tiền mặt là 7%/ năm (lãi suất gửi tiết kiệm một năm) khoảng 105 triệu đồng.

Chi phí sử dụng vốn đòn bẩy 3,5 tỷ là 12%/ năm (Lãi suất vay bao gồm các phụ phí) khoảng 420 triệu đồng. Tổng chi phí sử dụng vốn là 525 triệu đồng một năm, trung bình 10,5% cho khoản đầu tư 5 tỷ này. Với mức tăng giá của BĐS 50% - 100%/ năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và 20% - 40%/ năm giai đoạn 2020 - 2021, cuộc chơi tài chính gần như luôn thắng lớn.

Thậm chí có không ít trường hợp "tay không bắt giặc", bằng cách gì đó đòn bẩy luôn 6 tỷ, trong đó lấy 5 tỷ mua BĐS còn một tỷ để dành đóng lãi vay trong một, hai năm chờ tài sản tăng giá bán. Và nghịch lý xảy ra khi trong giai đoạn kỳ lạ đó, "tay không bắt giặc" còn thắng lớn hơn người bỏ "tiền thịt".

Cũng công thức tương tự như vậy với các dự án bất động sản hình thành tương lai. Người mua chỉ cần đóng tiền từ từ theo tiến độ dự án, và chỉ cần đóng "tiền thịt" đến 25% - 30%, phần còn lại sẽ được ngân hàng "tài trợ".

Dự án chỉ cần tăng giá 25% - 30%, hoặc chỉ cần "khu sau" trong cùng dự án mở bán cao hơn khu trước "25%-30%", người mua cũng đã cảm thấy có lợi nhuận 100% trên số tiền phải bỏ ra.

2. Việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào cuộc chơi tài chính, trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều, đã gây ra mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, việc làm, sản xuất kinh doanh - hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với đầu cơ - không phải làm gì, không tạo ra giá trị gì cho xã hội, chỉ mua để không chờ tăng giá.

Người sản xuất kinh doanh phải đầu tư rất nhiều thời gian - công sức - vốn liếng, phải chấp nhận rủi ro nếu làm ăn không thuận lợi, nhưng tỷ suất lợi nhuận trên vốn nếu làm ăn thuận lợi cũng chỉ rơi vào tầm 15% đến 20%/ năm.

Trong khi đó, bất động sản "ngồi không" không cần làm gì cũng tăng giá liên tục, mang lại lợi nhuận gấp 2-5 lần hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này làm nản lòng những người sản xuất kinh doanh, và họ thay vì tập trung đầu tư vào sản xuất kinh doanh - mảng gặp rất nhiều khó khăn trong 3 năm ảnh hưởng dịch bệnh vừa qua, đã dành ra kha khá nguồn vốn kinh doanh "chôn" vào BĐS.

Giá BĐS sản tăng cao cũng làm tạo nên tâm lý sợ bị bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của những người làm công ăn lương ở các ngành nghề khác. Họ sẽ có khuynh hướng bỏ việc, hoặc lơ là công việc, để dồn thời gian tâm trí vào nhà đất. Không khó để tìm ra những trường hợp: giáo viên làm cò đất, kỹ sư, bác sĩ làm cò đất, bà bán xôi làm cò đất, nhân viên văn phòng bỏ làm đi làm cò đất, sinh viên bỏ học làm cò đất...

Người nông dân cả đời chỉ biết làm nông vất vả, tự nhiên có cục tiền "rơi vô đầu" cũng gây ra nhiều hệ lụy không tốt cho bản thân và con cái họ. Và cũng chính họ, sau khi bán đi mảnh đất một thời gian và đã tiêu xài kha khá tiền (xây nhà, mua sắm, hưởng thụ), không biết làm nghề gì khác để có tiền, lại tìm mua mảnh đất khác để canh tác kiếm thu nhập.

Lúc này, miếng đất có chất lượng tương đương miếng đã bán (vị trí, diện tích) thì giá cũng tăng gấp đôi, bắt buộc phải đi những vùng xa hơn hoặc chấp nhận mua những miếng đất có diện tích nhỏ hơn so với ban đầu.

Bất động sản để không cũng tự động tăng giá cao đã làm cho các chủ đầu tư lớn thay vì bỏ vốn triển khai dự án tạo ra các sản phẩm sử dụng cuối để bán cho người mua (hoặc vướng pháp lý chưa triển khai được), thì có khuynh hướng dùng số vốn đó để tiếp tục thu mua mua gom bất động sản, rồi lại định giá bất động sản đã mua tăng lên theo giá mới rồi lại "rút" tiền ra mua BĐS tiếp.

Điều này dẫn đến huy động vốn tràn lan, sử dụng vốn sai mục đích, mất thanh khoản dòng tiền, sở hữu rất nhiều bất động sản, có nhiều quỹ đất lớn nhưng lại không có tiền.

Giai đoạn này, bên cạnh việc "đầu tư BĐS thắng lớn mà gần như không phải làm gì" tràn ngập, thực tế vẫn tồn tại song song nhiều thất bại thua lỗ nhưng lại không được nhắc đến.

Ví dụ như BĐS bị vướng pháp lý/ quy hoạch bị đứng giá/ giảm giá, thậm chí mất tiền (với các dự án chủ đầu tư vướng lao lý), hoặc các dự án hình thành tương lai vướng pháp lý/ thanh khoản, hoặc các trường hợp "đu đỉnh" ở lại sau khi con sóng đi qua.

Nhưng dù có thành công hay thất bại thì đa số BĐS cũng gần như để không chờ tăng giá bán, không có giá trị khai thác gì, dễ mất thanh khoản khi thị trường "không có sóng".

3. Và khi bắt đầu xuất hiện những câu nói vui kiểu "Làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất", hay "bán đất cho con đi học, giờ con làm cả đời cũng không mua lại được lô đất", khi xã hội bắt đầu có suy nghĩ nguy hiểm "không cần làm việc, chỉ cần ngồi không chờ đất tăng giá bán ăn" thì đó là lúc các cơ quan quản lý nhà nước bắt buộc phải vào cuộc.

Giải pháp đầu tiên chính là việc siết chặt lại pháp lý bất động sản, đặc biệt tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tại các tỉnh, khi các miếng đất to không được sử dụng đúng chức năng nông nghiệp hay triển khai dự án tương xứng, mà lại bị tủn mủn phân nhỏ bán lẻ rồi để không chuyền tay nhau.

Giải pháp thứ hai chính là việc siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hàng bơm vào để dẹp ngay tư tưởng xem bất động sản là công cụ cho "cuộc chơi tài chính".

Biện pháp này chỉ mới triển khai hơn 6 tháng nhưng đã phát huy tác dụng khi tất cả các anh từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá sức đã bắt đầu mệt mỏi lộ diện, phải bỏ cọc, bán cắt lỗ, bằng cách này hay cách khác giảm giá để thu tiền mặt, thu hồi vốn.

Giải pháp thứ ba chính là việc thanh - kiểm tra việc sử dụng vốn của các chủ đầu tư lớn. Động thái này cũng đã làm làm lộ diện rất nhiều chủ đầu tư đang cạn tiền, sử dụng vốn sai mục đích, nguy cơ mất khả năng thanh khoản.

Bên cạnh đó là nhiều biện pháp quản lý kiểm soát khác như thuế chuyển nhượng (đã được làm chặt hơn), luật bất động sản mới và thuế sở hữu bất động sản (Đang được nghiên cứu, đề xuất lấy ý kiến để điều chỉnh).

4. Mặt khác, không thể không kể đến nguyên nhân do tình hình kinh tế khó khăn chung trên toàn thế giới... làm các nhà đầu tư, các tổ chức tài chính lớn trên thế giới cũng bị ảnh hưởng ít nhiều, phải có nhiều biện pháp điều chỉnh, kiểm soát, tăng cường thu hồi về - dè dặt giải ngân vốn... trong khi nhiều lao động mất việc làm, thắt chặt chi tiêu.

Thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc, là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng "tiền thịt", tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác.

Các sản phẩm bất động sản cũng phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay.

Chẳng hạn như, nhà phố hoặc chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hay nhà cho thuê có thu nhập đều...

Trong vòng ít nhất 3 năm, bắt buộc mọi người phải quay về tập trung vào lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh tạo ra giá trị của cải vật chất cho xã hội để từ đó tạo ra dòng tiền thu nhập.

Đầu tư BĐS có giá trị sử dụng thật và bằng chính thu nhập mình tạo ra mới là con đường bền vững.

Lê Quốc Kiên