Thực tế là nhiều nhà đầu tư phá sản/cắt lỗ không phải vì chọn tài sản xấu càng không phải vì họ nhà nhà đầu tư tồi, mà chủ yếu là do không biết kiểm soát dòng tiền - hay nói cách khác là họ chưa phải là một người kiểm soát tài chính tốt. Nhiều trường hợp khách hàng chọn lựa những tài sản cực tốt nhưng bị "hụt" dòng tiền mà phải cắt lỗ, bán đổ bán tháo trong khi ngậm ngùi nhìn tài sản mình tiếp tục tăng giá sau đó. Như vậy muốn trở thành một nhà đầu tư giỏi thì bạn nhất định phải là một nhà tài chính tốt. Chẳng phải cái đích cuối cùng của đầu tư BĐS cũng là Tài chính thôi sao?

Vậy thì Matching Strategy là gì?

Về cơ bản thì Matching Strategy là việc chọn lựa các tài sản đầu tư sao cho dòng tiền vào (cash inflow) từ các nguồn thu sẽ trùng khớp với dòng tiền ra (cash outflow) bao gồm chi phí và các khoản nợ phải trả từ việc dùng đòn bẩy tài chính. Việc không đồng nhất giữa dòng tiền vào ra từ tài sản đó đồng nghĩa với việc thiếu hụt dòng tiền, dẫn đến nợ xấu và gia tăng rủi ro, và tệ nhất là phải bán tháo một tài sản mà vẫn đang còn tiềm năng tăng giá tốt.

Quay lại câu chuyện về đầu tư bất động sản thì nguyên tắc Matching Principle vẫn có giá trị áp dụng trong việc quản lý tài chính đầu tư. Về cơ bản thì đầu tư Bất động sản có hai loại chính.

1. Đầu tư bất động sản không có dòng tiền ổn định. Cụ thể ở đây là các dự án Đất nền chưa có nhà, và chưa có khả năng cho thuê. Nhiều nhà đầu tư chủ yếu kì vọng vào việc tăng trưởng giá của tài sản. Điểm lợi là đầu tư đất nền không yêu cầu vốn đầu tư quá cao, và thường các dự án đất nền có khả năng tăng giá nhanh trong thời gian ngắn - nếu như nhà đầu tư đón đúng "sóng" bất động sản.

Nhưng bù lại thì vì bđs loại này không phát sinh ra dòng tiền thường xuyên cho đến khi bạn bán nó. Nên việc quản lí dòng tiền là cực kì quan trọng. Cụ thể các các nhà đầu tư vào dạng sản phẩm này nên:

- Hạn chế tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Đặc biệt nếu sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên ưu tiên các gói vay miễn gốc lãi cho đến khi "ra hàng" để không bị hụt tài chính giữa chừng.

- Với trường hợp vốn tự có chưa đủ và bắt buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì cần phải cân nhắc cẩn thận các nguồn thu ngoài như lương và các khoản thu thường xuyên khác. Trường hợp này ưu tiên cho các nhà đầu tư có việc làm và nhận lương ổn định. Tốt nhất là nên đảm bảo dòng tiền phải trả không vượt quá 70% các nguồn thu của gia đình. Đối với các cá nhân làm việc tự do, tự doanh thì phải cân nhắc thật kĩ trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

2.  Loại hình BĐS đầu tư thông thường thứ 2 là các tài sản có phát sinh dòng tiền. Ví dụ, căn hộ cho thuê, shophouses, nhà xưởng, v.v... Đối với trường hợp này thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính được khuyến khích nhưng vẫn phải cẩn trọng. Bạn cần phải cân nhắc hai điều:

- Tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV) phải phù hợp làm sao để tổng tiền trả nợ hàng tháng phải thấp hơn hoặc bằng tổng thu từ tài sản đó. Giả sử ngân hàng có cho bạn vay đến 80% giá trị tài sản không có nghĩa là bạn phải vay hết số đó.

- Trong trường hợp vốn tự có hạn chế mà tiền cho thuê hàng tháng không đủ trả nợ thì quay lại nguyên tắc 1.2 ở trên. Cần cân đối thêm các nguồn thu ngoài để bù đắp làm sao để tổng tiền phải trả hàng tháng không vượt quá 70% tổng thu. Thông thường đối với 1 bất động sản dòng tiền thì thời gian đầu khi tài sản vừa được bàn giao, tỉ lệ lấp đầy còn thấp, thì giá thuê sẽ không cao. Thông thường thì phải mất vài ba năm, khi tỷ lệ lấp đầy ở khu vực đó vượt trên 80% thì giá thuê mới có thể tăng và vượt giá trị trả nợ hàng tháng.

- Thông thường các ngân hàng sẽ chỉ cho bạn một mức lãi suất ưu đãi trong 1 thời gian đầu sau đó sẽ thả nổi và tăng lãi suất. Đối với một số ngân hàng thì sau một thời gian nhất định thì sẽ miễn phí trả nợ trước hạn. Khi tới thời điểm này thì các nhà đầu tư cần có kế hoạch "tái cấu trúc" nợ của mình để gia hạn thời gian trả nợ, giảm áp lực tài chính cũng như tiếp tục được hưởng lãi suât ưu đãi. Một số ngân hàng có mức phí phạt trả nợ tương đối thấp 1.0-1.5% thì các nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi khoản vay ngay sau khi hết thời hạn hỗ trợ lãi suất.

Lưu ý:

- Nên nhớ là đầu tư bất động sản là một khoản đầu tư trung và dài hạn, tính thanh khoản thấp. Kể cả bạn là một nhà đầu tư "lướt sóng", thì luôn luôn phải tính tới trường hợp bạn bị "sóng nhồi" và bạn phải ôm tài sản đó lâu hơn bạn dự định.

Mà đã là một khoản đầu tư trung dài hạn thì việc tệ nhất mà bạn sẽ mắc phải là dùng các khoản vay "ngắn hạn" để mua một tài sản dài hạn. Tuyệt đối không bao giờ dùng các gói vay dưới 5 năm, hoặc vay nóng, vay người thân mà mình biết họ sẽ có nhu cầu hoàn vốn trong thời gian ngắn.

Trên đây là tôi xin chia sẻ một số kinh nghiệm và nguyên tắc Quản lí tài chính, quản lý dòng tiền mà các nhà đầu tư Bất động sản sản cần nắm để kiểm soát rủi ro cũng như có những quyết định đầu tư đúng đắn nhất.

Chúc các nhà đầu tư luôn luôn trang bị cho mình những kiến thức tốt nhất để luôn là những Nhà đầu tư thông thái!

Tác giả: Alex Pham