Bằng những kinh nghiệm xương máu của mình, tôi nghĩ rằng mình phải viết một cái gì đó để các giao dịch được thành công, tránh mất thời gian của nhau và tránh cái nhìn thiếu thiện cảm về sale.
Về pháp lý và thủ tục chuyển nhượng...
Sỏ đỏ hay hợp đồng mua bán có thể cầm cố trong ngân hàng hoặc đã trả 100%.
- Nếu sổ đỏ vay ngân hàng thì chủ nhà phải tất toán với ngân hàng để rút sổ rồi mới lên vp công chứng sang tên cho khách được.
- Nếu hợp đồng mua bán cầm cố trong ngân hàng thì phải tất toán để rút hdmb với lên vpcc sang tên cho khách được.
Thủ tục mua bán nếu có sổ đỏ thì đơn giản hơn hdmb,một buổi lên công chứng,nộp thuế và chờ khoảng 15 đến 20 ngày là xong.
Riêng hợp đồng mua bán thì hơi phức tạp hơn:
- Chủ nhà lên phòng chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư 2 tờ xác nhận gồm:
Tổng tiền đã đóng cho cđt và chưa đóng 5% tiền làm sổ( thủ tục này mất 5 đến 7 ngày tùy cđt )
- Sau khi có xác nhận của cdt thì cùng khách và chủ lên vpcc làm thủ tục sang tên, nộp thuế, xác nhận chuyển nhượng của cđt...
- Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm có:
+ Hộ Khẩu /Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (bản gốc).
+ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (nếu đã kết hôn), hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bản gốc)
+. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)
+ Biên bản làm việc của chủ đầu tư giữa hai bên chuyển nhượng & nhận chuyển nhượng (bản gốc)
+Thông báo của chủ đầu tư về việc đủ điều kiển chuyển nhượng hợp đồng mua bán (bản gốc)
+ Giấy xác nhận bán qua sàn (đối với HĐMB ký trước ngày 01/07/2015)
+ Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)
+ Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
+ Phụ lục biên bản thanh toán đợt chủ quyền (trường hợp đã nhận nhà)
- Kê khai nộp thuế. Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
+ Giấy tờ liên quan đến căn hộ
+ Giấy ủy quyền nếu người đi đóng được ủy quyền
+ Biên bản bàn giao
+ Sổ hộ khẩu photo công chứng
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
+ Hoá đơn VAT các đợt thanh toán
+ Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế
- Xác nhận chuyển nhượng của cđt
Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng
Hồ sơ gửi lên chủ đầu tư gồm có:
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)
+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
+ Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
+ Biên lai đã nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
+ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực)
+ Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu/Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)
Thời gian chủ đầu tư xác nhận: Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư nhận được hồ sơ hợp lệ. Sau khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ đầu tư sẽ phải gửi lại bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ sau:
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)
+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
+ Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
+ Biên bản bàn giao nhà (bản gốc)
- Các trường hợp thực tế khi mà khách muốn cọc nhưng không đến được với nhau:
- Căn số X.. : Chủ vay nghân hàng nhưng không đủ tiền giải chấp lấy sổ vì vậy chủ yêu cầu khách cọc trước một khoản tiền lớn để chủ lấy số tiền đó đi giải chấp n.h
Kinh nghiệm: các bạn sale phải hỏi kỹ chủ về tài chính,tình trạng sổ...để nói với khách ngay từ đầu, không phải đưa khách lên mới phát sinh vấn đề, khách chắc chắn sẽ không hài lòng. Một số khách chắc chắn sẽ không bỏ tiền ra để giúp chủ nhà tất toán. Hai bên ra về, giao dịch thất bại.
+ Giải pháp tư vấn: Chủ sẽ phải làm việc với ngân hàng để đảm bảo khi nộp tiền giải chấp sẽ lấy được sổ ngay trong ngày,khách là người sẽ dùng tiền của mình để giải chấp ngân hàng. Tại đây có 4 bên gồm: chủ,khách,ngân hàng, người của vpcc. Bên công chứng sẽ soạn sẵn hợp đồng,lăn tay và ký trước, chờ sổ rút từ ngân hàng ra khách sẽ cầm sổ và bên công chứng sẽ đóng dấu vào hợp đồng và lo thủ tục còn lại. Cố gắng hoàn tất trong ngày vì nếu để sang nhiều ngày thì rủi ro sẽ thuộc về phía khách nếu chủ có sảy ra chuyện làm ảnh hưởng đến việc hoàn tất giao dịch.
- Căn X...: Pháp lý cực lằng nhằng,chủ đứng tên lại không phải người mua,gặp chủ rất khó mà phải nhờ bên thứ 3( Bên thứ 3 này làm việc không có uy tín,mất lòng rất nhiều sale và khách)
+Kinh nghiệm: không nên giao dịch những căn pháp lý không rõ ràng,tránh trường hợp kiện tụng tranh chấp sau này. Làm là phải gặp chủ,không gặp không làm.
- Căn X..: Hôm qua chủ bảo giá x,đã chốt chắc rồi, khách lên mua cả 2 căn lại bảo không bán.
+ Kinh nghiệm: Những chủ không quyết đoán, lúc này lúc nọ tốt nhất không nên chăm,treo căn luôn. Chăm những chủ này bạn sẽ mất khách ruột của mình,một vài lần ko nét họ sẽ mất niềm tin.
Tâm sự riêng với các bạn sale!
Có nhiều bạn mới vào ngề,chủ gửi giá nét lại báo khách là giá đã bao phí, khách đến cọc thì chủ nhà bảo giá a báo là là giá nét...cãi nhau loạn xạ. Vậy giá nét được hiểu là giá chủ thu về không bao gồm giá sang tên hợp đồng và phí môi giới.
Lắm bạn chốt xong rồi đến khi hỏi hoa hồng thì chủ bảo giá anh bán không bao phí hoa hồng. Vậy để chặt chẽ vấn đề này các bạn nên ghi âm cuộc gọi hoặc nhắn tin để xác nhận các điều khoản trước khi đưa khách lên với chủ.
Một vài bạn up thông tin sai lệch về giá để lấy data khách, điều đó bình thường nhưng các bạn lại như chủ nhà hẹn khách hết ngày này sang ngày nọ, nào là đi công tác, nào là đang tiếp khách...nói chung không đến được với nhau.
Đừng bao giờ làm vậy, làm như thế sẽ bị thiếu thiện cảm của khách và làm loạn thị trường mua bán,làm các giao dịch khác khó thành công. Bạn có thể hướng khách sang nhưng căn thực tế đang có.
Chúc các giao dịch thành công tốt đẹp. Có vấn đề gì thắc mắc thêm thành viên vui lòng comment.
Phúc Vương Land