Nhà báo Mạnh Quân, người đồng sáng lập Diễn đàn Người mua nhà chia sẻ với Cửa sổ BĐS trước thềm bước sang năm mới Âm lịch 2024.  

Là người đồng sáng lập cộng đồng Người Mua Nhà, theo quan sát của ông, những vấn đề mà người mua nhà đang quan tâm nhất ở thời điểm này là gì?

Bên cạnh các thị trường khác như chứng khoán, vàng, thị trường BĐS vẫn là một trong những thị trường quan trọng nhất được người dân quan tâm về đầu tư. Dù họ chưa sẵn sàng để xuống tiền ngay, họ vẫn rất quan tâm tới thị trường BĐS để có thể ra những quyết định trong tương lai. 

Thị trường đang xuất hiện những diễn biến mới, đặc biệt về chuyển dịch dòng tiền. Hiện nay theo định hướng điều hành chính sách tiền tệ của Nhà nước, lãi suất huy động của các ngân hàng đang xuống rất thấp, thậm chí một số ngân hàng chỉ có 3%/ năm, thấp hơn cả lạm phát mục tiêu. Điều này có nghĩa nhiều người dân gửi tiền vào ngân hàng không những không sinh lãi, thậm chí còn bị mất giá, vậy thì họ sẽ phải tìm ra những kênh đầu tư mới, tất nhiên có BĐS. Do đó, họ sẽ quan tâm đến những dự án BĐS mở mới, đặc biệt là các dự án về chung cư. Thay vì gửi tiền vào ngân hàng thì họ phải tìm ra kênh để đầu tư để giữ được giá trị đồng tiền.

Họ thảo luận nhiều đến những vấn đề thiết thực với họ nhất là những căn nhà để ở, trong đó có các căn hộ chung cư, nhà đất, nhà phố…

Xu hướng lựa chọn BĐS đang diễn ra như thế nào, thưa ông?

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2023 tăng trưởng 16.3% so với năm ngoái ở cả 3 phân khúc bình dân, trung, cao cấp.

Điều này không chỉ phản ánh hoạt động đầu tư để mua bán sinh lời, mà còn cho thấy nhu cầu ở thực của người dân. Trong những năm qua, các số liệu báo cáo đều cho thấy nguồn cung hạn chế, các dự án nhà ở chung cư ở Hà Nội hoàn thành cũng rất ít, chỉ lác đác một vài dự án do tình trạng chậm chạp trong việc cấp phép xây dựng. Giá chung cư tăng lên cũng là điều tất yếu. Mặc dù giá chung cư tăng cao, nhưng những người có điều kiện về thu nhập hoặc vì nhu cầu thiết yếu không thể gác lại - như việc lập gia đình mới họ phải tách hộ, họ vẫn quyết định mua.

Mặt khác, từ việc giá chung cư tăng trong vài tháng gần đây, theo quan sát của tôi, thị trường có xu hướng chuyển dịch mới, nhiều người chuyển sang lựa chọn nhà mặt đất, thổ cư vì loại hình BĐS này ở một số vị trí, giá trên diện tích sử dụng vẫn thấp hơn chung cư và giá BĐS cũng không tăng nhiều - các báo cáo về thị trường BĐS đều cho thấy điều này. 

Theo tôi đây cũng là một xu hướng chuyển dịch dễ hiểu, nếu nói đó là một sự đánh đổi thì cũng đúng, do giá nhà chung cư càng ngày càng cao nên họ phải có sự thay đổi lựa chọn, lựa chọn mua nhà phố, thổ cư cũng không phải là lựa chọn tệ. Vì thổ cư có sổ đỏ vĩnh viễn, nhiều người cũng thích mua vì giá loại hình BĐS này ổn định, thậm chí là một dạng tài sản trong tương lai và có thể để lại qua nhiều thế hệ. 

Từ những câu chuyện thực tế của những người mua nhà trên diễn đàn, ông có thể chỉ ra những vấn đề mà người mua nhà đang gặp phải?

Tôi thấy rằng, mặc dù nhiều người có nhu cầu thực đấy nhưng do thị trường trầm lắng nên nhiều người không vội vàng ra quyết định đầu tư và mua bán vì họ vẫn ngóng chờ xem có những thay đổi gì trong thị trường, chính sách hay không? Thị trường có xấu đi không? Mình mua ở thời điểm này có thể bị hớ, họ lo ngại là giá có thể xuống sâu thêm hoặc là có những chính sách thay đổi biến động làm cho hoạt động mua bán của họ có thể có trục trặc, thực chất trong dân nhiều người có tiền chứ không phải không có tiền.

Người mua nhà luôn gặp khó khăn về việc thiếu thông tin, thiếu cơ chế định giá nhà đất để họ có thể mua một BĐS một cách chắc chắn và tin tưởng. Cạm bẫy nhiều nhất đến từ các quảng cáo mua - bán trên thị trường. Ở nước ngoài, thông tin giao dịch mua bán BĐS sẽ được mô tả rất kỹ vị trí, giá cả, thông tin căn nhà, tình trạng căn nhà... Còn ở Việt Nam, các quảng cáo bán nhà đọc qua thì toàn mỹ từ, nhưng khi đề cập đến giá thì lại phải “inbox”, tại sao yếu tố về giá rất cần công khai thì lại giấu? Trong khi người có nhu cầu thực sự, họ cần biết được giá bán của BĐS đó để có thể tự phân tích, trước khi tiến tới liên hệ với môi giới hoặc chủ nhà. Hoặc đôi khi có những mảnh đất rất rộng nhưng quảng cáo rất rẻ nhưng khi “inbox” lại là một giá khác. 

Với các căn hộ chuyển nhượng thì thường hay có vướng mắc về kỹ thuật, mà người bán luôn che giấu, ví dụ như các vấn đề điện, nước, môi trường xung quanh, như tình trạng thường xuyên mất điện, ngập nước hay tình trạng cống thoát nước bị tắc,... 

Vậy ông có lời khuyên nào hay kinh nghiệm gì chia sẻ với người mua nhà để có thể nhanh chóng tìm được căn nhà đúng ý?   

Theo tôi để mua được căn nhà phù hợp, đúng yêu cầu của mình thì người mua nhà sẽ phải tham khảo rất nhiều kênh thông tin. Thứ nhất, họ cũng phải tự đến nơi để khảo sát, để tự mình đánh giá được chất lượng của căn nhà cũng như yếu tố kỹ thuật xung quanh căn nhà đấy bằng cách hỏi những người đang ở đấy, tham vấn từ các công ty môi giới BĐS. Đặc biệt là các doanh nghiệp có nguồn thông tin về dự án cũng như kho tư liệu tốt và có năng lực định giá nhà như OneHousing. Dựa trên kho tư liệu họ đã tích lũy và sẵn có từ phía chủ đầu tư, từ thị trường và các hoạt động mua bán thực tế thì tôi nghĩ là rất đáng tin cậy. 

Một trong những kinh nghiệm đơn giản và quan trọng nhất là người mua nhà nên ưu tiên chọn mua nhà của các chủ đầu tư thực sự có uy tín vì những chủ đầu tư có uy tín nhiều năm trên thị trường thì thường cũng được tin tưởng và họ sẽ phải có trách nhiệm cao với sản phẩm của mình.

Thời gian qua, nhiều thay đổi từ vĩ mô và quy định về pháp luật liên quan đến thị trường BĐS được ban hành. Theo ông đâu là điều mà người mua nhà cần chú ý trong năm 2024?

Trong năm 2024 có nhiều vấn đề người mua nhà cần quan tâm vì có nhiều chính sách về đất đai, BĐS thay đổi khá nhiều. Một trong những vấn đề người dân quan tâm nhất ở thị trường BĐS lúc này chính là Luật BĐS sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, đã có những điều khoản tương đối mới và chặt chẽ hơn cho các giao dịch mua bán BĐS, cũng như để minh bạch thị trường, họ quan tâm xem các quy định chính sách mới này có tác động đến thị trường trong tương lai thế nào. Thậm chí, có thể tác động đến giá cả hoặc hoạt động đầu tư mua bán hay không. 

Khẳng định BĐS là một trong những kênh quan trọng, tôi cho rằng trong năm 2024 dòng tiền để đầu tư có thể quay lại thị trường BĐS ở một vài phân khúc, đó là điều có thể thấy trước. Quyết định mua BĐS để đầu tư quan trọng nhất là đầu tư vào những khu vực có nhu cầu mua - bán thực dễ có tính thanh khoản và an toàn cao, ví dụ chung cư, nhà phố vẫn có tính khả thi, vẫn có khả năng sinh lời tốt, còn các dự án ven biển nghỉ dưỡng thì 2024 chưa phải là thời điểm phù hợp.

Liên quan đến vấn đề giá của chung cư thì dự kiến đến năm 2026 sẽ bỏ khung giá đất của Nhà nước và theo giá thị trường. Vậy thì theo ông điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua nhà của người dân? 

Việc Nhà nước bỏ khung giá đất được định giá hàng năm theo tôi là điều có thể dự báo từ trước và rất hợp lý, giá thị trường áp dụng không chỉ với các dự án mà với cả các loại hình nhà đất, nhà phố…. Trong nhiều năm qua khi áp dụng khung giá Nhà nước thường không phản ánh đúng giá trị thật của hoạt động mua bán trên thị trường và tạo nên nhiều bất ổn, giá BĐS luôn luôn bị thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. 

Khi bỏ khung giá đất của Nhà nước sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến chi phí đầu tư của các dự án thì chắc chắn sẽ tác động làm cho giá nhà ở lại tiếp tục tăng lên. Giá chung cư tăng lên thì không chỉ các doanh nghiệp BĐS phải dự kiến từ trước mà chính người dân, người mua nhà cũng nên biết từ trước để họ biết rằng, mặc dù thời điểm này giá nhà đất, chung cư ở một số nơi tăng cao nhưng vì nhu cầu cấp thiết của cá nhân thì vẫn nên mua, cũng đừng chờ đợi lâu quá vì nói chung giá nhà đã tăng cũng khó mà có xu hướng giảm, nhất là khi có thêm yếu tố định giá theo giá thị trường.

Xu hướng “tiền rẻ" mang lại cơ hội gì cho người mua nhà, ông có thể đưa ra tư vấn cho người mua nhà năm 2024?

Chính sách tiền tệ sẽ gắn liền chính sách điều hành kinh tế vĩ mô để đảm bảo sự tăng trưởng ổn định trong thời gian dài chứ không thể nào trong quý 1 lãi suất thấp, quý 2 đã lãi suất cao. Theo quan sát của tôi, lãi suất thấp, “tiền rẻ” sẽ kéo dài qua vài quý. Vì vậy, thời điểm này chính là thời điểm người dân nên quan tâm tận dụng lãi suất thấp để đầu tư hay mua nhà để ở, phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, dù BĐS hiện nay cao hay thấp cũng là cơ hội rất tốt để sở hữu BĐS.

Cảm ơn ông về những chia sẻ rất hữu ích với người mua nhà.