Giá chung cư Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của đơn vị tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ.

Theo đó, giá căn hộ sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm.

Theo thống kê của Savills, trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Mặc dù mặt bằng giá liên tiếp phá đỉnh thời gian qua nhưng căn hộ Hà Nội vẫn thu hút. Theo bà Đỗ Thu Hằng Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội, do nhờ tổng giá trị phù hợp hơn, tính đa dụng và tiềm năng sinh lời so với các kênh đầu tư khác

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội.

Ông Đính cho rằng, giá căn hộ ở Hà Nội tăng là do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, kéo giá trị BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý. Đồng thời, thị trường quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng.

"Từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm và thị trường cũng vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân", ông hay.

Chủ tịch VARS nhìn nhận, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Khan hiếm nguồn cung đẩy giá nhà tăng mạnh

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho rằng, việc giá nhà chung cư tăng cục bộ ở hai đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM là do nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, số lượng các dự án mới mở bán không nhiều.

Đặc biệt, sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân thời gian qua đã đẩy giá bán chung cư tăng mạnh.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại cả Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu về khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills, cả TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Trong tương lai gần, TP.HCM sẽ chứng kiến sự gia tăng của các dự án cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ lại hạn chế. Ngược lại, Hà Nội sẽ tập trung phát triển các dự án hạng B. Sự mất cân đối này là do nhiều yếu tố, bao gồm tăng trưởng thu nhập, quỹ đất hạn hẹp và chi phí đất đai tăng cao, cùng với các thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án phát triển mới.

Chuyên gia Giang Huỳnh cho biết để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP.HCM đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.

Bà cũng cho rằng việc ban hành các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực trên thị trường bất động sản. Các quy định pháp luật mới này hứa hẹn sẽ cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

“Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đã đơn giản hóa quy trình mua bán nhà, đồng thời đưa ra những quy định rõ ràng về sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Theo đó, người nước ngoài có thể sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà và không quá 250 căn nhà trong một phường. Thời hạn sở hữu là 50 năm và có thể gia hạn thêm. Tuy nhiên, trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở vĩnh viễn”, bà Giang dẫn chứng.

Để giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở và ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra quy định cấm phân lô đất ở tại các đô thị lớn từ ngày 31/1/2025. Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 cũng có những điều chỉnh quan trọng, tập trung vào việc phát triển nhà ở tại các đô thị chính.

Bên cạnh đó, quy định bắt buộc dành 20% diện tích đất cho các dự án thương mại đã được bãi bỏ, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư chuyển đổi phần diện tích này để xây dựng nhà ở xã hội. Các nhà đầu tư nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hấp dẫn như miễn phí sử dụng đất, không phải đóng tiền thuê đất và có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi.

Phương Hoàng/Nhịp sống thị trường