Khi bạn mua một căn nhà mặt đất, bạn có 2 thứ:

- Quyền sử dụng đất dưới căn nhà.

- Quyền sở hữu căn nhà.

Còn khi bạn mua chung cư, bạn có 2 thứ:

- Quyền sử dụng tập thể đất dưới tòa nhà chung cư. Vì khác với nhà mặt đất, có nhiều người sống chung.

- Quyền sở hữu căn hộ.

Cả hai đều có vấn đề. Đó là dù là căn nhà hay chung cư thì nó sẽ xuống cấp theo thời gian. Nhưng khác ở chỗ:

- Nếu là căn nhà mặt đất, bạn có quyền tự quyết sẽ làm gì tiếp theo. Như nâng cấp hay xây lại.

- Nếu là chung cư thì bạn đồng sở hữu và quyết định cuối cùng phải được tập thể bầu chọn.

Chính điều trên dẫn đến mâu thuẫn. Vậy các nước khác giải quyết vấn đề này thế nào?

- Singapore: chung cư chính phủ có thời hạn “thuê” 99 năm. Nghĩa là khi mua, bạn thực chất đang “thuê 99 năm.” Lý do là sau này chung cư xuống cấp, nó sẽ được phá vỡ để xây lại.

- Úc, Mỹ và Châu Âu: nguyên tắc chung là bạn đồng sở hữu lô đất. Còn khi tòa nhà quá xuống cấp và cần đập bỏ để xây lại, tất cả sẽ bầu chọn phương án. Hiện tại không có quy định về thời hạn sở hữu.

Ở Việt Nam, vấn đề đất đai trở nên phức tạp hơn vì lý do này. Đó là theo hiến pháp, điều 53, “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện dân quản lý.”

Nghĩa là ở Việt Nam, hoàn toàn không có khái niệm tư hữu đất đai. Dù mua nhà hay chung cư, bạn chỉ có quyền sử dụng đất.

Các chung cư ở Việt Nam được chia thành 2 loại đất:

- Đất thuê với thời hạn sử dụng. Condotel là ví dụ.

- Đất được sử dụng lâu dài. Đa số chung cư nằm trong trường hợp này.

Khác với các nước khác, đề xuất “chấm dứt quyền sở hữu chung cư” muốn giải quyết xung đột tập thể khi chung cư quá xuống cấp. Thay vì để cổ đông quỹ đất và người mua chung cư tự giải quyết, đề xuất đó muốn đưa ra thời hạn cụ thể. Số năm sở hữu chung cư sẽ là bao lâu? Có thể làm 50 hoặc 70 năm.

Rồi dẫn đến vấn đề nữa.

Đó là ở Việt Nam, chất lượng chung cư rất tệ và mau xuống cấp. Ví dụ nếu có luật “Chỉ được sở hữu chung cư 50 năm,” chủ đầu tư có thể lợi dụng như sau.

- Họ sẽ xây chung cư với chất lượng đủ để tồn tại 50 năm.

- Sau đó có cớ để phá rồi xây lại và thu thêm tiền. Lấy gì bảo đảm chung cư sẽ tồn tại lâu dài?

Cộng với việc không được sở hữu đất, trên lý thuyết, nó có thể bị thu hồi.

Chưa hết, nếu là chung cư chưa được cấp sổ hồng thì sao? Người mua vừa không được đồng sở hữu quỹ đất và cả chung cư. Nghĩa là trên giấy, họ không sở hữu gì. Đó chính là nỗi ám ảnh của người mua chung cư ở Việt Nam.

Trong Nhan Nguyen