Dưới góc nhìn của dữ liệu lớn có một số xu hướng đầu tư chung cư như sau tuỳ vào mục tiêu mua (i) để ở, (ii) đầu tư chờ tăng giá hay (iii) cho thuê thu dòng tiền.

1. Mua cho thuê - Loại hình nào có tỷ suất cho thuê cao nhất?

Trong các đợt mở bán các dự án mới căn hộ 1PN thường xuyên trong tình trạng Sold-out hoặc tỷ lệ đặt chỗ cao có 2 lý do chính (i) tổng giá thành thấp và (ii) tỷ suất cho thuê dễ và cao hơn loại hình 2-3-4PN. Kết quả data từ 2023-2024 cho thấy Chung cư 1PN diện tích <55m2 (Top10) có tỷ suất cho thuê hiện đang cao nhất với trung bình top 10 từ (6.52%) đến (11%).

i.e Millenium: 11%, Charmington 8.47%, Vinhomes Greenbay 7.68%

Nếu cùng loại hình 1-2-3-4PN nhưng nếu xung quanh có mục đích thuê rõ ràng, gần sân bay, gần các KCN thì thường có tỷ lệ sinh lời tốt hơn.

i.e Midori Park ở Thành Phố mới: 7.54%, Sky Center Tân Bình 6%, M-One Q7 7.14%

(Với loại hình mua cho thuê nếu có tỷ suất cho thuê tốt thì không khác gì gửi tiền ngân hàng và bonus thêm tăng giá hàng năm)

2. Mua chung cư chờ tăng giá (cho thuê chỉ là phụ)?

Có 3 yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến mức độ tăng giá chung cư (cùng khu vực) (i) Độ khan hiếm (ii) tình trạng pháp lý và (iii) Độ uy tín của chủ đầu tư

- 2 dự án cùng khu vực có số lượng căn giới thiệu ra ngoài thị trường thì dự án nào có sổ hồng trước thì tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá (i.e Feliz tăng 65% sau 5 năm trong khi The Sun Anvenue chỉ tăng 34% sau cùng thời gian);

- Cùng 1 dự án nhưng số lượng căn của loại hình nào càng ít (1PN, 2PN; 3PN, 4PN) thì khả năng tăng giá của loại hình đó thường tốt hơn (i.e dự án VCP loại hình 4PN đang có giá 120tr/m2 trong khi 2PN chỉ 90tr/m2);

- Tên tuổi của Chủ đầu tư cũng góp phần làm tăng giá nhanh (i.e hầu hết các dự án được triển khai bởi Capitaland thường tăng 40% đến 60% sau 3-5 năm i.e Vista Verde tăng 51%, Feliz En Vista tăng 65%, Karista tăng 42%....

3. Mua để ở/mục đích để ở ?

Nhóm mua phục vụ mục đích để ở và chờ tăng giá thì thường… tuỳ thuộc phạm trù hữu xạ tự nhiên hương, dân về ở khen nức nở thì về lâu dài cũng sẽ có những đợt tăng giá mạnh (Trường học, bệnh viện, khu vui chơi, công viên, khu thể thao…).

ie Khu đô thị VCP bắt đầu mở bán 2013-2015 nhưng phải tới 4 năm sau thì mới tăng giá 40%

i.e Khu đô thị Masteri cũng phải 3 năm sau mới tăng giá 35%

i.e Khu đô thị VGP đa số người mua đều chưa có lợi nhuận, ít nhất trong 4-5 năm sắp tới. phân khu Berverly Solari đang lỗ 18% so với thời điểm mua.

(tới một thời điểm nào đó giá của VCP và VGP có thể tiệm cận nhau)

4. Dòng sản phẩm siêu sang (>150tr/m2) tình trạng như thế nào sau giai đoạn mở bán?

Có một sự thật khá bất ngờ là dòng sản phẩm bình dân nhu cầu thường rất lớn nhưng độ tăng giá chậm hơn với dòng sản phẩm siêu sang vì 2 lý do chính (i) những căn hộ chung cư siêu sang khi mua vào thường ít khi có người bán ra và giá mỗi căn tùy thuộc vào ý muốn chủ nhà (ii) những căn hộ chung cư có tầm bình dân thì cung và cầu đều tương đối nhiều nên sẽ khó tăng vọt.

Dữ liệu sau giai đoạn mở bán của 1 số căn hộ siêu sang như sau:

- Opera Metropole tăng 23% sau 3 năm

- Empire tăng 59% sau 5 năm

- The River tăng 23% sau 3 năm

(so với mức đắt đỏ các thành phố lớn như Singpaore, HongKong, Đài Bắc…thì mức giá siêu sang của HCM chỉ bằng 25%)

Tóm lại:

Mua đầu tư cho thuê thì chọn 1PN;

Mua đầu tư chờ tăng giá thì chọn loại nào càng hiếm càng tốt;

Mua để ở và chờ tăng thì chọn đô thị lớn có đầy đủ tiện ích (y tế, giáo dục, mua sắm, công viên…)

P/s: noted lại xem bao giờ thì trung bình HN-HCM 100tr/m2

P/S: trung bình sơ cấp mở bán trên thị trường >60tr/m2

Tác giả: Dinh Minh Tuan