Mỗi người mỗi hoàn cảnh, để câu trả lời được chi tiết, sắc bén, tôi sẽ phân tích một tình huống cụ thể của anh chị vợ chồng trẻ, khách hàng của mình:
Chuyện là: anh chị vợ chồng trẻ tích góp được 400tr, thu nhập hai vợ chồng 18 triệu/tháng, tiền thuê nhà 6 triệu/tháng.
Tài sản có 2 mảnh đất ở quê: Mảnh 70m2 bán được khoảng 800 triệu. Mảnh 100m2 bán được khoảng 1,8 tỉ.
Họ đang muốn mua 1 căn chung cư 3 tỷ ở Hà Nội, dự định bán 2 mảnh đất ở quê đi để mua nhà.
An cư lạc nghiệp, có một tổ ấm cho riêng mình sau bao năm học tập và thuê nhà là ước mơ của bao người, sắp tới có thể anh chị sẽ chào đón thêm em bé thì việc có một tổ ấm đúng nghĩa là một mong muốn rất chính đáng và thiết thực
Hiện giờ thì anh chị đang phân vân 3 phương án:
Phương án 1: Bán 1 mảnh đất 70m2 được 800tr, tiền sẵn 400tr, vay thêm 1,8tỉ.
Phương án 2: Bán 1 mảnh đất 100m2 được 1,8 tỉ với tiền sẵn 400tr, vay thêm 800tr
Phương án 3: Bán cùng lúc 2 mảnh đất thì không cần vay
Cùng tôi phân tích từng phương án nhé:
📌Phương án 1: Bán mảnh đất 70m2 và vay thêm 1,8 tỉ
Là nhà cố vấn tài chính, tôi cho là chỉ nên vay 30-40% giá trị căn nhà
Trong trường hợp này anh chị cần vay 1,8 tỉ. Lãi suất tính trung bình khoảng 10%/ năm trong 25 năm chẳng hạn
Vậy thì mỗi tháng cần trả 21 triệu đồng cả gốc + lãi trong khi thu nhập hai vợ chồng là 18 triệu đồng/ tháng thì quá rủi ro và áp lực. Trả nợ vượt quá cả thu nhập, không ổn
=> Phương án này không khả thi trong thời điểm này với anh chị
📌Phương án 2: Bán mảnh đất 100m2 được 1,8 tỉ, tiền sẵn 400 triệu, cần vay thêm 800 triệu
Ở đây thì tôi tính lãi suất theo cách như phương án 1, thì mỗi tháng cần trả khoảng 9,5tr cả gốc và lãi so với thu nhập 18tr/ tháng thì cần chi tiêu rất tiết kiệm và tìm cách tăng thu nhập thì phương án này mới khả thi.
Nhà là nơi để về sau bộn về công việc ngoài kia, nếu anh chị luôn khao khát và mong muốn có một căn nhà thực sự của riêng mình ở thời điểm này, thì mình có thể cân nhắc lựa chọn này
Còn nếu đó là dự định, chưa quá vội vàng thì cùng Ngọc phân tích phương án 3. Nếu bán cả 2 tài sản ở quê để mua nhà, anh chị sẽ không còn tài sản để tăng và nhân vốn nữa
Vậy thì trước khi quyết, chúng ta cùng xem xét đặt lên bàn cân nhé.
📌Phương án 3: Bán cả 2 mảnh đất là đủ tiền mua chung cư, không cần vay
Vì không rõ 2 mảnh đất ở quê của anh chị tiềm năng tăng giá thế nào nên mình sẽ chia thành 2 trường hợp
Đầu tiên, việc cần làm đó là…
Xem xét xem 2 mảnh đất ở quê còn dư địa tăng giá trong 2-3 năm tới không vì đó là thời điểm đất nền ở tỉnh quay lại, còn chung cư thì đang đi ngang và có dấu hiệu giảm
👉Trường hợp 1: 2 mảnh đất ở quê còn tiềm năng tăng giá trong 2-3 năm nữa
Nếu mảnh đất ở quê vẫn còn dư địa tăng thì 2-3 năm nữa bán thì dễ thanh khoản và được giá hơn, lúc đó anh chị mua chung cư vẫn chưa muộn
Trong khoảng thời gian đó tìm cách tăng thu nhập, dùng khoản tiền tiết kiệm đầu tư cho công việc hiện tại, có thể sau 2-3 năm nữa còn mua được căn nhà rộng hơn
👉Trường hợp 2: 2 mảnh đất ở quê không còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai
Nếu 2 mảnh đất ở quê không có tiềm năng tăng trưởng nữa thì nên có kế hoạch thanh khoản để đầu tư mảnh ở khu vực tỉnh khác còn tiềm năng tăng giá.
Bán 2 mảnh đất ở quê là thu về 2,6 tỷ + 400tr tiền tiết kiệm = 3 tỷ. Khoảng này ở những tỉnh đang phát triển có thể đầu tư được 2-3 mảnh đất ra tấm ra món rồi.
Với thương vụ đầu tiên thì chỉ nên phân bổ 30-50% khoản vốn trước hoặc hợp tác với bạn bè, người thân đầu tư chung để giảm số vốn đầu tư ban đầu và giảm rủi ro
Phần vốn còn lại thì trong 1 năm vợ chồng dành nhiều thời gian nghiên cứu, đi thực tế để hiểu khu vực rồi phân bổ đầu tư riêng mảnh thứ 2, thứ 3 hoặc tiếp tục đầu tư chung cả hai gia đình cùng đứng tên.
Khoảng 2027 là thời điểm đất nền ở tỉnh phân khúc dưới 2 tỷ lên ngôi, nên đây giai đoạn rất thuận lợi để vợ chồng trẻ nhân vốn.
Lưu ý là trong thời gian đó vợ chồng vẫn cần tìm cách tăng thu nhập và có khoản dự phòng cho 3-6 tháng chi tiêu, không nên đầu tư tất cả vào đất vì đất cần thời gian đôi khi là vài tháng mới bán ra được.
2-5 năm sau khi chốt lời 2-3 mảnh đất nếu thuận lợi thì có thể vừa mua được nhà, vừa có tài sản là đất tích lũy vì nắm bắt đúng chu kì kinh tế, đúng nhịp sóng.
Kết luận:
Có lẽ ai cũng mong muốn có một ngôi nhà của chính mình, một ngôi nhà rộng rãi ở vùng phố thị, con cái có chỗ chơi rộng rãi, ông bà từ quê lên có chỗ chơi và một tương lai bền vững cho con cái sau này, một nguồn thu nhập thụ động từ cho thuê chẳng hạn.
Tăng thu nhập là nền móng quan trọng nhất, giải quyết mọi vấn đề => Sau đó là đất nền tài sản tích luỹ nhân vốn => Dòng tiền thụ động từ tài sản cho thuê
Nên là…
- Đầu tư sinh lời trước
- Tạm thời tiếp tục thuê 1 căn nhà thoải mái và đồng thời tìm cách tăng thu nhập
- 2-5 năm sau mua 1 căn nhà gần trung tâm và rộng hơn căn nhà hiện tại dự tính mua và có cả tài sản tích lũy tiếp tục sinh lời.
Cre: Bích Ngọc Invest