Kobe Nguyen

Cơ Cấu Tư Duy Trong Đầu Tư Đất

( Nội dung này mình chỉ nói riêng về phân khúc đất. Còn chung cư hay nhà phố nó thuộc về phân khúc khác mình không rành nên có thể không áp dụng được)

- Khi đầu tư một miếng đất chúng ta cần xem xét để nó thỏa 2 điều kiện: Thanh Khoản và Lợi Nhuận

- Thông thường mọi người hay đặt lợi nhuận kỳ vọng ( ví dụ x2,x3) rồi sau đó mới đi tìm kiếm miếng đất có thể thanh khoản nhanh được với lợi nhuận kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên cách này theo mình nó phù hợp với nhà đầu tư lâu năm nhiều kinh nghiệm. Còn với nhà đầu tư mới thì không phù hợp lắm

- Với nhà đầu tư mới. Theo ý kiến cá nhân của mình. Mọi người nên đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Vì một miếng đất có tính thanh khoản tốt sẽ giúp NĐT an toàn và được bảo toàn vốn. Bảo toàn vốn là yếu tố sống còn. Còn vốn thì còn có cơ hội sinh lợi nhuận. Mất vốn là mất hết. Như ông bà ngày xưa nói ăn gì thì ăn đừng ăn tới lúa giống vậy

- Giải thích sâu hơn 1 chút. Tại sao miếng đất có tính thanh khoản tốt thì bảo toàn vốn tốt.

- Đặt 1 ví dụ. Bạn mua 1 miếng đất đi. Đến lúc cần chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán ra. Mà bán hoài không được. Trong khi đó cuộc sống đang cấp bách. Thì phải vay mượn các nơi. Rồi tiền lãi vay đó gồng đến khi bán được đất có khi trừ qua cấn lại nó bằng 0 luôn. Đó là may mắn. Có trường hợp mình thấy cấn đất qua cho ngân hàng hay người cho vay luôn mà vẫn còn âm lại đó.

=> Với NĐT mới và vốn mỏng. Tính thanh khoản là yếu tố tiên quyết

-----------------

- Tiếp theo: Làm sao để có tính thanh khoản tốt

- Chúng ta sẽ đặt câu hỏi: Nếu tôi mua miếng đất này. Khi cần bán. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với lợi nhuận mà tôi kỳ vọng?

- Để trả lời câu hỏi này mình xin phép đưa ra một số cấp độ thanh khoản mà mình đã đúc kết được như sau

+ Cấp 1 bán nhanh nhất: Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến độ chỉ dòng tiền thực sinh ra trên đất thôi đã đạt lợi nhuận kỳ vọng rồi. Gọi là đất vùng trũng. Giá thấp nên ai cũng có thể mua được và tệp khách hàng phù hợp thì rộng khắp

+ Cấp 2 bán hơi nhanh nhanh: Đất có nhiều giá trị sử dụng. Ví dụ như đất có thổ cư ở vị trí khu dân cư. Có thể vừa ở vừa kinh doanh hay cho thuê đều được

+ Cấp 3 đất bán từ từ: Đất đón đầu hạ tầng nhà nước. Nghe lạ phải không. Đáng lẽ đất đón đầu hạ tầng thì phải sốt, phải bán nhanh chứ sao lại vào cấp 3. Nhưng thực trạng diễn ra là khi 1 hạ tầng có kế hoạch triển khai thì những người có quyền nhanh nhạy thông tin họ đã mua hết rồi. Và đến khi đến tay những NĐT mới thì nó đã là giá của F2-F3 rồi. Khi này chính vì những thông tin hạ tầng đã rõ ràng và nó đã được + vào giá bán ban đầu nên cái giá sẽ khiến thanh khoản chậm lại. Chưa kể nhà nước thay đổi, delay liên tục. Có những dự án nằm trên giấy hàng chục năm khiến nhiều NĐT ôm đất đón đầu ngộp không thở nổi. Đón đầu hạ tầng thực ra là game dành cho cá mập với vốn thong thả nhiều. Nhưng không hiểu sao thị trường cân đối kiểu gì mà mình thấy game này lại toàn NĐT mới tham gia mới sợ chứ

+ Cấp 4 bán được là cúng gia tiên cám ơn: Đất không có giá trị sử dụng gì, trồng trọt không được, ở cũng không xong, buôn bán thì ở nơi chỉ có ta với đất trời không ai mua. Hạ tầng thì cũng không có gì mà khi mua vào lại mua cao. Nghe vô lý. Ai mà mua đất này. Thế nhưng vẫn có người mua như vậy đó. Thông thường những NĐT dính đất này thường là do hệ quy chiếu so sánh giá của họ nhỏ quá. Lúc mua họ cữ nghĩ thấp hơn thị trường là được. Mà thị trường của họ chỉ là cái nhà ông hàng xóm thôi. Ví dự như nhà ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà nhà này bán có 3tr/m2. Đã đã. Lời ngay 2tr/m2 ngay khi mua. Nhưng điều đó thực sự không đúng. Ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà có ai mua không? Kể cả có người mua đi chăng nữa thì có phải là giao dịch thật không hay chỉ là giao dịch để tạo sóng, làm mặt bằng giá? Nên là nếu khẩu vị là mua giá thấp hơn thị trường thì ta cần phải đưa cái thị trường đối chiếu nó rộng hơn một chút. Ví dự như với địa thế này, diện tích này, công năng này, hạ tầng này, mật độ dân cư này thì ở các huyện khác, tỉnh khác giá sẽ thế nào. Từ đó ta mới có thể kết luận đất ta mua được có thực sự là thấp hơn thị trường không. Chứ đừng so sánh với giá ông hàng xóm. Mấy người khi bán đất họ hay kêu "ông bên cạnh mới bán giá 200 tui bán có 180". Kệ họ. Cứ theo đúng bài toán và quan điểm của mình mà đánh giá.

Cẩn thận với khoản hời mà người khác vẽ ra

---------------

Có những miếng đất tuyệt đỉnh là: Giá trũng, đa dạng mục đích sử dụng, có hạ tầng sắp tới. Cái này thì quá tuyệt. Nhưng đời người đầu tư đất chắc cả đời cũng chỉ gặp đc 1,2 miếng như vầy thôi. Có khi còn không có.

Nên là để an toàn. Chúng ta giảm bớt lòng tham. Chọn 1 điểm theo đúng khẩu vị của mình mà triển khai thôi. Như vậy mình sẽ càng lúc càng nhuần nhuyễn trong phân khúc mình chọn và cũng sẽ an toàn cho mình nữa. Lòng tham và sự ôm đồm là tối kỵ trong đầu tư. Nó sẽ giết chết con chim Nhại

----------

Chúc mọi người an toàn và thành công

Tác giả: Nhất Tiếu Sơn Trà

Facebook Người Mua Nhà

Nam Cường

SỞ HỮU NHIỀU NHÀ, ĐẤT CÓ BỊ COI LÀ ĐẦU CƠ?

Năm 2025, một nam thanh niên tại Thanh Hóa mua 1 căn chung cư và 2 mảnh đất. Dù mua bán hợp pháp, hàng xóm cho rằng anh còn trẻ mà sở hữu nhiều tài sản là có dấu hiệu đầu cơ. Xem thêm

Nguyệt Tú

📊 Bất động sản Hà Nội năm 2026: Giá cao, dòng tiền được sàng lọc kỹ hơn

Sau giai đoạn phục hồi mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội bước sang 2026 với tâm thế mới: không còn tăng trưởng nóng mà chuyển sang giai đoạn tái cơ cấu, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu tiềm ẩn nhiều rủi ro và dòng vốn bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Xem thêm

Mai Ngọc

Điều kinh khủng nhất khi ở nhà trọ của bạn là gì?

Tối nằm lăn trên giường, phòng trọ đóng kín, tôi mở Threads giết thời gian thì thấy một bạn viết: kinh khủng nhất khi ở trọ là phòng bên cạnh có cặp vợ chồng và con nhỏ. Nghe tiếng con khóc, tiếng mẹ mắng con, tiếng sinh hoạt gia đình dội qua vách tường mỏng như giấy. Xem thêm

Mai Ngọc

Chưa dư tiền thì thôi, đừng biến căn nhà thành án treo cuộc đời!

Tôi chưa có nhà. Viết luôn cho gọn, khỏi vòng vo. Xem thêm

Mai Ngọc

Chung cư Hà Nội chưa sổ hồng, giấy chưa về nhưng giá đã chạy mất dép

Ở Hà Nội dạo này có một thông tin rất hot hit trên các báo: nhà chưa có sổ, nhưng người mua thì rất có tiền. Còn người bán thì rất có niềm tin. Niềm tin rằng cứ rao là sẽ có khách, và thường là khách đến khá nhanh. Xem thêm

Mai Ngọc

Hôm nay lướt mạng, lại thấy câu quen thuộc đến mức thuộc lòng: Hà Nội, TP.HCM thuộc top những thành phố có giá bất động sản đắt nhất thế giới

Nghe xong ai cũng gật gù, vì quả thật chỉ cần nhìn vài mảnh đất lõi trung tâm, so sơ sơ với New York hay Tokyo là đã thấy… choáng. Xem thêm

Tùng Chi

Lãi suất 14%: khi vàng tăng 77% còn bất động sản thì… tăng huyết áp

Trong lúc nhiều người còn đang ngồi cà phê bàn chuyện vàng tăng gần 77%, mở app lên thấy tài khoản lấp lánh như mùa Tết, thì bất động sản lặng lẽ nhận một cú bạt tai rất khô khốc: lãi suất cho vay ở một số ngân hàng đã lên tới 14%/năm. Không giật tít, không đồn đoán, là con số đang tồn tại thật ngoài đời. Xem thêm

Mai Ngọc

💥 có 5 tỷ nên mua nhà hay gửi ngân hàng rồi đi thuê? Ý tôi thế này, các bác thế nào?

Giả sử trong tay có đúng 5 tỷ đồng tiền mặt, không vay mượn, không áp lực lãi suất. Đặt lên bàn cân chỉ có hai lựa chọn rất rõ ràng: mua một căn nhà để ở hoặc giữ tiền, gửi ngân hàng và đi thuê nhà. Bài toán này nghe qua tưởng đơn giản, nhưng nếu bóc tách bằng con số thì lại khá… tỉnh người. Xem thêm

Tùng Chi

Tiền thuê nhà là để ở, tiền cọc là để… chủ nhà sửa nhà?

Ở Việt Nam có một quy luật bất thành văn khi đi thuê nhà:Bạn trả tiền để ở, nhưng lại có trách nhiệm giữ cho căn nhà… trẻ mãi không già. Xem thêm

Mai Ngọc

Gen Z khác gì các thế hệ trước trong câu chuyện sở hữu ngôi nhà đầu tiên?

Nhiều người hay nói Gen Z là thế hệ “không mặn mà mua nhà”, thích thuê cho nhẹ đầu, sống nay đây mai đó. Nhưng nếu nhìn kỹ thì không hẳn vậy. Phần lớn Gen Z vẫn rất muốn có một ngôi nhà của riêng mình, chỉ là con đường để đi tới điều đó khó hơn nhiều so với các thế hệ trước, khi thu nhập, giá nhà, thị trường và khả năng tiếp cận vốn đều thay đổi. Xem thêm

My Binh Cu

Có nên "tất tay" mua Nhà ở xã hội khi lương hai vợ chồng chỉ 16 triệu mà sắp đón em bé?

Chào các bác, chẳng là dạo này hai vợ chồng em vừa có một quyết định "cân não" nên muốn mang lên đây trải lòng, vừa là để tâm sự, vừa là để xin ít "gạch đá" tư vấn của các tiền bối đi trước. Xem thêm

Có nên "tất tay" mua Nhà ở xã hội khi lương hai vợ chồng chỉ 16 triệu mà sắp đón em bé? - 2

Trần Ngọc Minh Châu Bđs

Cha mẹ mất không để lại di chúc, cậu út lén 2 chị tự kê khai làm sổ đỏ và cái kết không ai ngờ

Sáng nay lướt báo thấy cái vụ tranh chấp đất đai ở Thanh Hóa mà tôi vừa buồn cười vừa thấy thấm thía các bác ạ. Kiểu đúng là "đồng tiền đi liền khúc ruột", nhưng cái kiểu "ruột để ngoài da" lén lút như ông em trai trong câu chuyện này thì đúng là cái kết đắng không trượt đi đâu được. Xem thêm

Mr Long D.K

Vạch mặt các chiêu trò lừa đảo khi mua nhà ở xã hội: Nghe là thấy mùi rồi

Các bác ạ, giấc mơ có một mái nhà ở thành phố đúng là chưa bao giờ thôi cháy bỏng, nhất là với dân lao động mình. Nhưng khổ nỗi, miếng bánh "Nhà ở xã hội" (NƠXH) thơm phức thì ít mà ruồi nhặng vây quanh thì nhiều. Dạo này lướt mạng, tôi thấy các "siêu cò" rao bán suất NƠXH rầm rộ như bán rau ngoài chợ, nghe mà hãi hùng. Để tôi bóc trần mấy cái chiêu trò này cho các bác xem, nghe xong đảm bảo tỉnh người, chứ đừng để tiền mồ hôi nước mắt chục năm cày cuốc "không cánh mà bay" vào túi mấy kẻ bất lương. Xem thêm

Tùng Lâm

Hà Nội, TP.HCM có thật sự đắt ngang New York? Hay chỉ là mình đang nhìn nhầm khung hình

Dạo này lướt mạng kiểu gì cũng gặp một câu quen tai đến mức thuộc lòng: “Hà Nội với TP.HCM giờ thuộc top những thành phố có bất động sản đắt nhất thế giới”. Nghe riết rồi nhiều người tin luôn, kể cả mình trước đây. Nhìn vài mảnh đất trung tâm, vài căn nhà phố giá vài trăm triệu một mét, rồi đặt cạnh New York hay Tokyo, cảm giác “đắt ngang thiên hạ” cũng không phải vô lý. Xem thêm

Thanh Tung Vo KTS

Cưới hay lùi cưới: khi tình yêu đứng giữa một căn nhà… đứng tên người khác

Chuyện là thế này các bác ạ, tính sang năm em "lên xe hoa" mà giờ thấy cái xe này có vẻ hơi nặng máy vì chở thêm một đống nợ từ trên trời rơi xuống. Bố mẹ chồng em xây nhà cho hai đứa, vâng, xây xong rồi cho đứng tên chồng em luôn. Xem thêm

Thanh Tung Vo KTS

Đừng vội lo mất trắng: Luật Đất đai 2024 cho phép bồi thường đất không sổ đỏ trong 02 trường hợp này

Nhiều người cứ nghe tới chuyện Nhà nước thu hồi đất là lo ngay: “Chết rồi, đất nhà mình chưa có sổ đỏ, chắc coi như mất trắng”. Thực ra, Luật Đất đai 2024 không làm khó người dân kiểu đó. Nhưng cũng nói thẳng luôn cho đỡ mơ mộng: không phải cứ không có sổ là auto được bồi thường. Luật cho cửa, nhưng là cửa hẹp, đi lọt hay không còn tùy bạn đứng ở đâu. Xem thêm

Nguyệt Tú

😢 Thấy vàng tăng, bán nhà hơn 2 tỷ để chốt vàng, giờ vàng chỉ còn 170 triệu/lượng

Sau gần 20 năm tích cóp, vợ chồng tôi mua được hai căn nhà tại TPHCM, một căn để ở và một căn cho thuê, mỗi tháng thu về khoảng 6 triệu đồng. Cuộc sống khá ổn định cho đến khi tôi bị cuốn theo cơn sốt vàng giữa năm 2025. Xem thêm

Nguyệt Tú

Có nên mua nhà chưa có sổ hồng để tiết kiệm 1 tỷ đồng? 🤨

Chuyên gia tư vấn: Xem thêm

Mr Long D.K

NGƯỜI ĐÀN ÔNG TÍNH VAY 3,5 TỶ MUA CHUNG CƯ HÀ NỘI TUỔI ĐỜI 20 NĂM TUỔI, GIÁ 10 TỶ, CHUYÊN GIA NÓI THẲNG: ''BẠN ĐANG MUA TIÊU SẢN BẰNG TIỀN ĐI VAY''

Một độc giả sống tại ven đô Hà Nội hiện sở hữu căn nhà trị giá khoảng 6,5 tỷ đồng. Anh đang cân nhắc chuyển sang một căn hộ nội đô giá 10 tỷ đồng, phải vay thêm 3,5 tỷ. Căn hộ đã 20 năm tuổi nhưng lại đem tới sự thuận tiện trong sinh hoạt: gần nơi làm việc, con cái học trường tốt và môi trường sống tiện lợi hơn. Xem thêm

Phuong Thuan

Bất động sản Nha Trang dậy sóng với “tiện ích khoáng nóng” trong dự án Sun Group

Trong bối cảnh BĐS Nha Trang còn thiếu vắng những khu đô thị kiểu mẫu với quy hoạch bài bản như tại Hà Nội hay TP.HCM, Charmora City trở thành “ngôi sao” trên thị trường. Phân khu The Onsen tại đảo Nam vì thế được săn đón mạnh mẽ nhờ suất đầu tư hợp lý và giá trị tích sản. Xem thêm

Lê Trang

🏙️ Có 10 tỷ trong tay: ở nhà trong ngõ để làm “nhân vật chính” hay ra đại đô thị để… sống cho nhẹ đầu?

“Ngõ nhỏ, phố nhỏ, nhà tôi ở đó…” – câu hát này ngày xưa nghe là thấy cả một bầu trời ký ức Hà Nội. Mùi phở sáng, tiếng rao chiều, mấy bà hàng xóm nói chuyện từ đầu ngõ vọng vào tận phòng khách. Với nhiều người, nhất là thế hệ bố mẹ, được sống trong nội đô, dù là trong ngõ, vẫn là một niềm tự hào không cần giải thích. Xem thêm

Tùng Chi

🚦 Cao – Xà – Lá: từ biểu tượng công nghiệp đến nỗi lo “kẹt xe không lối thoát” ở Thanh Xuân

Có những ký ức rất Hà Nội mà nhắc lại là thấy cả một thời kỳ. Như mùi xà phòng Cao su Sao Vàng thoang thoảng mỗi khi đi ngang Nguyễn Trãi. Như làn khói quen thuộc của Nhà máy Thuốc lá Thăng Long, thứ từng khiến đoạn đường này có mùi rất riêng, không lẫn với bất kỳ tuyến phố nào khác. Ngày đó, Nguyễn Trãi đông nhưng chưa đến mức “đứng hình”, còn Thanh Xuân vẫn là khu vực công nghiệp, lao động đúng nghĩa. Xem thêm

Mai Ngọc

Vô tình lướt cọc, bất ngờ thành cư dân: cái bẫy thanh khoản phía Đông Hà Nội năm 2026

Sáng nay ngồi trà đá với một ông anh đang ôm vài căn phía Đông Hà Nội. Trà chưa kịp nguội, thuốc chưa kịp tàn, ông anh thở dài một cái rất dài rồi bảo: anh sắp chuyển nhà rồi em ạ. Không phải chuyển nhà kiểu có kế hoạch, mà là chuyển nhà trong tư thế bị dồn góc. Xem thêm

Phuong Thuan

Trải nghiệm những kỷ lục mới và 100 trò chơi cảm giác mạnh tại Sun World Vung Tau chỉ với 199.000 đồng

Ngày 5/2/2026, công viên thứ 9 của tập đoàn Sun Group - Sun World Vung Tau chính thức mở bán vé trên website https://booking.sunworld.vn. Với mức giá chỉ từ 199.000 đồng/người, du khách đã có thể thỏa sức trải nghiệm 100 trò chơi nước cảm giác mạnh thiết lập nhiều kỷ lục thế giới, châu lục và lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam. Xem thêm

Phuong Thuan

Vingroup tài trợ Hà Nội đầu tư xây dựng 2 hồ điều hòa hỗ trợ tiêu thoát nước mùa mưa, tổng kinh phí ước tính 650 tỷ đồng

Ngày 06/02/2026, Tập đoàn Vingroup công bố tài trợ dự án đầu tư xây dựng hồ Chèm (phường Đông Ngạc) và hồ Liên Mạc 1 (phường Thượng Cát) với tổng kinh phí dự trù ước tính 650 tỷ đồng. Xem thêm

Phuong Thuan

Dự án căn hộ hàng hiệu tiên phong tại KĐT Ciputra của Sunshine Group đang triển khai ra sao?

Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences, dự án căn hộ hàng hiệu tiên phong tại Ciputra - Tây Hồ Tây đang tiếp tục ghi dấu ấn mạnh mẽ trên thị trường với tiến độ thi công vượt trội và những điểm nhấn độc bản trong thiết kế, tiện ích, vị trí và chất lượng bàn giao. Xem thêm

Phuong Thuan

Cơ hội sở hữu “hàng hiếm” tại Vinhomes Grand Park khi căn hộ dưới 100 triệu đồng/m² vắng bóng

Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ TP.HCM liên tục lập đỉnh mới, phân khúc dưới 100 triệu đồng/m² gần như biến mất. Giữa “cơn khát” nguồn cung vừa túi tiền, Vinhomes Grand Park, với mức giá chỉ từ 50-80 triệu đồng/m2, nổi bật như một vùng giá hiếm hoi còn sót lại, hội tụ lợi thế về quy mô, hệ sinh thái sống hoàn chỉnh và động lực tăng trưởng từ hạ tầng chiến lược khu Đông. Xem thêm

Trung Thai Tran

Đất lại "nở hoa": Năm 2025 các sếp bất động sản ăn mừng, nhưng 2026 liệu có còn dễ xơi?

Nếu ví thị trường bất động sản mấy năm vừa rồi như một người vừa ốm dậy, thì 2025 chính là năm bắt đầu ăn được cơm, đi lại được, thậm chí… chạy vài vòng sân. Không còn cảnh nằm thở oxy, không còn bảng cân đối đỏ lòm như năm 2023–2024, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã thực sự “sống lại”, thậm chí sống khỏe. Nhưng khoan vội mừng, vì bước sang 2026, đây không còn là cuộc chơi ai cũng thắng, mà là cuộc sàng lọc đúng nghĩa. Xem thêm

Phúc An BĐS

Giá thuê chung cư vẫn “dễ thở” giữa mặt bằng giá bán leo thang

Nếu trên thị trường mua bán, mặt bằng giá chung cư tại TP.HCM đã vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua nhà thì ở thị trường cho thuê, bức tranh dành cho nhóm người ở thực (end-user) vẫn tương đối tích cực. Xem thêm

Mai Ngọc

Sóng ngầm của bất động sản trước Tết: khi thị trường chưa ngủ mà chỉ… giả vờ nghỉ

Ai làm bất động sản đủ lâu đều thuộc nằm lòng một quy luật bất thành văn: trước Tết là lúc thị trường chậm lại, sau Tết mới là lúc hồi sinh. Quy luật này bền bỉ đến mức nhiều người coi nó như thời tiết miền Bắc: cứ cuối năm là rét, không cần dự báo cũng biết. Xem thêm