Kobe Nguyen

Cơ Cấu Tư Duy Trong Đầu Tư Đất

( Nội dung này mình chỉ nói riêng về phân khúc đất. Còn chung cư hay nhà phố nó thuộc về phân khúc khác mình không rành nên có thể không áp dụng được)

- Khi đầu tư một miếng đất chúng ta cần xem xét để nó thỏa 2 điều kiện: Thanh Khoản và Lợi Nhuận

- Thông thường mọi người hay đặt lợi nhuận kỳ vọng ( ví dụ x2,x3) rồi sau đó mới đi tìm kiếm miếng đất có thể thanh khoản nhanh được với lợi nhuận kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên cách này theo mình nó phù hợp với nhà đầu tư lâu năm nhiều kinh nghiệm. Còn với nhà đầu tư mới thì không phù hợp lắm

- Với nhà đầu tư mới. Theo ý kiến cá nhân của mình. Mọi người nên đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Vì một miếng đất có tính thanh khoản tốt sẽ giúp NĐT an toàn và được bảo toàn vốn. Bảo toàn vốn là yếu tố sống còn. Còn vốn thì còn có cơ hội sinh lợi nhuận. Mất vốn là mất hết. Như ông bà ngày xưa nói ăn gì thì ăn đừng ăn tới lúa giống vậy

- Giải thích sâu hơn 1 chút. Tại sao miếng đất có tính thanh khoản tốt thì bảo toàn vốn tốt.

- Đặt 1 ví dụ. Bạn mua 1 miếng đất đi. Đến lúc cần chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán ra. Mà bán hoài không được. Trong khi đó cuộc sống đang cấp bách. Thì phải vay mượn các nơi. Rồi tiền lãi vay đó gồng đến khi bán được đất có khi trừ qua cấn lại nó bằng 0 luôn. Đó là may mắn. Có trường hợp mình thấy cấn đất qua cho ngân hàng hay người cho vay luôn mà vẫn còn âm lại đó.

=> Với NĐT mới và vốn mỏng. Tính thanh khoản là yếu tố tiên quyết

-----------------

- Tiếp theo: Làm sao để có tính thanh khoản tốt

- Chúng ta sẽ đặt câu hỏi: Nếu tôi mua miếng đất này. Khi cần bán. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với lợi nhuận mà tôi kỳ vọng?

- Để trả lời câu hỏi này mình xin phép đưa ra một số cấp độ thanh khoản mà mình đã đúc kết được như sau

+ Cấp 1 bán nhanh nhất: Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến độ chỉ dòng tiền thực sinh ra trên đất thôi đã đạt lợi nhuận kỳ vọng rồi. Gọi là đất vùng trũng. Giá thấp nên ai cũng có thể mua được và tệp khách hàng phù hợp thì rộng khắp

+ Cấp 2 bán hơi nhanh nhanh: Đất có nhiều giá trị sử dụng. Ví dụ như đất có thổ cư ở vị trí khu dân cư. Có thể vừa ở vừa kinh doanh hay cho thuê đều được

+ Cấp 3 đất bán từ từ: Đất đón đầu hạ tầng nhà nước. Nghe lạ phải không. Đáng lẽ đất đón đầu hạ tầng thì phải sốt, phải bán nhanh chứ sao lại vào cấp 3. Nhưng thực trạng diễn ra là khi 1 hạ tầng có kế hoạch triển khai thì những người có quyền nhanh nhạy thông tin họ đã mua hết rồi. Và đến khi đến tay những NĐT mới thì nó đã là giá của F2-F3 rồi. Khi này chính vì những thông tin hạ tầng đã rõ ràng và nó đã được + vào giá bán ban đầu nên cái giá sẽ khiến thanh khoản chậm lại. Chưa kể nhà nước thay đổi, delay liên tục. Có những dự án nằm trên giấy hàng chục năm khiến nhiều NĐT ôm đất đón đầu ngộp không thở nổi. Đón đầu hạ tầng thực ra là game dành cho cá mập với vốn thong thả nhiều. Nhưng không hiểu sao thị trường cân đối kiểu gì mà mình thấy game này lại toàn NĐT mới tham gia mới sợ chứ

+ Cấp 4 bán được là cúng gia tiên cám ơn: Đất không có giá trị sử dụng gì, trồng trọt không được, ở cũng không xong, buôn bán thì ở nơi chỉ có ta với đất trời không ai mua. Hạ tầng thì cũng không có gì mà khi mua vào lại mua cao. Nghe vô lý. Ai mà mua đất này. Thế nhưng vẫn có người mua như vậy đó. Thông thường những NĐT dính đất này thường là do hệ quy chiếu so sánh giá của họ nhỏ quá. Lúc mua họ cữ nghĩ thấp hơn thị trường là được. Mà thị trường của họ chỉ là cái nhà ông hàng xóm thôi. Ví dự như nhà ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà nhà này bán có 3tr/m2. Đã đã. Lời ngay 2tr/m2 ngay khi mua. Nhưng điều đó thực sự không đúng. Ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà có ai mua không? Kể cả có người mua đi chăng nữa thì có phải là giao dịch thật không hay chỉ là giao dịch để tạo sóng, làm mặt bằng giá? Nên là nếu khẩu vị là mua giá thấp hơn thị trường thì ta cần phải đưa cái thị trường đối chiếu nó rộng hơn một chút. Ví dự như với địa thế này, diện tích này, công năng này, hạ tầng này, mật độ dân cư này thì ở các huyện khác, tỉnh khác giá sẽ thế nào. Từ đó ta mới có thể kết luận đất ta mua được có thực sự là thấp hơn thị trường không. Chứ đừng so sánh với giá ông hàng xóm. Mấy người khi bán đất họ hay kêu "ông bên cạnh mới bán giá 200 tui bán có 180". Kệ họ. Cứ theo đúng bài toán và quan điểm của mình mà đánh giá.

Cẩn thận với khoản hời mà người khác vẽ ra

---------------

Có những miếng đất tuyệt đỉnh là: Giá trũng, đa dạng mục đích sử dụng, có hạ tầng sắp tới. Cái này thì quá tuyệt. Nhưng đời người đầu tư đất chắc cả đời cũng chỉ gặp đc 1,2 miếng như vầy thôi. Có khi còn không có.

Nên là để an toàn. Chúng ta giảm bớt lòng tham. Chọn 1 điểm theo đúng khẩu vị của mình mà triển khai thôi. Như vậy mình sẽ càng lúc càng nhuần nhuyễn trong phân khúc mình chọn và cũng sẽ an toàn cho mình nữa. Lòng tham và sự ôm đồm là tối kỵ trong đầu tư. Nó sẽ giết chết con chim Nhại

----------

Chúc mọi người an toàn và thành công

Tác giả: Nhất Tiếu Sơn Trà

Facebook Người Mua Nhà

Tùng Chi

1 triệu căn nhà ở xã hội: Từ khẩu hiệu treo tường đến… có nhà thật để ở

Cách đây vài năm, khi nhắc tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, không ít người cười nhẹ, kiểu cười xã giao nhưng trong lòng nghĩ: Nghe cho vui thôi, chứ biết bao giờ xong. Bởi ai cũng quen với cảnh dự án treo, thủ tục chồng thủ tục, làm nhà ở xã hội mà khó như… xin visa đi Mỹ. Xem thêm

Mai Ngọc

Số phận 2.160 chung cư cũ và 500.000 căn NOXH: Hà Nội chính thức “ra tay” sau nhiều năm… trầm tư

Nếu chung cư cũ biết nói, có lẽ chúng đã thở dài từ lâu. Những khu nhà được xây từ thời tem phiếu, sổ gạo, quạt tai voi và cầu thang chung dùng chung cho cả… tuổi thanh xuân của nhiều thế hệ, nay cuối cùng cũng nhìn thấy một tương lai rõ ràng hơn. Xem thêm

Phuong Thuan

Bật mí về kiến trúc “tôn vinh hoàng hôn” của phân khu The Sunset

Thay vì “phô diễn” dự án qua quy mô hay hình khối đồ sộ, kiến trúc sư trưởng phân khu The Sunset đã khéo léo “biến” các tòa tháp thành “điểm tựa” tinh tế cho thiên nhiên, “nhường chỗ” cho hoàng hôn trở thành điểm nhấn, tạo nên vẻ đẹp tổng thể cho toàn bộ không gian sống. Xem thêm

Phương Thuận BĐS

Chào các bác, lại là câu chuyện "muôn thuở" về cái sổ đỏ và những ông bố bà mẹ chồng thích nắm đằng chuôi đây.

Hôm trước em có lên sóng hỏi một lần, nay tình hình nó lại biến chuyển theo kiểu "khó chồng khó", nên em vác cái thân gầy lên đây nhờ các bác "đả thông kinh mạch" giúp em một phen. Xem thêm

Nguyệt Tú

Đừng bán mình cho cái nhà quá sớm nếu cái "cần câu" của bạn chưa đủ chắc

Dạo này lướt mạng thấy anh em, bạn bè thi nhau khoe mua nhà, check-in nhận sổ hồng, thú thật là ở cái tuổi 36 này, nhìn lại mình cũng thấy có chút "gợn". Xem thêm

Thanh Sơn

Doanh thu rơi thẳng đứng, Quốc Cường Gia Lai vẫn lãi đậm: Tiền đến từ đâu và có bền không?

Nhìn vào báo cáo tài chính quý IV/2025 của Quốc Cường Gia Lai, nếu chỉ đọc lướt tiêu đề thì dễ có cảm giác… hơi rối não. Xem thêm

Minh Anh

Từ 2026, nhiều hành vi liên quan đến bất động sản có thể sẽ bị xử lý hình sự, tất cả người dân chú ý.

Nói thật với anh em, cái thời "làm bừa rồi nộp phạt hành chính cho xong" trong giới bất động sản chính thức khép lại rồi. Xem thêm

Từ 2026, nhiều hành vi liên quan đến bất động sản có thể sẽ bị xử lý hình sự, tất cả người dân chú ý. - 2

Thanh Sơn

Lãi suất liên ngân hàng vọt 17%: Tiền đang kẹt ở đâu và chu kỳ “tiền rẻ” liệu có đang khép lại?

Hôm nay thấy nhiều người bàn tán về chuyện lãi suất qua đêm liên ngân hàng vọt lên tận 17%, không ít anh em nhắn mình hỏi: “Có chuyện gì lớn không?”, “Có phải sắp tới lãi vay mua nhà, vay kinh doanh cũng phi thẳng lên trời không?”. Xem thêm

Mr Long D.K

Nghe “lãi suất 17%” mà giật mình? Bình tĩnh, đây không phải lãi vay mua nhà đâu

Hôm nay lướt mạng thấy dân tình rần rần chia sẻ cái tin "lãi suất liên ngân hàng qua đêm chạm ngưỡng 17%" mà tôi cứ tưởng mình đang đọc nhầm biểu đồ giá coin. Nhiều ông chưa kịp hiểu đầu đuôi đã vội vàng kết luận lãi vay mua nhà sắp leo lên mức 17% rồi hoảng loạn đòi bán tháo bất động sản. Xem thêm

Hoàng Giang Hà Đông

Lãi suất liên ngân hàng lập đỉnh, tăng vọt lên 17% - NHNN bơm hơn 120.000 tỷ đồng hỗ trợ thanh khoản

Thị trường tiền tệ trong nước vừa chứng kiến một cú “giật mình” mạnh khi lãi suất VND liên ngân hàng qua đêm vọt lên gần 17%/năm trong phiên 3/2 – mức cao nhất từ trước đến nay. Xem thêm

Bảo Hiệp

Mệt muốn ngất xỉu nhưng vui quá chưa muốn ngủ, nên hai đứa lại nằm đếm xem suốt mấy năm qua mình đã chuyển trọ bao nhiêu lần rồi nhỉ...

Hai vợ chồng mình sinh năm 97. Năm 2019, nơi đầu tiên bọn mình ở cùng nhau là một căn phòng trọ vỏn vẹn 10m2, giá chỉ 700.000 đồng. Phòng ẩm thấp, cũ kỹ, không điều hòa, không bình nóng lạnh, nằm tận Đông Ngạc. Xem thêm

Phuong Thuan

Soi chất lượng các dự án đã và đang triển khai của Sunshine Group - liên danh CĐT Khu đô thị Bắc Thăng Long Urban City

Sáng 02/02, Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City chính thức được khởi công. Dự án có quy mô gần 700ha, trải rộng trên nhiều địa bàn xã Phúc Thịnh, Thiên Lộc, Mê Linh và nằm trong nhóm đại đô thị lớn nhất khu vực Bắc Hà Nội hiện nay. Xem thêm

Phúc An BĐS

CHUNG CƯ HÀ NỘI CHƯA SỔ HỒNG GIÁ TĂNG TIỀN TỶ, KHÁCH CHỐT MUA 'CHỚP NHOÁNG'

Chị Trần Thị Nguyệt kể, cách đây 2 năm, vợ chồng chị mua căn chung cư hơn 60m² tại quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) với giá 1,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 triệu đồng/m². Lúc đầu, hai vợ chồng chị băn khoăn vì căn hộ này vẫn chưa có sổ hồng, nên sợ sau này khi cần tiền sẽ khó thanh khoản. Xem thêm

Trung Thai Tran

Đã có Nghị định thi hành Nghị Quyết 254/2025 về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở.

Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Xem thêm

Mr Long D.K

BCTC bất động sản quý IV/2025: Lợi nhuận đã quay lại, nhưng không dành cho tất cả

Nói thật với anh em, nhìn vào cái bảng tổng sắp báo cáo tài chính (BCTC) quý IV/2025 của mấy ông bất động sản (BĐS) vừa tung ra, cảm giác nó giống như xem một bộ phim hành động vậy, có ông thì thoát hiểm ngoạn mục, có ông thì vẫn đang "ngụp lặn" tìm đường ra. Xem thêm

Thai Hoang Bich

Dọn nhà cuối năm không phải cuộc chiến nếu các bác biết mấy mẹo này

Cứ đến độ này là y như rằng, từ đầu ngõ đến cuối phố, đâu đâu cũng thấy tiếng lạch cạch, tiếng xịt nước, tiếng cãi nhau xem vứt cái này hay giữ cái kia. Chào mừng các đồng chí đến với "Đại hội dọn nhà toàn quốc 2026" – một sự kiện định kỳ mà dù có thẻ VIP hay không thì bạn vẫn phải tham gia bằng cả mồ hôi và nước mắt Xem thêm

Phuong Thuan

Choáng ngợp với “cú hích” hạ tầng nghỉ dưỡng chưa từng có tại Việt Nam: Phú Quốc tăng gấp đôi phòng 5 sao phục vụ APEC 2027

Chỉ trong vòng 18 tháng tới, Phú Quốc sẽ chứng kiến một “cú hích” hạ tầng lưu trú cao cấp chưa từng có trong lịch sử phát triển du lịch Việt Nam. Sun Group dự kiến bổ sung 15 tòa khách sạn với khoảng 6.500 buồng phòng tiêu chuẩn 5 sao, quy tụ 13 thương hiệu khách sạn quốc tế danh tiếng, đưa tổng quy mô phòng lưu trú cao cấp của đảo Ngọc tăng gần gấp đôi so với số lượng đã hình thành trong suốt 15 năm qua, sẵn sàng phục vụ Hội nghị APEC 2027. Xem thêm

Tùng Chi

Một cách khác để giải bài toán nhà ở: sống cùng gia đình mở rộng 🤣

📰 Mấy ngày nay, báo chí nói rầm rộ câu chuyện này, nhiều người ở Việt Nam đọc xong thì buông một câu rất quen: “Ước gì ở mình làm được thế này nhỉ”. Xem thêm

Phuong Thuan

Tầm nhìn Panorama tại The Onsen: Khi “view di sản” định danh chất sống thượng lưu

Khi sự xa xỉ dần bão hòa trong bất động sản, tầm nhìn là thước đo mới định danh đẳng cấp và giá trị tài sản. Tại Nam Nha Trang, The Onsen (thuộc đảo Nam, Charmora City) với tầm nhìn panorama, thu trọn thiên nhiên trác tuyệt của vùng đất, đang xác lập chuẩn mực kiêu hãnh ấy, nơi mỗi khung cửa là một lời khẳng định vị thế của chủ nhân tinh hoa. Xem thêm

Mai Ngọc

Nhà thì nhiều, người mua thì… đứng ngó

Mở báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản dạo này, cảm giác chung là… nhà vẫn xây đều, tiền vẫn đổ vào, chỉ có người mua là chưa thấy xuất hiện đúng hẹn. Hàng tồn kho vì thế cứ âm thầm lớn dần, nằm yên trong các dự án dở dang, như thể chính chúng cũng đang chờ thị trường… suy nghĩ lại 🏗️. Xem thêm

Mai Ngọc

Vay tiền mua bất động sản rồi ngồi chờ sung rụng: Nghe quen không?

😌 Những gì tôi từng nói đang dần hiện ra trước mắt, không cần kịch bản sập thị trường hay cú sốc tài chính nào quá kịch tính. Chỉ cần lãi suất. Bạn mua một căn nhà cho mình, nhưng thực tế là đang trả tiền đủ để ngân hàng mua thêm gần một căn rưỡi nữa. Ngân hàng có thêm tài sản, còn bạn có thêm… nghĩa vụ trả nợ dài hạn 🏦. Xem thêm

Mai Ngọc

Từ nay, làm sổ đỏ không còn là một chuyến du lịch liên tỉnh: Chủ tịch xã sẽ được cấp sổ đỏ nha các bác👏🏻

Tin vui cho những ai từng coi việc làm sổ đỏ là một hành trình… thử thách độ kiên nhẫn 😅. Kiểu sáng đi, trưa chờ, chiều bổ sung, tối về nhà với một tập giấy dày hơn giáo trình đại học, nhưng hồ sơ thì vẫn ở trạng thái quen thuộc: đang xem xét. Xem thêm

Tùng Chi

Nguồn cung nhà ở thì vẽ cho cả trăm năm, chỉ tiếc là ví tiền không chạy kịp

Theo nghị quyết mới, Hà Nội đang đặt ra một bức tranh nhà ở rất dài hơi. Từ nay đến năm 2035, Thủ đô dự kiến phát triển hơn 2 triệu căn nhà thương mại, với tổng diện tích sàn lên tới khoảng 245 triệu mét vuông. Xem thêm

Phuong Thuan

“Tân binh” nào hưởng lợi từ hệ sinh thái tỷ đô của Sun Group Phú Quốc?

Phú Quốc là đảo đẹp nhất châu Á, thứ ba thế giới, “chủ nhà của APEC 2027”. Không chỉ là “thiên đường” du lịch, bất động sản đảo Ngọc đang vươn mình bứt tốc. Tại Thị trấn Hoàng Hôn - tọa độ sáng giá bậc nhất của đặc khu, những căn hộ không chỉ để ở, mà là “tấm vé” bước vào hệ sinh thái sống – giải trí – lễ hội tầm cỡ quốc tế. Xem thêm

Phuong Thuan

Khi dòng tiền kiều hối Bắc Trung Bộ tìm về “điểm neo” tích sản mới và tâm điểm sắc Xuân tại ROX Living Aquamarine

Từng một thời, kiều hối trở về quê chủ yếu để “hoàn thành” bài toán an cư cho gia đình: sửa sang nhà cửa, xây thêm tầng, mua sắm tiện nghi. Nhưng khi nhu cầu đó dần được đáp ứng, dòng tiền xa quê đang bước sang giai đoạn mới: tích lũy dài hạn, ưu tiên những bất động sản pháp lý rõ ràng, dễ quản lý, có khả năng khai thác và nằm trong khu vực có động lực tăng trưởng bền vững. Xem thêm

Mai Ngọc

Người Việt cần hơn 30 năm thu nhập để mua nhà: giấc mơ an cư… xin hẹn kiếp sau

Theo dữ liệu từ Numbeo đầu năm 2026, tỷ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam đã lên tới 30,2. Nghĩa là sao? Nghĩa là một người Việt trung bình phải dành dụm hơn 30 năm thu nhập, với điều kiện lý tưởng: không ăn, không uống, không ốm đau, không cưới hỏi, không sinh con và đặc biệt là… không sống. Xem thêm

My Binh Cu

Chủ nhà cắt lãi hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng, nhưng khách mua chung cư vẫn hờ hững

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh rõ nét, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng thứ cấp. Xem thêm

Thai Hoang Bich

Một cây vàng và giấc mơ "xây nhà cho chú": Đừng để gạch đá nhà người ta làm ảnh hưởng tương lai con mình

Các bác ạ, làm dâu hơn 5 năm, em thấm thía cái cảnh "mỗi cây mỗi hoa, mỗi nhà mỗi cảnh", nhưng đụng đến chuyện đất cát, xây dựng ở quê thì đúng là nhức đầu không tả nổi. Xem thêm

Luc Van Tien

"Của để dành" hay "Cục nợ" nghìn tỷ: Khi các ông lớn BĐS đang bị kẹt trong đống hàng tồn

Các bác ạ, nhìn vào báo cáo tài chính của mấy "ông lớn" bất động sản năm nay mà em thấy lo thay cho cái ví tiền của họ. Người ta hay bảo "buôn tàu bán bè không bằng ăn dè hạ tiện", nhưng trong cái giới địa ốc lúc này, "hạ tiện" hay tích trữ quỹ đất quá đà đôi khi lại biến thành cái gông đeo cổ. Xem thêm

Trung Thai Tran

Hà Nội chịu chi đền bù: Mở đường cho dự án hay đẩy giá đất vào vòng xoáy mới?

Các bác ạ, Hà Nội vừa có một bước đi khiến dân tình xôn xao, kiểu như một "phát súng" bắn thẳng vào cái điểm nghẽn kinh niên bấy lâu nay: chuyện đền bù thu hồi đất. Xem thêm