Kobe Nguyen

Cơ Cấu Tư Duy Trong Đầu Tư Đất

( Nội dung này mình chỉ nói riêng về phân khúc đất. Còn chung cư hay nhà phố nó thuộc về phân khúc khác mình không rành nên có thể không áp dụng được)

- Khi đầu tư một miếng đất chúng ta cần xem xét để nó thỏa 2 điều kiện: Thanh Khoản và Lợi Nhuận

- Thông thường mọi người hay đặt lợi nhuận kỳ vọng ( ví dụ x2,x3) rồi sau đó mới đi tìm kiếm miếng đất có thể thanh khoản nhanh được với lợi nhuận kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên cách này theo mình nó phù hợp với nhà đầu tư lâu năm nhiều kinh nghiệm. Còn với nhà đầu tư mới thì không phù hợp lắm

- Với nhà đầu tư mới. Theo ý kiến cá nhân của mình. Mọi người nên đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Vì một miếng đất có tính thanh khoản tốt sẽ giúp NĐT an toàn và được bảo toàn vốn. Bảo toàn vốn là yếu tố sống còn. Còn vốn thì còn có cơ hội sinh lợi nhuận. Mất vốn là mất hết. Như ông bà ngày xưa nói ăn gì thì ăn đừng ăn tới lúa giống vậy

- Giải thích sâu hơn 1 chút. Tại sao miếng đất có tính thanh khoản tốt thì bảo toàn vốn tốt.

- Đặt 1 ví dụ. Bạn mua 1 miếng đất đi. Đến lúc cần chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán ra. Mà bán hoài không được. Trong khi đó cuộc sống đang cấp bách. Thì phải vay mượn các nơi. Rồi tiền lãi vay đó gồng đến khi bán được đất có khi trừ qua cấn lại nó bằng 0 luôn. Đó là may mắn. Có trường hợp mình thấy cấn đất qua cho ngân hàng hay người cho vay luôn mà vẫn còn âm lại đó.

=> Với NĐT mới và vốn mỏng. Tính thanh khoản là yếu tố tiên quyết

-----------------

- Tiếp theo: Làm sao để có tính thanh khoản tốt

- Chúng ta sẽ đặt câu hỏi: Nếu tôi mua miếng đất này. Khi cần bán. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với lợi nhuận mà tôi kỳ vọng?

- Để trả lời câu hỏi này mình xin phép đưa ra một số cấp độ thanh khoản mà mình đã đúc kết được như sau

+ Cấp 1 bán nhanh nhất: Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến độ chỉ dòng tiền thực sinh ra trên đất thôi đã đạt lợi nhuận kỳ vọng rồi. Gọi là đất vùng trũng. Giá thấp nên ai cũng có thể mua được và tệp khách hàng phù hợp thì rộng khắp

+ Cấp 2 bán hơi nhanh nhanh: Đất có nhiều giá trị sử dụng. Ví dụ như đất có thổ cư ở vị trí khu dân cư. Có thể vừa ở vừa kinh doanh hay cho thuê đều được

+ Cấp 3 đất bán từ từ: Đất đón đầu hạ tầng nhà nước. Nghe lạ phải không. Đáng lẽ đất đón đầu hạ tầng thì phải sốt, phải bán nhanh chứ sao lại vào cấp 3. Nhưng thực trạng diễn ra là khi 1 hạ tầng có kế hoạch triển khai thì những người có quyền nhanh nhạy thông tin họ đã mua hết rồi. Và đến khi đến tay những NĐT mới thì nó đã là giá của F2-F3 rồi. Khi này chính vì những thông tin hạ tầng đã rõ ràng và nó đã được + vào giá bán ban đầu nên cái giá sẽ khiến thanh khoản chậm lại. Chưa kể nhà nước thay đổi, delay liên tục. Có những dự án nằm trên giấy hàng chục năm khiến nhiều NĐT ôm đất đón đầu ngộp không thở nổi. Đón đầu hạ tầng thực ra là game dành cho cá mập với vốn thong thả nhiều. Nhưng không hiểu sao thị trường cân đối kiểu gì mà mình thấy game này lại toàn NĐT mới tham gia mới sợ chứ

+ Cấp 4 bán được là cúng gia tiên cám ơn: Đất không có giá trị sử dụng gì, trồng trọt không được, ở cũng không xong, buôn bán thì ở nơi chỉ có ta với đất trời không ai mua. Hạ tầng thì cũng không có gì mà khi mua vào lại mua cao. Nghe vô lý. Ai mà mua đất này. Thế nhưng vẫn có người mua như vậy đó. Thông thường những NĐT dính đất này thường là do hệ quy chiếu so sánh giá của họ nhỏ quá. Lúc mua họ cữ nghĩ thấp hơn thị trường là được. Mà thị trường của họ chỉ là cái nhà ông hàng xóm thôi. Ví dự như nhà ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà nhà này bán có 3tr/m2. Đã đã. Lời ngay 2tr/m2 ngay khi mua. Nhưng điều đó thực sự không đúng. Ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà có ai mua không? Kể cả có người mua đi chăng nữa thì có phải là giao dịch thật không hay chỉ là giao dịch để tạo sóng, làm mặt bằng giá? Nên là nếu khẩu vị là mua giá thấp hơn thị trường thì ta cần phải đưa cái thị trường đối chiếu nó rộng hơn một chút. Ví dự như với địa thế này, diện tích này, công năng này, hạ tầng này, mật độ dân cư này thì ở các huyện khác, tỉnh khác giá sẽ thế nào. Từ đó ta mới có thể kết luận đất ta mua được có thực sự là thấp hơn thị trường không. Chứ đừng so sánh với giá ông hàng xóm. Mấy người khi bán đất họ hay kêu "ông bên cạnh mới bán giá 200 tui bán có 180". Kệ họ. Cứ theo đúng bài toán và quan điểm của mình mà đánh giá.

Cẩn thận với khoản hời mà người khác vẽ ra

---------------

Có những miếng đất tuyệt đỉnh là: Giá trũng, đa dạng mục đích sử dụng, có hạ tầng sắp tới. Cái này thì quá tuyệt. Nhưng đời người đầu tư đất chắc cả đời cũng chỉ gặp đc 1,2 miếng như vầy thôi. Có khi còn không có.

Nên là để an toàn. Chúng ta giảm bớt lòng tham. Chọn 1 điểm theo đúng khẩu vị của mình mà triển khai thôi. Như vậy mình sẽ càng lúc càng nhuần nhuyễn trong phân khúc mình chọn và cũng sẽ an toàn cho mình nữa. Lòng tham và sự ôm đồm là tối kỵ trong đầu tư. Nó sẽ giết chết con chim Nhại

----------

Chúc mọi người an toàn và thành công

Tác giả: Nhất Tiếu Sơn Trà

Facebook Người Mua Nhà

Mai Ngọc

🏠 Đi xem nhà ngày nắng là thói quen, nhưng người từng “dính đòn” rồi thì lại chọn ngày mưa

Càng những ngày trời đẹp, người đi xem nhà càng đông. Ánh nắng khiến mọi thứ trông sáng sủa hơn, tường khô ráo, nền sạch sẽ, con hẻm cũng trở nên “hiền lành” hơn thường lệ. Nhưng vấn đề là… nhà không phải để sống trong một ngày nắng đẹp, mà là để chịu đựng cả những ngày thời tiết tệ nhất. Xem thêm

Minh Anh

Sun Property vén màn “siêu phẩm” căn hộ FourS Tower

Ngày 18/4, sự kiện giới thiệu phân khu FourS Tower chủ đề “Bốn mùa khoe sắc, tứ bình tỏa hương” thu hút hơn 1.000 nhà đầu tư mục sở thị không gian sống đẳng cấp mới ở lõi trung tâm Nam Đà Nẵng. Ngay tại sự kiện, 90% giỏ hàng Toà F1 (Tòa Tùng) và Tòa F5 (Tòa Cúc) đã được đặt chỗ. Xem thêm

Phuong Thuan

Dòng tiền bất động sản 2026: Vì sao nhà đầu tư đang dịch chuyển về Nha Trang?

Sau giai đoạn thanh lọc mạnh, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới với sự thay đổi rõ rệt trong chiến lược đầu tư. Dòng tiền rời các thị trường tăng nóng, chuyển sang những khu vực có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực và dư địa tăng trưởng. Trong bối cảnh đó, Nha Trang đang trở thành điểm đến thu hút sự quan tâm của giới đầu tư năm 2026. Xem thêm

Mai Anh Đức

Đừng nhìn mỗi giá: 5 tín hiệu ‘ngầm’ quyết định bạn mua đúng đáy… hay đu ngay đỉnh giả

Có một sai lầm rất phổ biến khi bước vào thị trường bất động sản: ai cũng nhìn vào giá. Giá tăng là nghĩ thị trường đang tốt, giá cao là nghĩ tài sản có giá trị, và cứ thế lao vào. Nhưng thực tế, giá chỉ là bề mặt. Thứ quyết định bạn mua đúng hay sai lại nằm ở những yếu tố mà nhiều người… không để ý, hoặc cố tình bỏ qua vì nó không “đẹp” như bảng giá bán. Xem thêm

Tùng Chi

8 năm trời bỏ ra mười tỷ đồng để mua chung cư cao cấp ở Cầu Giấy, vậy mà đến giờ chị vẫn phải đi ở 'chui' trong chính căn nhà của mình

Chiều muộn ngồi bên bàn trà, chị khách của mình cầm tờ báo mà tay hơi run run, giọng nghẹn lại. Chị vốn là một người phụ nữ sắc sảo, tích góp cả đời được tầm 10 tỷ, định bụng mua một căn hộ thật đẹp ở Discovery Complex để an hưởng tuổi già, gần con cháu. Vậy mà trớ trêu thay, nhận nhà từ năm 2018, sống ở đó gần một thập kỷ, thứ chị cầm trong tay vẫn chỉ là tờ hợp đồng mua bán dần ố vàng, còn tấm "sổ hồng" quyền lực thì vẫn biệt vô âm tín. Xem thêm

Lê Trang

Lương 15 triệu có mua được nhà 5 tỷ ở Hà Nội?

Gần đây, một bản tin truyền hình kể câu chuyện khá “truyền cảm hứng”: một người trẻ thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng đang tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ giá 4–5 tỷ tại Hà Nội. Nghe qua thì thấy… cũng bình thường. Ai mà chẳng có ước mơ. Nhưng nếu dừng lại vài giây để bấm máy tính, câu chuyện bắt đầu rẽ sang hướng khác - hướng của… tiểu thuyết viễn tưởng. Xem thêm

Nam Cường

Những trường hợp nhà chưa có sổ đỏ vẫn được mua bán từ 01/8/2024

1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch Xem thêm

Phuong Thuan

Căn hộ Sun Group tại đảo ngọc Cát Bà: Vị trí đắc địa tạo nên giá trị

Vừa mang đến sự riêng tư, tĩnh tại để nghỉ dưỡng, vừa kết nối dễ dàng với chuỗi tiện ích đẳng cấp, tòa tháp Thanh Long tại Thành phố Vịnh Trung tâm Xanh Island mở ra cơ hội khai thác lưu trú và gia tăng giá trị vượt trội. Xem thêm

Nhất Tiếu Sơn Trà

Việt Nam vươn top 4 toàn cầu về bất động sản mang thương hiệu nhưng liệu người mua có thực sự được hưởng lợi?

Cả nhà có tin được không, Việt Nam mình giờ đây không còn là "kẻ theo sau" nữa mà đã chính thức lọt top 4 thị trường bất động sản mang thương hiệu (branded residence) toàn cầu, thậm chí còn vượt mặt cả Thái Lan - một "lão làng" trong khu vực. Xem thêm

Mai Anh Đức

Chuyện mua nhà năm 2026: Bàn thử về Diamond Boulevard mặt tiền QL13 chuẩn bị nhận nhà

Chuyện mua nhà năm 2026: Cầm 300 triệu, lương 30 củ/tháng, mua được nhà trục Sài Gòn - Bình Dương không? Bàn thử về Diamond Boulevard Xem thêm

Nam Cường

"Cuộc chia tay" bất ngờ: 112 phường xã tại TP.HCM dừng chứng thực nhà đất từ 27/4, bạn đã biết chưa?

Nếu bạn đang có ý định ra phường để công chứng hợp đồng mua bán nhà hay làm thủ tục thừa kế tài sản trong vài ngày tới, thì hãy khoan....cập nhật trước ngay thông tin cực kỳ quan trọng này nhé. Xem thêm

Lien Truong

Lãi suất vay mua nhà mới nhất sau làn sóng ngân hàng đồng loạt điều chỉnh giảm: Có nên vay mua nhà ngay không?

Sau chuỗi ngày căng như dây đàn thì cuối cùng cơn sốt lãi suất cũng bắt đầu có dấu hiệu "hạ hỏa" rồi các bác ạ. Ngay sau cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước, hàng loạt ông lớn ngân hàng đã rục rịch điều chỉnh giảm mặt bằng lãi suất tiền gửi từ 0,1-0,5%, kéo theo hy vọng về một đợt giảm lãi suất vay mua nhà mà bao người đang ngóng đợi. Xem thêm

Bảo Hiệp

11 triệu tỷ đồng và “bóng ma” Evergrande: Việt Nam liệu có lặp lại kịch bản Trung Quốc?

Khi con số 11 triệu tỷ đồng tài sản thế chấp – chủ yếu là bất động sản – tại nhóm Big 4 ngân hàng (Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank), cộng hưởng với những diễn biến chính sách và các chuyến công tác cấp cao sang láng giềng, mạng xã hội lập tức “dậy sóng”. Xem thêm

11 triệu tỷ đồng và “bóng ma” Evergrande: Việt Nam liệu có lặp lại kịch bản Trung Quốc? - 2

Mai Ngọc

Nhà ở xã hội: Ưu tiên trên giấy, tắc vốn ngoài đời

Nghe thì có vẻ nghịch lý, nhưng câu chuyện nhà ở xã hội lúc này đúng kiểu: càng được ưu tiên, lại càng… khó làm. Xem thêm

Mai Ngọc

Phòng trọ Hà Nội: rẻ thật… nhưng nhìn xong cũng muốn hỏi lại “ở kiểu gì?”

Lướt một vòng các hội nhóm thuê trọ dạo này, cảm giác không khác gì chơi một trò “mở hộp bí ẩn”. Ảnh đăng thì lung linh, caption thì “siêu rẻ – full đồ – vào ở ngay”, nhưng kéo xuống xem kỹ… nhiều lúc chỉ biết thở dài. Xem thêm

Tùng Chi

Mua nhà thật, sống thật… nhưng quyền sở hữu vẫn “ảo”

Ở Hà Nội, tại nhiều chung cư có một nghịch lý nhức nhối tồn tại suốt nhiều năm nay: người dân bỏ tiền thật mua nhà, dọn về ở thật, sinh hoạt thật… nhưng quyền sở hữu thì lại cứ “treo lơ lửng” đâu đó. Xem thêm

Mai Ngọc

Nhiều dự án nhà ở "gãy cánh": Vì đâu nên nỗi?

Sáng 18/4, tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển”, câu chuyện không còn là “siết hay không siết” nữa, mà là: siết kiểu này thì ai còn trụ được đến lúc bàn giao nhà? Xem thêm

Mai Ngọc

Chung cư với nhà đất đúng là câu chuyện muôn thuở, cứ nhắc đến là kiểu gì cũng có tranh cãi

Mà buồn cười ở chỗ, nhiều khi tranh cãi xong… mỗi người vẫn về ở cái mình đang ở, chẳng ai đổi 😅 Xem thêm

Tùng Chi

Mua nhà thời lãi suất cao: thị trường vẫn chạy, nhưng không còn dễ ăn

Thị trường bất động sản dạo gần đây giống kiểu… vẫn mở cửa đón khách, nhưng ai bước vào cũng đứng ở cửa ngó nghiêng một lúc lâu rồi mới quyết định có nên rút ví hay không. Nguyên nhân thì không cần đoán nhiều: lãi suất đang đóng vai “bộ lọc tâm lý” cực mạnh. Xem thêm

Mai Ngọc

Nhà giá rẻ có thật sự “rẻ”?

Hay chỉ là chi phí được dời về tương lai và đến lúc phải trả? Xem thêm

Mai Ngọc

CEO Group khởi công Khu đô thị mới CEOHomes Hana Garden tại xã Quang Minh, Hà Nội

Ngày 17/4/2026, Tập đoàn CEO chính thức khởi công Khu đô thị mới CEOHomes Hana Garden tại xã Quang Minh, Hà Nội, đánh dấu thêm một bước đi quan trọng trong hành trình phát triển trục đô thị phía Bắc sông Hồng - khu vực đang được định hình là một cực tăng trưởng mới trong cấu trúc đô thị đa trung tâm, đa mục tiêu của Thủ đô. Xem thêm

Phuong Thuan

5.000 runners đếm ngược tới ngày “detox phổi” tại “mỏ oxy khổng lồ” của TP.HCM

Hơn 5.000 vận động viên đăng ký tham gia VnExpress Marathon Green Paradise Cần Giờ (ngày 1/5) trong thời gian ngắn mở cổng cho thấy sức hút lớn của giải chạy uy tín hàng đầu Việt Nam, đồng thời phản ánh nhu cầu “detox phổi” và tìm kiếm một không gian sống, rèn luyện với môi trường trong lành của cộng đồng runner cả nước. Xem thêm

Phuong Thuan

Vinhomes hỗ trợ lãi suất mua nhà siêu khủng 0-6% trong 5 năm – Kích cầu thị trường bất động sản

Ngày 17/4/2026, Công ty Cổ phần Vinhomes công bố chương trình siêu hỗ trợ lãi suất từ 0- 6%/năm trong vòng 5 năm cho khách mua nhà từ 20/4-20/7/2026. Đây là ưu đãi chưa từng có từ chủ đầu tư nhằm chia sẻ áp lực tài chính với khách hàng, đồng thời tạo đòn bẩy mạnh mẽ kích cầu thị trường, đón đầu chu kỳ phát triển mới. Xem thêm

Phuong Thuan

Từ APEC 2027, Phú Quốc trở thành điểm hẹn của các sự kiện 365 ngày trong năm

6 concert của Taylor Swift đủ sức đẩy GDP của Singapore tăng 2,7%. Một kỳ APEC đủ mang về cho Gyeongju (Hàn Quốc) 5,2 tỷ USD chỉ trong vài tuần. Kinh tế sự kiện đang là “mỏ vàng” mới của du lịch toàn cầu. Và Phú Quốc, với APEC 2027 cùng những sự đầu tư bài bản cũng đang bước chân vào cuộc chơi đó. Xem thêm

Trần Linh

Cùng số vốn bỏ ra, hiệu suất cho thuê căn hộ Nam Hà Nội cao gấp đôi căn 80m2 khu trung tâm

Khách thuê hỏi liên tục, căn hộ nhanh chóng kín chỗ, thị trường căn hộ phía Nam Thủ đô đang khiến nhiều nhà đầu tư “đứng ngồi không yên” trước cơ hội tạo dòng tiền ấn tượng từ các sản phẩm chỉ vừa mới bàn giao. Xem thêm

Mai Anh Đức

Đất Xanh tái cấu trúc để trở thành tập đoàn đầu tư – quản lý tài sản và phát triển bất động sản toàn cầu

Sau hơn hai thập kỷ phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự lớn lên của nhiều doanh nghiệp tư nhân. Có doanh nghiệp thành công nhờ phát triển dự án, có doanh nghiệp đi lên từ phân phối, nhưng chỉ rất ít bước qua một ngưỡng phát triển khác: trở thành tổ chức sở hữu, vận hành và khai thác tài sản dài hạn. Xem thêm

Minh Anh

ĐHĐCĐ Đất Xanh (DXG) 2026: Đặt mục tiêu doanh thu 5.000 tỷ, tái cấu trúc cho chiến lược tăng trưởng bền vững

Ngày 17/4, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) tổ chức thành công Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026. Đại hội thông qua nhiều nội dung quan trọng liên quan đến kết quả kinh doanh, kế hoạch phát triển, định hướng chiến lược dài hạn và kiện toàn lãnh đạo cấp cao. Xem thêm

Tùng Chi

Sai lầm lớn nhất mình mắc phải khi bắt đầu đầu tư bất động sản dòng tiền là tin vào căn hộ

Tại sao mình không chọn đầu tư căn hộ để làm bất động sản dòng tiền cho thuê nữa vì những lý do này, bạn nên đọc và cân nhắc. Xem thêm

Jay Lim

Đừng để mất tiền tỷ chỉ vì quên nộp một tờ đơn: "Kèo thơm" hoàn tiền sử dụng đất chính thức lộ diện!

Anh em đang ôm đất hay vừa mới lên thổ cư thời gian qua lưu ý gấp, đây là quyền lợi sát sườn, ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của mọi người đây. Xem thêm

Đừng để mất tiền tỷ chỉ vì quên nộp một tờ đơn: "Kèo thơm" hoàn tiền sử dụng đất chính thức lộ diện! - 2

Lien Truong

“Sale ‘chốt đơn’ kiểu này thì mệt cả người mua cả người bán, ai cũng thấy mình bị ‘dắt’”

Nhiều bạn sale bây giờ làm việc phải nói là "khéo" thật sự, nhưng mà là khéo làm chủ nhà phát điên lên ấy. Câu chuyện là thế này, mình là chủ nhà, ngay từ đầu đã làm việc cực kỳ sòng phẳng và rõ ràng rằng căn này mình chỉ để lại nội thất cơ bản thôi, giá đưa ra là giá net, còn thuế phí phát sinh thì cứ đúng luật mà làm, bên nào bên nấy tự lo cho minh bạch. Xem thêm