Vướng chính sách “kéo lùi” sự phát triển BĐS du lịch

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các chính sách, pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch vẫn chưa được đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, gây khó khăn, rủi ro cho hoạt động đầu tư kinh doanh, làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp. Và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong khoảng 3 năm qua.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực lưu ý thêm, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, cho du lịch và các quy định liên quan khác. Từ đó dẫn tới sự thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, không chỉ gây khó khăn, phức tạp trong thực thi đối với cả cơ quan quản lý Nhà nước lẫn nhà đầu tư mà còn gây rủi ro cho phía tổ chức tín dụng trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu liên quan.

Vướng mắc được báo giới đề cập nhiều nhất liên quan đến giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp cho người mua BĐS du lịch (nhà đầu tư thứ cấp). Điển hình câu chuyện tại Bãi Dài – Cam Ranh, Khánh Hoà, xảy ra tình trạng thiếu nhất quán, áp dụng thực thi không thống nhất giữa các dự án ngay trong cùng một địa phương.

Về vấn đề này, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - GVCC Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đã thông tin, để thu hút đầu tư vào phát triển bất động sản du lịch tại Bãi Dài, Bắc bán đảo Cam Ranh, vào giai đoạn 2013 - 2017, tỉnh Khánh Hòa đã đưa ra chính sách giao đất cho doanh nghiệp theo hình thức đất ở nông thôn với điều kiện “không hình thành đơn vị ở” để tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản có thể huy động vốn từ nhà đầu tư thứ cấp, thông qua cam kết cấp quyền sở hữu lâu dài.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án vẫn chưa cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng… Sự thiếu nhất quán từ cơ chế thu hút đầu tư đến thực thi chính sách đã gây ra nhiều hệ lụy, chủ đầu tư và nhà đầu tư tham gia vào phát triển các dự án tại Bắc bán đảo Cam Ranh. Đồng thời cũng bộc lộ một thực tế, rằng “chiếc áo” choàng pháp lý đang “chật hẹp” so với thực tế phát triển của thị trường, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung cho biết.

Điều đáng nói, những vướng mắc, “bế tắc” trong việc Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) đối với BĐS du lịch đã đang gây ra không ít hệ luỵ như tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư mà còn khiến cả thị trường BĐS cũng chịu hậu quả nặng nề, cụ thể là thị trường này gần như bị “đóng băng” từ năm 2018 đến nay.

Bên cạnh đó, UBND Khánh Hoà cũng yêu cầu hàng loạt các dự án phải dừng lại để điều chỉnh. Điều này không chỉ làm ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mà còn nguy cơ gây thiệt hại lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Bởi, dự án xây dựng trên đất ở nông thôn thời hạn sử dụng lâu dài, thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai cao nhưng phải điều chỉnh sang loại đất khác có thời hạn sử dụng giới hạn điều này đương nhiên làm thiệt hại vô cùng lớn đến lợi ích của nhà đầu tư và cả doanh nghiệp.

Theo ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, đến nay, Chính phủ đã cho phép mở cửa hoàn toàn các hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi và phát triển nền kinh tế sau tác động của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, nếu không có khung pháp lý hoàn chỉnh, không gỡ được các điểm "nghẽn" đang có thì bất động sản du lịch không thể gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Và khi không có vốn để phát triển và tái khởi động các dự án đang dang dở thì cũng không thể nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho ngành du lịch – một trong những yếu tố mang tính quyết định đến việc thu hút và giữ chân du khách.

Gỡ vướng như thế nào?

Đánh giá về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là sản phẩm rất phổ biến trên thế giới. Trong xu thế phát triển thì đây là sản phẩm có đóng góp quan trọng của nền kinh tế đặc biệt là khi Việt Nam lấy du lịch làm ngành kinh tế mũi nhọn. Việc khai thác các tiềm năng từ tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan, văn hóa để phát triển du lịch rất cần những dự án du lịch, nghỉ dưỡng.

Về thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở”, GS. TS. Hoàng Văn Cường đánh giá đây là khái niệm hay, là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường và nên thừa nhận khái niệm này. “Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên” - GS. TS. Hoàng Văn Cường nói.

Ủng hộ việc cấp sổ đỏ lâu dài cho các nhà đầu tư dự án BĐS du lịch, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam - ông Bùi Văn Doanh khẳng định: "Việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại". Theo ông, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện. Bởi lẽ, bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài. Việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý, bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.

Ông Bùi Văn Doanh phân tích thêm, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẽ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng. Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng. Lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ.

Đồng thuận với các ý kiến trên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà (Công ty Luật SBLaw) cũng nhận định, đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua. Về dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

Đề xuất tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng: “Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội (bởi hiện nay Ủy ban thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan”.

Ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đồng thuận đưa ra các hướng giải pháp trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa địa phương, doanh nghiệp, khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Trả lời báo Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết, để gỡ vướng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh, tỉnh đã chia các dự án thành 2 nhóm để gỡ vướng. Đối với các dự án chưa triển khai xây dựng tỉnh thống nhất chuyển hết sang cấp phép đất dịch vụ thương mại để triển khai dự án. Với các dự án đã đầu tư, đang triển khai xây dựng, UBND đã và đang trình Chính phủ cho cấp phép dự án theo dạng đất ở nông thôn, sở hữu lâu dài để tiếp tục phát triển dự án.

Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho các loại công trình bất động sản nghỉ dưỡng, Bộ Tài nguyên và môi trường đã bổ sung vào dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Nếu quy định cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được ban hành, hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ tại Cam Ranh (Khánh Hòa) nói riêng, mà tại các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng lớn khác như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận, Vũng Tàu nói chung sẽ được gỡ vướng về pháp lý.

Hà Anh