Lòng tốt hay chiêu trò ?

Trong diệu kế “ cam kết lợi nhuận” các CĐT condotel đã “hạ gục” khách hàng bằng chiêu: cam kết lợi nhuận 10-15% trong 5-10 năm đầu, sau đó (khi đi vào hoạt động) người mua nhà được hưởng tới 80-85% lợi nhuận. Bản chất ở đây là CĐT đã nâng giá bán lên để thực hiện cam kết lợi nhuận ở mức “khó cưỡng” để hấp dẫn khách hàng, và khách hàng được hưởng lợi nhuận cam kết chính bằng tiền của họ. Hậu quả đã bộc lộ từng phần, khách hàng ngậm đắng nuốt cay, mệt mỏi chờ đợi, kiện tụng, đấu tranh vì chính những đồng tiền của mình, cơ quan quản lý ( Bộ xây dựng) đã phải tuýt còi, kiểm soát loại hình đầu tư này. ( ai quan tâm xin vui lòng tìm hiểu thêm về mảng thị trường condotel).

Với chiêu hỗ trợ lãi suất, khách hàng được “hưởng lợi “ khoảng 18-20% đối với 65-70% giá trị căn nhà ( vay 9-10% trong 2 năm). Trong nhiều trường hợp người mua được nhận nhà ngay sau khi thanh toán 30% và ký vào hợp đồng vay tiền 0% lãi suất với ngân hàng với tài sản thế chấp là chính căn nhà đó.

Ta hãy phân tích thêm bản chất và tính ma lực của chương trình.

VD: căn hộ có giá trị 3 tỷ, người mua thanh toán ngay 1 tỷ và được vay 2 tỷ còn lại trong 2 năm với LS 0%. 

- nếu thị trường đi lên ( giả định 10%\ năm) người mua lãi 600 triệu ( 3 tỷ x 10% x 2 năm) . như vậy người mua bỏ ra 1 tỷ mà thu lãi được tới 600 triệu- vòng quay của vốn là 2 năm, tỷ suất lợi nhuận 30%\năm - thật là vô cùng hấp dẫn ! 

- nếu thị trường đi xuống ( 10%) giá trị căn nhà mất đi 20% và sau 2 năm người mua nhà chỉ còn lại 400 triệu đồng và khoản nợ 2 tỷ đến kỳ phải trả. 
Đó chính là ma thuật của “đòn bẩy tài chính”.

Màn kịch sẽ được vén lên khi ta hiểu: tại sao ngân hàng lại tốt vậy, cho vay không lãi suất ? NH không phải nhà từ thiện mà rõ ràng rằng giữa CĐT và NH đã có thoả thuận CĐT bù lãi suất cho khách hàng. Vậy CĐT là nhà từ thiện ? bản chất ở đây là giá BĐS đã được định giá cao hơn để dùng chính phần “ vênh” đó bù lãi suất cho khách hàng.

Trở lại ví dụ nên trên, trong kịch bản thị trường đi xuống tình cảnh của người mua sẽ càng khốn đốn vì đã mua nhà với giá quá cao và có thể không chỉ mất 600 triệu mà 400 triệu còn lại cũng khó bảo toàn và cũng rất có thể phải bàn giao nhà cho NH, tay trắng ra đi nếu không muốn còng lưng trả nợ. Hãy đợi đấy ! Chắc sẽ sớm hơn 2 năm, thị trường sẽ chứng kiến những hậu quả thảm khốc không kém gì so với condotel.

Nên hay không nên tham gia còn phụ thuộc vào mục đích, đối tượng mua nhà và nhận định của từng người. Có vài thông tin liên quan để người mua nhà tham khảo: 

- Bộ trưởng Bộ xâ dựng Phạm Hồng Hà nhận định “ thị trường BĐS có xu hướng chững lại từ năm 2017 sau 3 năm tăng trưởng liên tục 2013 - 2016” - trich BC gửi Quốc hội tại khoá họp XIV tháng 10 này; 

- Cuộc họp quý III/ 2018 của Hiệp hội môi giới BĐS cũng nhận định thị trường BĐS chững lại; 

- Thời hạn (1/1/2019) của NHNN v/v giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 45% xuống 40% đang đến gần- dòng vốn vào BĐS bị siết lại chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS . 

- Cuối cùng là thực tế nguồn cung, đặc biệt là chung cư đang áp đảo sức cầu với những biểu hiện cụ thể là hàng tồn kho tăng nhanh và thanh khoản giảm mạnh .

Chương trình do CĐT đưa ra, quyết định mua hay không là sự lựa chọn của khách hàng. Mong rằng người mua nhà có lựa chọn phù hợp nhất cho mình.