Nhiều người mặc định rằng mua nhà là chuyện của tuổi 40, sau khi đã tích lũy đủ vài tỷ đồng. Nhưng mình lại nghĩ khác. Có lẽ chúng ta đang cố mua nhà theo cách của thế hệ trước, trong khi thị trường và chính sách đã thay đổi rất nhiều.

Ngày xưa, muốn mua nhà gần như chỉ có một con đường. Tiết kiệm. Tiết kiệm thật nhiều. Tiết kiệm đến khi có đủ tiền rồi mới dám nghĩ đến chuyện ký hợp đồng.

Vấn đề là... Trong lúc bạn tiết kiệm, giá nhà cũng không đứng yên. Bạn dành dụm được 300 triệu thì căn hộ tăng thêm 500 triệu. Bạn tiết kiệm thêm vài năm nữa thì giá lại nhích thêm một đoạn. Cảm giác giống như chạy trên chiếc máy chạy bộ. Mệt hơn, nhưng vẫn đứng nguyên một chỗ.

Đó cũng là lý do rất nhiều người trẻ càng tiết kiệm càng thấy giấc mơ mua nhà xa dần.

Gần đây, khi Chính phủ triển khai các chính sách hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi khoảng 6,5%/năm trong giai đoạn đầu, mình thấy đây là một tín hiệu rất đáng chú ý.

Không phải vì lãi suất thấp đến mức "mua là lời". Mà vì lần đầu tiên, nhiều người trẻ có thêm một phương án tài chính thực tế hơn. Bản chất của việc mua NƠXH bằng đòn bẩy tài chính hiện tại gói gọn trong một công thức: Có sẵn 30% và vay 70%.

Giả định căn hộ có giá tròn trịa 1 tỷ đồng, việc đầu tiên bạn cần làm là lục lọi mọi nguồn lực từ tích cóp cá nhân, lợn đất, cho đến "viện trợ không hoàn lại" từ bố mẹ để gom đủ 300 triệu đồng vốn tự có. 700 triệu còn lại? Ngân hàng sẽ lo, nhưng lo thế nào thì phụ thuộc vào cái đầu lạnh của bạn khi chọn thời hạn vay.

Hãy nhìn vào bảng tính dòng tiền hàng tháng cho khoản vay 700 triệu này để thấy sự khác biệt:

Nhìn vào phương án 35 năm, nhiều người sẽ giật mình: "Ôi giời, trả nợ cả đời à?". Nhưng ở góc độ quản trị dòng tiền, vay càng dài chính là cách bạn giảm áp lực cho hiện tại. Thu nhập của bạn ở tuổi 25-30 chắc chắn sẽ tăng lên sau 5 năm, 10 năm nữa. Trong khi đó, số tiền trả nợ từ 4,3 triệu tăng lên 5 triệu (chênh lệch khoảng 700.000 đồng) hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát khi giá trị đồng tiền trượt giá theo thời gian.

Mình để ý một điều khá thú vị. Nhiều người sẵn sàng bỏ 5–7 triệu đồng mỗi tháng để thuê nhà mà không quá đắn đo. Nhưng lại rất e ngại khi phải trả một khoản tương tự để sở hữu chính căn nhà của mình.

Đương nhiên, hai khoản tiền này không hoàn toàn giống nhau. Một bên là chi phí thuê. Một bên là nghĩa vụ trả nợ. Nhưng nếu dòng tiền được tính toán hợp lý, ít nhất khoản tiền trả ngân hàng đang giúp bạn tích lũy một tài sản cho tương lai.

Thay vì chờ đủ 100% tiền mới mua nhà, người trẻ có thể sử dụng đòn bẩy tài chính một cách có kế hoạch. Đòn bẩy tài chính vốn không xấu.

Thứ nguy hiểm là dùng đòn bẩy vượt quá khả năng trả nợ.

Mình từng gặp không ít người vay tới 70–80% để mua căn hộ cao cấp, mỗi tháng gồng lãi gần nửa thu nhập. Chỉ cần công việc gặp biến cố hoặc lãi suất tăng mạnh là cả gia đình rơi vào áp lực.

Ngược lại, cũng có những người chọn căn nhà vừa túi tiền, khoản trả nợ chỉ chiếm khoảng 30–40% thu nhập. Họ vẫn sống thoải mái, vẫn có tiền dự phòng và vài năm sau, khi thu nhập tăng lên, áp lực trả nợ lại nhẹ đi. Đó mới là cách dùng đòn bẩy thông minh.

Để thấy gói vay NƠXH này hời như thế nào, hãy thử làm một phép so sánh với việc vay thương mại thông thường ngoài thị trường.

Nếu bạn vác khoản vay 700 triệu này đi vay thương mại với lãi suất trung bình dao động từ 10% đến 12%/năm, số tiền bạn phải cống nạp cho ngân hàng mỗi tháng sẽ rơi vào khoảng 6 đến 7 triệu đồng, thậm chí cao hơn tùy thời điểm thả nổi.

Khoảng chênh lệch 2 - 3 triệu đồng mỗi tháng nghe thì nhỏ, nhưng với người trẻ, nó quyết định việc bạn được ăn ngon, được đi cà phê, tái tạo sức lao động, hay là phải ăn mì tôm úp bù đầu và rơi vào trạng thái "stress tài chính". Số tiền chênh đó chính là khoản tích lũy để bạn phòng thân hoặc tái đầu tư vào bản thân.

Theo khuyến nghị của nhiều chuyên gia tài chính cá nhân, tổng số tiền trả nợ mỗi tháng không nên vượt quá 35–40% thu nhập ổn định của hộ gia đình. Đây cũng là nguyên tắc mà nhiều ngân hàng sử dụng khi đánh giá khả năng vay vốn.

Nói cách khác, nếu mỗi tháng gia đình có thu nhập khoảng 20 triệu đồng, thì khoản trả nợ quanh mức 6–8 triệu đồng sẽ an toàn hơn nhiều so với việc cố vay để trả 12–15 triệu đồng.

Mua được nhà rất quan trọng. Nhưng giữ được ngôi nhà còn quan trọng hơn. Tất nhiên, mình cũng không muốn "tô hồng" mọi thứ. Nhà ở xã hội không phải ai muốn mua cũng được.

Người mua phải đáp ứng các điều kiện theo quy định về đối tượng, thu nhập, tình trạng nhà ở... Nguồn cung ở nhiều địa phương vẫn còn hạn chế, trong khi nhu cầu rất lớn.

Nói cách khác, đây không phải là "chiếc vé miễn phí" để ai cũng sở hữu nhà. Nhưng ít nhất, nó mở ra một cánh cửa mà trước đây nhiều người tưởng như không tồn tại.

Có một điều mình luôn chia sẻ với những bạn trẻ hỏi về chuyện mua nhà. Đừng đặt mục tiêu: "Bao giờ mình có đủ tiền mua nhà?" Hãy hỏi:"Bao giờ mình có đủ năng lực tài chính để trả khoản vay một cách an toàn?"

 Hai câu hỏi nghe giống nhau, nhưng dẫn đến hai chiến lược hoàn toàn khác.

Một bên là chờ đợi. Một bên là lập kế hoạch. Mình không tin rằng chỉ cần có 300 triệu đồng là ai cũng nên lao vào mua nhà.

Nhưng mình tin rằng, với một công việc ổn định, một quỹ dự phòng đủ lớn và một kế hoạch tài chính rõ ràng, giấc mơ an cư không còn là mục tiêu phải đánh đổi cả tuổi trẻ để theo đuổi.

Có lẽ, điều thay đổi lớn nhất không phải là mức lãi suất 6,5%.

Mà là việc người trẻ bắt đầu hiểu rằng mua nhà không chỉ là bài toán của giá bất động sản, mà còn là bài toán của quản trị dòng tiền.

Và đôi khi, khoảng cách giữa "không bao giờ mua nổi nhà" với "đã có chìa khóa căn hộ đầu tiên" không phải là vài tỷ đồng.

Mà là một kế hoạch tài chính đủ sớm, đủ kỷ luật và đủ thực tế.