Với mức lãi suất thả nổi cao ngất ngưởng này, số tiền lãi cộng dồn tạm tính hàng tháng đã vượt ngưỡng 64 triệu đồng. Lời tự sự đầy xót xa: “Nếu thời gian quay trở lại mình không dám vay ngân hàng mua bất động sản nữa... Mình sai rồi, giờ hàng tháng tiền lãi hơn 60 triệu mình sắp phải bán nhà rồi” không chỉ là bi kịch của riêng một cá nhân, mà nó đang đại diện cho nỗi ám ảnh chung mang tên "bẫy lãi suất thả nổi" của hàng ngàn nhà đầu tư hiện nay 🙂

🫣 Nhìn vào mốc thời gian giải ngân vào tháng 7 năm 2022 hiển thị trên hóa đơn, bất kỳ ai am hiểu thị trường cũng nhận ra ngay thời điểm đỉnh cao của cơn sốt đất giai đoạn trước.

Đó là lúc dòng tiền rẻ cuối cùng của thời kỳ đại dịch vẫn còn sót lại, người người nhà nhà lao vào cuộc đua bất động sản với niềm tin mãnh liệt rằng giá đất sẽ chỉ có tăng chứ không có giảm. Để rồi khi chu kỳ thắt chặt tiền tệ ập đến, các gói lãi suất ưu đãi 1-2 năm đầu khép lại, người vay bắt đầu phải đối mặt với thực tế phũ phàng của biên độ thả nổi.

👉 Nếu kéo dài mức lãi suất 13,5% này, dòng tiền thu nhập từ sản xuất kinh doanh hay cho thuê tài sản khó lòng gánh vác nổi. Đầu tư bất động sản lúc này không còn là tài sản tích lũy, mà biến thành một loại "lỗ đen" tài chính, ăn mòn hết mọi thành quả lao động. Đúng như lời cảnh báo của các chuyên gia: Chỉ cần kéo cày trả lãi liên tục trong vòng 5 năm với mức lãi suất này, số tiền lãi nộp cho ngân hàng sẽ ăn mòn tương đương giá trị của chính phần vốn gốc ban đầu.

Thế sự xoay vần, thị trường bất động sản luôn vận động theo những chu kỳ hình sin từ 3 đến 5 năm một vòng xoáy. Nhiều nhà đầu tư lâu năm đang nhìn thấy bóng dáng của giai đoạn khủng hoảng 2022 tái hiện, khi thanh khoản thị trường đóng băng ở nhiều phân khúc và áp lực nợ gốc lãi đè nặng lên vai người ôm đất.

Các gói vay mới có thể có lãi suất ưu đãi rất hấp dẫn, nhưng biên độ thả nổi áp dụng cho các khoản vay cũ (thường bằng lãi suất cơ sở cộng thêm 3,5% đến 4,5%) vẫn neo ở mức cực kỳ khắc nghiệt 🤷‍♀️

Nghịch lý lớn nhất trên thị trường vay mua nhà đất hiện tại chính là bài toán dòng tiền. Khi kinh tế chung còn nhiều thách thức, các hoạt động sản xuất kinh doanh gặp khó khăn, làm gì ra để kiếm được khoản lợi nhuận ổn định trên 13,5% mỗi năm nhằm bù đắp chi phí vốn? Khi miếng đất không tăng giá, không tạo ra dòng tiền khai thác hàng tháng, người vay rơi vào trạng thái "chết trên đống tài sản". Họ buộc phải lựa chọn giữa hai con đường: Hoặc gồng lỗ đến kiệt quệ, hoặc chấp nhận cắt lỗ sâu, bán tháo tài sản dưới giá trị kỳ vọng để giải thoát bản thân khỏi áp lực nợ nần.

Câu chuyện của người này là lời cảnh tỉnh muộn màng nhưng vô cùng đắt giá cho tư duy đầu tư dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính tại Việt Nam. Bất động sản về lâu dài vẫn là một kênh tích lũy tài sản tốt, nhưng nó chỉ thực sự là "vũ khí làm giàu" khi người đi vay làm chủ được cuộc chơi dòng tiền. Việc quá lạc quan vào thị trường, bỏ qua các kịch bản rủi ro về lãi suất thả nổi và không có quỹ dự phòng thanh khoản tối thiểu từ 6 đến 12 tháng chính là nguyên nhân đẩy nhiều gia đình vào cảnh trắng tay khi chu kỳ kinh tế đảo chiều. Một khi đã bước vào vòng xoáy kéo cày trả lãi, thời gian không còn là bạn đồng hành giúp gia tăng giá trị đất đai nữa, mà trở thành kẻ thù lớn nhất bào mòn đi sự sống và cơ hội làm lại của nhà đầu tư.