Nhà 15 tỷ, có sẵn 5 tỷ, vay 10 tỷ, lãi cao như bây giờ 18%/năm, trả góp đều 20 năm. Mỗi tháng đóng 154 triệu.
Đóng đều đặn 240 tháng, không ốm đau, không thất nghiệp, không kẹt dòng tiền. Tổng cộng nộp cho ngân hàng 37 tỷ. Trong đó chỉ 10 tỷ là trả nợ gốc, còn 27 tỷ là tiền lãi. Cộng cả 5 tỷ bỏ ra ban đầu, căn nhà treo giá 15 tỷ ngốn của bạn 42 tỷ tiền mặt.
Người ta hay nói về lãi kép thì giờ bạn đang được giới thiệu về Lỗ Kép nếu theo lãi như bây giờ.
27 tỷ tiền lãi là 1,8 căn nhà y hệt căn bạn đang ở. Đi làm 20 năm mua gần 3 căn, 2 căn tặng ngân hàng, 1 căn giữ lại và nó đã cũ.
Giờ mổ xẻ xem 154 triệu mỗi tháng của bạn chạy đi đâu.
Tháng đầu tiên, ngân hàng tính tiền lãi trước: dư nợ 10 tỷ, lãi 1,5% một tháng, ra 150 triệu. Khoản này họ thu đủ, không thiếu một xu. Bạn đóng 154 triệu, trừ 150 triệu tiền lãi, còn lại 4 triệu. Đúng 4 triệu đó mới là phần trả nợ thật.
Nói cách khác: tháng đầu bạn đưa ngân hàng 154 triệu, nợ của bạn giảm từ 10 tỷ xuống 9 tỷ 996 triệu. 150 triệu kia là tiền thuê cục nợ thêm một tháng, bay màu, không quay lại.
Tháng thứ hai cũng y vậy. Nợ còn 9 tỷ 996, lãi tính trên số đó là 149,9 triệu, nên phần trả nợ nhích lên được 4,4 triệu. Tháng ba: 4,5 triệu. Cứ nhích kiểu đó. Vì nợ giảm được đồng nào thì tháng sau lãi mới nhẹ đi đồng đó, mà nợ đang giảm với tốc độ 4 triệu trên 10 tỷ.
Cộng dồn 5 năm đầu cho dễ hình dung: bạn nộp tổng 9,26 tỷ, gần bằng cả khoản vay. Nhưng trong 9,26 tỷ đó, 8,84 tỷ là tiền lãi. Nợ gốc chỉ giảm được 417 triệu, từ 10 tỷ xuống còn 9,58 tỷ. Cày 5 năm, nợ vơi hơn 4%.
Phải tới năm thứ 16 nợ mới về được mốc 5 tỷ, tức trả xong một nửa. Đi hết 82% quãng đường mới được nửa chặng. Còn riêng tiền lãi cộng dồn thì chạm 15 tỷ, đủ mua nguyên một căn thứ hai cho ngân hàng, ngay ở năm thứ 9. Chưa hết nửa hợp đồng, chủ nợ đã có nhà mới.
Đây không phải tai nạn, đây là thiết kế. Trả góp đều nghe êm tai vì tháng nào cũng một con số, nhưng luật chơi của nó là lãi thu trước, phần thừa mới trừ nợ. Mà ở lãi 18%, khoản đóng của bạn chỉ nhỉnh hơn tiền lãi đúng 3%, nên giai đoạn đầu gần như bạn chỉ đang nuôi lãi. Phí trả nợ trước hạn 1-2% trong mấy năm đầu tồn tại đúng vì lý do đó: nửa đầu hợp đồng là mỏ vàng, ngân hàng không muốn bạn thoát sớm.
Cùng khoản vay này nếu chọn kiểu trả gốc đều, tháng đầu nặng hơn (191 triệu) nhưng nợ tan nhanh, tổng lãi cả kỳ còn 18 tỷ thay vì 27 tỷ. Chênh 9 tỷ chỉ vì một dòng trong hợp đồng mà nhân viên tín dụng bảo "cái này giống nhau thôi anh".
Nói thêm cho công bằng: 18% không phải mặt bằng hiện tại. Giữa 2026 lãi vay mua nhà phổ biến cố định 8-10%/năm, hết ưu đãi thả nổi lên 12-14%, có nơi chạm 15%. Nhưng đó mới là chỗ cần soi. Cái quyết định 20 năm của bạn không phải mức 8% năm đầu ngân hàng đem ra dụ, mà là công thức thả nổi ở mấy trang sau: lãi tiết kiệm 12 tháng cộng biên độ 3,5-4%. Cùng khoản vay 10 tỷ, ở 13% thay vì 18%, tổng lãi giảm gần 9 tỷ.
Người ta mặc cả 20 triệu tiền nội thất cả buổi, rồi ký cái biên độ trị giá 9 tỷ trong 30 giây.
4 điều rút ra:
Một, đừng nhìn số trả hàng tháng, nhìn tổng lãi cả kỳ. Số hàng tháng là con số bán hàng, tổng lãi mới là giá thật.
Hai, đàm phán biên độ thả nổi và phí trả trước hạn quan trọng hơn săn ưu đãi năm đầu. Ưu đãi là mồi, biên độ là lưỡi câu. Và hỏi thẳng ngân hàng có cho trả gốc đều không.
Ba, tự bấm bảng tính trước khi ký, xem từng tháng bao nhiêu tiền vào lãi, bao nhiêu vào gốc. Excel 10 phút, tiết kiệm vài tỷ. Không ai làm hộ bạn việc này, vì làm xong thì bạn không ký nữa.
Bốn, Giá nhà quá cao như bây giờ + với lãi suất khủng khiếp như hiện tại gần như đang tước đoạt luôn toàn bộ chi phí cơ hội của bạn trong 20 năm đắng nhẽ ra bạn có thể làm một công việc gì đó có thể kiếm về đc 20-30 tỷ nhưng lại đang bị chôn chân vào cái khoản nợ này.
Nhà là nơi để ở. Nhưng khoản vay mua nhà luôn là một sản phẩm tài chính, và bạn đang ngồi ở phía không có bảng tính.
Nguồn: Thanh Nguyen