Trong đầu tư bất động sản (BĐS), "quần ngư tranh thực" chính là hình ảnh các nhà đầu tư cùng chen chân, tranh mua tranh bán những sản phẩm BĐS được cho là tiềm năng.
Tìm "Mồi ngon" trước khi "Quần Ngư" kéo đến.
Khu vực đông dân, mật độ dân số cao thì nhu cầu BĐS cao và giá cao là tất yếu. Mục tiêu của mọi nhà đầu tư thông thái là phải "đánh hơi" thấy "mồi ngon" và "thính thơm" trước khi "quần ngư" kéo đến, nghĩa phải nhận diện được những khu vực tiềm năng, nơi sắp sửa bùng nổ nhu cầu và giá trị BĐS, để tới trước và "đón lõng". Việc mua vào khi giá còn ở mức hợp lý sẽ mang lại lợi nhuận vượt trội khi thị trường trở nên sôi động.
Vậy, làm thế nào để nhận biết khi nào và ở đâu xuất hiện cơ hội như vậy, dưới đây là một vài gợi ý:
Cá đẻ theo mùa- ngụ ý là trong đầu tư BĐS phải nắm bắt được chu kỳ, có nghĩa cần đánh giá tổng hợp về kinh tế vĩ mô, xu thế dòng tiền, thu nhập khả dụ các các thành phần kinh tế…. các chủ trương, định hướng của Chính phủ về thị trường BĐS….Lưu ý là, chọn sai thời điểm, vào ra bất hợp lý rất dễ bị chôn vốn.
Định vị rốn cá- nghĩa là cần xác định khu vực, vùng nước thu hút các luồng cá. Với các tỉnh thành phố có chỉ số tỷ lệ tăng dân số thuần Dương trong nhiều năm… dòng dân cư đổ về, mật độ dân số nơi đó sẽ tăng dần, kinh tế sôi động hơn, dịch vụ và tiện ích, môi trường sống tốt hơn…. Giá BĐS sẽ tăng và ngược lại. TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang….là các đô thị lớn, các thủ phủ công nghiệp … chó chỉ số tăng dân số thuần Dương nhiều năm, thu hút dòng di dân lớn tới đây.
Nhưng không phải mua chỗ nào, bất động sản nào ở những tỉnh thành nêu trên cũng ngon, cũng thắng. Trong một khu vực cụ thể, lại cần xem vũng nào, khúc sông nào đọng/tụ cá… đó là nhưng khu vực được quy hoạch đồng bộ về giao thông, hạ tầng kết nối tốt, có nhiều công văn việc làm, có công trình tiện ích lớn như nhà ga, quảng trường….được quy hoạch hoặc đang xây dựng….
Vận dụng quy luật này trong hoạt động sáp nhập tỉnh hay điều chỉnh địa giới hành chính không thể "Bình Quân Hóa".
Việc sáp nhập giữa các tỉnh, thành phố, hay mở rộng địa giới hành chính là một xu hướng phát triển nhằm tối ưu hóa nguồn lực và tạo ra động lực mới. Khi 2-3 tỉnh sáp nhập thành một, diện tích và dân số đều tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, việc vận dụng quy luật "quần ngư tranh thực" trong trường hợp này không thể chia trung bình một cách máy móc.
Thực tế cho thấy, khi sáp nhập hoặc mở rộng, không phải toàn bộ khu vực đều trở thành "mồi ngon". Ngược lại, những trung tâm/thủ phủ mới được hình thành sẽ là nơi thu hút mạnh mẽ luồng dân cư mới, các hoạt động kinh tế, dịch vụ tăng do đó, giá trị BĐS sẽ tăng. Nhưng nguồn lực đầu tư là có hạn, thứ tự ưu tiên đầu tư khác nhau…. Theo đó, BĐS cũng phân hóa trước sau theo tiến độ và mức độ hấp dẫn của nó. Trong khi đó, các khu vực thủ phủ cũ hoặc những vùng kém phát triển hơn có thể trở nên thưa thớt dân cư, hoặc không có sự tăng trưởng đáng kể về giá trị BĐS, thậm chí có nguy cơ chôn vốn trong nhiều năm.
Nhưng trường hợp mở rộng địa giới hành chính cũng vậy, lấy Thành phố Huế là một ví dụ, không phải cứ khoác áo “thành phố trực thuộc trung ương” là có thể g sánh vai với Hà Nội, Sài Gòn được. Thực tế là Huế khi mở rộng diện tích từ 70 km2 mở rộng lên 266 km2 (tăng 3.76 lần) trong khi dân số chỉ tăng từ 354,000 người lên 652,000 người (tăng 1.8 lần) làm cho mật độ dân số giảm tới một nửa từ 5,057người/km2 xuống còn 2,551 người/km2… vậy nên chỉ có khu vực lõi mới hưởng lợi… ai mua vùng ven hoặc đầu tư dự án vùng ven phải có tầm nhìn trên 10 năm mới hi vọng thay đổi.
Để tránh trở thành "con cá" đến sau và phải "tranh thực" với giá cao, hay tệ hơn là rơi vào "bẫy" những khu vực không có giá trị, nhà đầu tư BĐS cần phải có tầm nhìn chiến lược, khả năng phân tích sâu sắc và sự nhạy bén để đón đầu xu hướng, tìm ra "mồi ngon" trước khi "quần ngư" kéo đến. Điều này đòi hỏi ta cần thông hiểu vĩ mô, liên tục cập nhật thông tin, nghiên cứu quy hoạch, khảo sát thực địa và đánh giá đúng tiềm năng tăng trưởng của từng khu vực cụ thể.
Chúc thành công !