Nhu cầu mua nhà ở là rất lớn hiện nay, đặc biệt với những dự án nhà ở xã hội, bạn tìm đâu ra chung cư dưới 1 tỷ tại TP.Hồ Chí Minh? Giá căn hộ ngày càng leo thang, hiện dự án mới ở HCM đều trên 30tr/m2, các chủ đầu tư không muốn làm NOXH vì biên lợi nhuận thấp, quỹ đất và sự hỗ trợ của nhà nước về vốn vay không còn...Chính vì vậy đã có rất nhiều người mua ở đã phải đánh đổi nhu cầu với rủi ro để chấp nhận mua lại các suất nhà ở xã hội hoặc những nhà ĐẦU TƯ chấp nhận đánh đổi giữa lợi nhuận và rủi ro khi mua lại các loại đất hoán đổi, tái định cư và đã rất nhiều người thắng đậm và cũng nhiều người còn đang vào các vụ kiện cáo dai dẳng và hết sức mệt mỏi.

- Người viết chia sẻ bài này để cho người mua nhà chưa từng mua bán kiểu sản phẩm này hoặc các bạn sale mới nghề nắm rõ trước khi giao dịch để đảm bảo quyền lợi các bên nhé!

Định nghĩa các loại nhà đất nêu trên

1. Nhà ở xã hội:

- Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường (theo wikipedia)

- Theo quy định hiện tại thì căn hộ diện tích dưới 70m2 và đơn giá ko quá 15tr/m2 đã bao gồm VAT.

- Quy định sau 5 năm từ khi chủ đầu tư nhận đủ tiền 100% mới được phép chuyển nhượng cho người khác

- Chủ đầu tư được ưu đãi tiền sử dụng đất, VAT chỉ 5%, khách hàng được ưu đãi vay lãi suất thấp từ ngân hàng chính sách...

2. Đất hoán đổi hoặc tái định cư, chung cư tái định cư:

- Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật

- Sổ hồng được cấp cho HỘ gia đình tức là tất cả thành viên có trong sổ hộ khẩu đều có quyền quyết định đối với nhà ở/nền đất nêu trên

- Nếu chưa ra sổ thì sẽ có quyết định giao đất cho hộ gia đình. Nếu là chung cư thì thường cho góp 15 năm

- Sẽ có tỷ lệ chuyển đổi theo diện tích, vị trí, loại đất của hộ đã sở hữu. Nếu thiếu sẽ phải bù thêm tiền cho phần chênh lệch diện tích, nếu thừa sẽ được cấp thêm nền đất/chung cư khác thường gọi là đất HOÁN ĐỔI nên mình sẽ ko định nghĩa lại nhé

# Thủ tục pháp lý chuyển nhượng:

- Vì hầu hết các sản phẩm thuộc hai diện trên đều có giá rất rẻ, vị trí ổn nên nhu cầu mua bán lại rất lớn. Tuy nhiên do được ưu đãi rất nhiều về giá bán nên nhà nước khống chế và kiểm soát việc đầu cơ mua bán kiếm lời, dẫn đến việc phải có cách để hai bên có nhu cầu thật “ĐẾN” được với nhau thông qua các loại giấy tờ được hợp thức hoá như sau:

1. Hợp đồng hứa mua hứa bán:

- Gần như hợp đồng đặt cọc nhưng chỉ 1 vài phòng công chứng tư nhân xác nhận cho giao dịch này

2. Hợp đồng uỷ quyền toàn phần:

- Toàn bộ thành viên có trong hộ gia đình sẽ cùng ra phòng công chứng ký uỷ quyền cho bên mua được toàn quyền thay mặt hộ của mình làm mọi thủ tục pháp lý liên quan đến chung cư/nền đất thuộc diện kể cả việc xây nhà, nhận sổ hồng...

- Thời hạn uỷ quyền trước là 20 năm nay tăng lên 30 năm

3. Giấy di chúc:

- Trong trường hợp chờ đến thời hạn để sang tên đổi chủ, bên bán tử vong thì bên mua mặc định là chủ nhân hợp pháp của chung cư/nền đất nêu trên

- Để ý cuối di chúc luôn có dòng “ngọai trừ những trường hợp ngoài phạm vi bản di chúc này” >> có những trường hợp cực kỳ hi hữu, như là bên bán đặc biệt ông chồng có con riêng mà lúc bán ông và vợ sau ko hề biết hoặc cố tình ko nhắc đến sự tồn tại của đứa con này, nó vẫn có quyền lợi đối với tài sản nêu trên, tỷ lệ rủi ro vẫn là 0,001%

4. Giấy Vi bằng:

- Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Sau đó, Thừa phát phải gửi Sở Tư Pháp thì vi bằng mới hợp lệ (theo wikipedia)

- Tại sao lại nên có vi bằng? Nó được 1 cơ quan dưới toà án xác nhận 3-4 bên giao dịch, đặc biệt có ghi nhận có GIÁ BÁN bằng văn bản, hình ảnh, quay phim, ghi âm giữa các bên làm đảo bảo hơn về giao dịch dân sự giữa các bên

# Rủi ro trong giao dịch:

- Rủi ro thường gặp trong các loại giao dịch này chính là từ BÊN BÁN nếu thời gian đủ điều kiện công chứng mua bán sang tên hợp lệ kéo dài quá lâu dẫn đến giá trị của chung cư/nền đất lên quá cao, gấp nhiều lần giá bán khi xưa. Khi đó bên bán sẽ gây khó dễ cho bên mua hoặc vòi thêm tiền CAFE nhưng uống nhiều năm lận.

- Rủi ro thứ 2 chính là nhà nước phát hiện giao dịch này bất hợp pháp sẽ thu hồi lại chung cư/nền đất nêu trên sau đó bán lại cho đối tượng phù hợp.

# Cách khắc phục:

1. Tìm hiểu thật kỹ về thân nhân, địa chỉ, gia đình, cơ quan, hàng xóm của bên bán trước khi xuống tiền đặt cọc sẽ hạn chế phần nào rủi ro sang tên trong tương lai

2. Giữ lại 1 khoản tiền làm NIỀM TIN hay gọi là tiền TRÁCH NHIỆM đối với bên bán để sau này họ ra sang tên cho mình, thường giữ 5% giá bán

3. Làm đầy đủ 4 loại hồ sơ giấy tờ pháp lý ở trên để đảm bảo an toàn khoảng 95%

4. Giữ lại bản GỐC (ko giữ bản sao y) tất cả văn bản liên quan đến chung cư/nền đất dạng này từ phía bên bán

5. Xác định tư tưởng trước là sẽ phải mua đắt hơn vài giá trong tương lai (vẫn rẻ hơn hiện tại) để tinh thần vui vẻ, lạc quan. May mắn gặp bên bán đàng hoàng thì đất nước trọn vẹn niềm vui.

# Kết luận:

- Với mức giá bất động sản tăng phi mã như hiện nay thì nhu cầu với các sản phẩm như trên là rất cao, người mua ở phải chọn đánh đổi về rủi ro nếu muốn có nhà ở vừa túi tiền, người mua đầu tư thì đánh đổi với đất nền chưa ra sổ để đạt lợi nhuận tối đa chính vì vậy nên tìm hiểu kỹ rủi ro và lợi nhuận hoặc quyền lợi của mình trước khi giao dịch

- Còn rất nhiều các loại mua bán ko chính quy khác như: mua đất giấy tay, mua nhà 3 chung, mua nhà dạng nhà trọ thuê 50 năm...nhưng theo mình pháp lý quá lỏng lẻo sẽ ko bàn đến tại bài này nhé

- Bài viết dựa trên kiến thức và kinh nghiệm cá nhân mình, ko đúng hoàn toàn về mặt lý thuyết, vì vậy các bác các mợ và các anh chị em đồng nghiệp có góp ý gì vui lòng comment bên dưới nhé.

Tác giả: Lương Ngọc Khánh