Trần Ngọc Minh Châu Bđs

Trần Ngọc Minh Châu Bđs

Phân tích rủi ro khi mua bán nhà ở xã hội, đất hoán đổi, tái định cứ: Đánh đổi để an cư và đầu tư

Tác giả Lương Ngọc Khánh đã có những chia sẻ, phân tích các vấn đề: Pháp lý trong mua bán nhà ở xã hội, đất nền hoán đổi, nhà tái định cư? Mua bán chuyển nhượng thì cần những hồ sơ gì? Rủi ro thường gặp là như thế nào? Cách hạn chế và khắc phục rủi ro ra sao?

Nhu cầu mua nhà ở là rất lớn hiện nay, đặc biệt với những dự án nhà ở xã hội, bạn tìm đâu ra chung cư dưới 1 tỷ tại TP.Hồ Chí Minh? Giá căn hộ ngày càng leo thang, hiện dự án mới ở HCM đều trên 30tr/m2, các chủ đầu tư không muốn làm NOXH vì biên lợi nhuận thấp, quỹ đất và sự hỗ trợ của nhà nước về vốn vay không còn...Chính vì vậy đã có rất nhiều người mua ở đã phải đánh đổi nhu cầu với rủi ro để chấp nhận mua lại các suất nhà ở xã hội hoặc những nhà ĐẦU TƯ chấp nhận đánh đổi giữa lợi nhuận và rủi ro khi mua lại các loại đất hoán đổi, tái định cư và đã rất nhiều người thắng đậm và cũng nhiều người còn đang vào các vụ kiện cáo dai dẳng và hết sức mệt mỏi.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

- Người viết chia sẻ bài này để cho người mua nhà chưa từng mua bán kiểu sản phẩm này hoặc các bạn sale mới nghề nắm rõ trước khi giao dịch để đảm bảo quyền lợi các bên nhé!

Định nghĩa các loại nhà đất nêu trên

1. Nhà ở xã hội:

- Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường (theo wikipedia)

- Theo quy định hiện tại thì căn hộ diện tích dưới 70m2 và đơn giá ko quá 15tr/m2 đã bao gồm VAT.

- Quy định sau 5 năm từ khi chủ đầu tư nhận đủ tiền 100% mới được phép chuyển nhượng cho người khác

- Chủ đầu tư được ưu đãi tiền sử dụng đất, VAT chỉ 5%, khách hàng được ưu đãi vay lãi suất thấp từ ngân hàng chính sách...

2. Đất hoán đổi hoặc tái định cư, chung cư tái định cư:

- Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật

- Sổ hồng được cấp cho HỘ gia đình tức là tất cả thành viên có trong sổ hộ khẩu đều có quyền quyết định đối với nhà ở/nền đất nêu trên

- Nếu chưa ra sổ thì sẽ có quyết định giao đất cho hộ gia đình. Nếu là chung cư thì thường cho góp 15 năm

- Sẽ có tỷ lệ chuyển đổi theo diện tích, vị trí, loại đất của hộ đã sở hữu. Nếu thiếu sẽ phải bù thêm tiền cho phần chênh lệch diện tích, nếu thừa sẽ được cấp thêm nền đất/chung cư khác thường gọi là đất HOÁN ĐỔI nên mình sẽ ko định nghĩa lại nhé

# Thủ tục pháp lý chuyển nhượng:

- Vì hầu hết các sản phẩm thuộc hai diện trên đều có giá rất rẻ, vị trí ổn nên nhu cầu mua bán lại rất lớn. Tuy nhiên do được ưu đãi rất nhiều về giá bán nên nhà nước khống chế và kiểm soát việc đầu cơ mua bán kiếm lời, dẫn đến việc phải có cách để hai bên có nhu cầu thật “ĐẾN” được với nhau thông qua các loại giấy tờ được hợp thức hoá như sau:

1. Hợp đồng hứa mua hứa bán:

- Gần như hợp đồng đặt cọc nhưng chỉ 1 vài phòng công chứng tư nhân xác nhận cho giao dịch này

2. Hợp đồng uỷ quyền toàn phần:

- Toàn bộ thành viên có trong hộ gia đình sẽ cùng ra phòng công chứng ký uỷ quyền cho bên mua được toàn quyền thay mặt hộ của mình làm mọi thủ tục pháp lý liên quan đến chung cư/nền đất thuộc diện kể cả việc xây nhà, nhận sổ hồng...

- Thời hạn uỷ quyền trước là 20 năm nay tăng lên 30 năm

3. Giấy di chúc:

- Trong trường hợp chờ đến thời hạn để sang tên đổi chủ, bên bán tử vong thì bên mua mặc định là chủ nhân hợp pháp của chung cư/nền đất nêu trên

- Để ý cuối di chúc luôn có dòng “ngọai trừ những trường hợp ngoài phạm vi bản di chúc này” >> có những trường hợp cực kỳ hi hữu, như là bên bán đặc biệt ông chồng có con riêng mà lúc bán ông và vợ sau ko hề biết hoặc cố tình ko nhắc đến sự tồn tại của đứa con này, nó vẫn có quyền lợi đối với tài sản nêu trên, tỷ lệ rủi ro vẫn là 0,001%

4. Giấy Vi bằng:

- Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Sau đó, Thừa phát phải gửi Sở Tư Pháp thì vi bằng mới hợp lệ (theo wikipedia)

- Tại sao lại nên có vi bằng? Nó được 1 cơ quan dưới toà án xác nhận 3-4 bên giao dịch, đặc biệt có ghi nhận có GIÁ BÁN bằng văn bản, hình ảnh, quay phim, ghi âm giữa các bên làm đảo bảo hơn về giao dịch dân sự giữa các bên

# Rủi ro trong giao dịch:

- Rủi ro thường gặp trong các loại giao dịch này chính là từ BÊN BÁN nếu thời gian đủ điều kiện công chứng mua bán sang tên hợp lệ kéo dài quá lâu dẫn đến giá trị của chung cư/nền đất lên quá cao, gấp nhiều lần giá bán khi xưa. Khi đó bên bán sẽ gây khó dễ cho bên mua hoặc vòi thêm tiền CAFE nhưng uống nhiều năm lận.

- Rủi ro thứ 2 chính là nhà nước phát hiện giao dịch này bất hợp pháp sẽ thu hồi lại chung cư/nền đất nêu trên sau đó bán lại cho đối tượng phù hợp.

# Cách khắc phục:

1. Tìm hiểu thật kỹ về thân nhân, địa chỉ, gia đình, cơ quan, hàng xóm của bên bán trước khi xuống tiền đặt cọc sẽ hạn chế phần nào rủi ro sang tên trong tương lai

2. Giữ lại 1 khoản tiền làm NIỀM TIN hay gọi là tiền TRÁCH NHIỆM đối với bên bán để sau này họ ra sang tên cho mình, thường giữ 5% giá bán

3. Làm đầy đủ 4 loại hồ sơ giấy tờ pháp lý ở trên để đảm bảo an toàn khoảng 95%

4. Giữ lại bản GỐC (ko giữ bản sao y) tất cả văn bản liên quan đến chung cư/nền đất dạng này từ phía bên bán

5. Xác định tư tưởng trước là sẽ phải mua đắt hơn vài giá trong tương lai (vẫn rẻ hơn hiện tại) để tinh thần vui vẻ, lạc quan. May mắn gặp bên bán đàng hoàng thì đất nước trọn vẹn niềm vui.

# Kết luận:

- Với mức giá bất động sản tăng phi mã như hiện nay thì nhu cầu với các sản phẩm như trên là rất cao, người mua ở phải chọn đánh đổi về rủi ro nếu muốn có nhà ở vừa túi tiền, người mua đầu tư thì đánh đổi với đất nền chưa ra sổ để đạt lợi nhuận tối đa chính vì vậy nên tìm hiểu kỹ rủi ro và lợi nhuận hoặc quyền lợi của mình trước khi giao dịch

- Còn rất nhiều các loại mua bán ko chính quy khác như: mua đất giấy tay, mua nhà 3 chung, mua nhà dạng nhà trọ thuê 50 năm...nhưng theo mình pháp lý quá lỏng lẻo sẽ ko bàn đến tại bài này nhé

- Bài viết dựa trên kiến thức và kinh nghiệm cá nhân mình, ko đúng hoàn toàn về mặt lý thuyết, vì vậy các bác các mợ và các anh chị em đồng nghiệp có góp ý gì vui lòng comment bên dưới nhé.

Tác giả: Lương Ngọc Khánh

0

Bình luận

TP. HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ dự án West Gate Bình Chánh trước khi bán

The West Gate Bính Chánh là một trong những dự án trọng điểm của An Gia. Tuy nhiên, hiện dự án này đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB). Vì vậy, Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ đang thế chấp trước khi thực hiện việc bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Xem thêm
TP. HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ dự án West Gate Bình Chánh trước khi bán - 1

Review đầu tư mua chung bất động sản mã hoá Blockchain 2021 - Moonka

Gần đây thấy nhiều thông tin PR hình thức áp dụng BLOCKCHAIN vào ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN, chia nhỏ khoản đầu tư từ 3 triệu/ khoản trở lên. Xem thêm
Review đầu tư mua chung bất động sản mã hoá Blockchain 2021 - Moonka - 1

Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển?

Hiện nay một số Anh Em sale đang tập trung dự án ID Junction ở Long Thành. Để đánh giá Shophouse của ID Junction mình lấy 1 mẫu thiết kế shophouse của Gem Sky World nhé. Xem thêm
Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển? - 1

Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói

Nhiều người chọn giải pháp xây nhà trọn gói, tức giao khoán từ A đến Z cho nhà thầu. Cách này tuy nhàn nhưng cũng có thể phát sinh chuyện không như ý khiến chủ nhà vừa mất tiền, vừa rước bực. Xem thêm
Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói - 1

13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai

Theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (có hiệu lực từ ngày 1.9.2021), có tới 13 trường hợp đăng ký biến động đất đai được cấp sổ đỏ mới. Xem thêm
13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai - 1

Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất

'Bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng 30% để đầu tư bất động sản, giờ tôi có thể tự tin nghỉ hưu sớm ở tuổi 43'. Xem thêm
Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất - 1

Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền?

Dư luận đang xôn xao trước thông tin, Ngân hàng VietinBank phát đi thông báo bán toàn bộ khoản nợ (gốc, lãi, phí…) hoặc bán/chuyển nhượng toàn bộ tài sản bảo đảm của Công ty CP Thương mại Việt Hà với giá thỏa thuận. Giá trị khoản nợ tính đến hết ngày 14/9/2021 là hơn 73,3 tỷ đồng (gồm 53,1 tỷ đồng nợ gốc; 20,2 tỷ đồng lãi và phí). Xem thêm
Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền? - 1

Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội?

Chuyến du học này đã "ngốn" rất nhiều tiền của Khoa Pug. Xem thêm
Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội? - 1

China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không?

Xin thưa là Có, 300 tỷ đô không phải nhỏ, nó bén rễ vào nhiều hệ thống tài chính và doanh nghiệp trong lẫn ngoài Trung Quốc, nhưng Việt Nam có thời gian và có nhiều cơ hội để hạn chế tác động của làn sóng này. Biết sợ hãi và lo liệu sớm là điều giúp cho nhân loại tồn tại và phát triển như hôm nay. Xem thêm
China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không? - 1

Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ

Đôi lúc thấy anh ấy dùng thái độ gay gắt để nói về vợ cũ tôi đã có phần tin tưởng rằng anh ấy đã hết tình cảm với người phụ nữ đó. Thế nhưng tôi đã lầm... Xem thêm
Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ - 1

Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại

Trong quá trình thuyết phục khách hàng, truyền lửa của các quản lý, diễn giả chúng ta dễ dàng được nghe những câu chuyện nhỏ. Điều này rút bớt khoảng cách giao tiếp, tăng tính thuyết phục cho câu chuyện. Xem thêm
Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại - 1

Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm”

Ngày 21/9, theo thông tin của Tiền Phong, UBND TP Đà Nẵng đã huỷ Quyết định 3387 ngày 2/8/2019 về phê duyệt giá đất cụ thể đối với dự án khu nhà ở Phú Gia Compound để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Đây là một trong số 9 dự án có liên quan Vũ “nhôm” từng bị điều tra và kết luận có sai phạm. Xem thêm
Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm” - 1

Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park

Đúng như tên gọi của bộ môn nghệ thuật gấp giấy truyền thống đặc trưng của Nhật Bản, The Origami Park (TP. Thủ Đức, TPHCM) mang đến những tổ ấm đa sắc màu hạnh phúc và là khởi đầu cho tương lai tươi sáng của thế hệ trẻ. Xem thêm
Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park - 1

China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Gần đây, tại Việt Nam cũng đang có một loạt các doanh nghiệp bất động sản lớn gặp rắc rối. Xem thêm
China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam - 1

Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù lãi lớn nhưng rủi ro lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chính là rủi ro gánh nặng nợ vay trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh, âm dòng tiền kinh doanh... Xem thêm
Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản - 1

Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách

1. Bối cảnh rõ rệt nhất là đại đa số người dân Hết-tiền. Do đó, sức mua sẽ giảm rất mạnh, có thể là chỉ bằng 50% trước đây. Xem thêm
Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách - 1

Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19

Trong buổi toạ đàm về xu hướng đầu tư bất động sản hậu Covid-19 diễn ra gần đây, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng sẽ có ba phân khúc bất động sản hồi phục và phát triển khi dịch bệnh được kiểm soát. Xem thêm
Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19 - 1

Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan

Fansipan đang trong những ngày thu đẹp nhất trong năm. Những vạt đồi, nơi thì nhuốm cam đỏ rực rỡ của hoa dơn lúa, nơi lại nở ra những đóa sen đá xanh mát như thể đất đá bỗng nở hoa. Đặc biệt, Fansipan chưa bao giờ chứng kiến nhiều loại hoa hoang dã của núi rừng Hoàng Liên đồng loạt nở hoa ở nơi thời tiết khắc nghiệt bậc nhất Việt Nam như những ngày qua. Xem thêm
Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan - 1

Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng”

Hiện nay liên minh giữa một số sàn, đại lý và chủ đầu tư bắt tay nhau kêu khống, vống giá bất động sản hòng "cắt cổ" khách hàng, tạo ra một mớ bong bóng cực kỳ nguy hại cho nền kinh tế đang rất phổ biến bằng nhiều hình thức khác nhau. Xem thêm
Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng” - 1

Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại?

Mời mọi người cùng vào phân tích Điểm mạnh - Điểm yếu - Cơ hội - Thách thức của Charm City để xem thử Dự án này so với các dự án khác ở Bình Dương thế nào nheng! Xem thêm
Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại? - 1

Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy"

Chồng bộc bạch với tôi rằng anh đã cặp bồ với một cô gái trẻ làm ở quán cơm bình dân trên phố, giờ cô ấy đã mang bầu. Chồng muốn ngăn đôi căn nhà để có trách nhiệm với cô ấy. Xem thêm
Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy" - 1

8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất

Tại nơi có giá nhà ở đắt nhất thế giới như này, để sở hữu một căn nhà, chắc chắn không ít người sẽ phải “cháy túi” theo đúng nghĩa đen. Xem thêm
8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất - 1

Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời?

Giấc mơ mua nhà xa tầm tay với hầu hết người trẻ: Chi phí thuê nhà chiếm 30, 40% thu nhập, có thể sẽ xuất hiện một thế hệ phải 'đi thuê cả đời'. Xem thêm
Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời? - 1

Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện

Ét lại vừa nhận được một lá đơn của một cư dân khu chung cư được coi là sang, chảnh bậc nhất Hà Nội- The Madarin. Mới thấy, vẫn là câu chuyện "người giàu cũng khóc". Xem thêm
Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện - 1

Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này

Bất động sản là một tài sản lớn và nhiều người chỉ sở hữu một lần trong đời, nên mua phải có một bộ tiêu chí để quyết định có xuống tiền hay không. Xem thêm
Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này - 1

Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản

Nếu nội dung sửa đổi Luật Đầu tư 2020 được thông qua như đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hàng trăm dự án sẽ cởi được nút thắt về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Xem thêm
Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản - 1

Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc

Đã đến lúc chúng ta ngừng nhốt mình trong những hộp bê tông bọc kính ở đô thị để kiếm tìm nơi trú ẩn bình yên, một không gian giúp nâng niu cả thân - tâm - trí như Sun Tropical Village - “Ngôi làng nhiệt đới” phía Nam đảo thiên đường Phú Quốc. Xem thêm
Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc	 - 1

8 màn cải tạo phòng trọ cho bạn thêm động lực decor, ở nhà thuê nhưng "xịn" chẳng kém nhà riêng

Dù là nhà thuê nhưng cũng cần chỉn chu, chăm chút bạn nhé! Xem thêm
8 màn cải tạo phòng trọ cho bạn thêm động lực decor, ở nhà thuê nhưng "xịn" chẳng kém nhà riêng - 1

"Dọn ổ đón đại bàng", Thanh Hoá đón dòng vốn đầu tư lớn trong và ngoài nước

“Doanh nghiệp thành công – Thanh Hóa phát triển” là phương châm thu hút đầu tư của tỉnh Thanh Hóa. Để đảm bảo cho đôi bên cùng có lợi, các chính sách “dọn ổ đón đại bàng” đã được tỉnh thực hiện quyết liệt và thực chất trong những năm qua. Xem thêm
"Dọn ổ đón đại bàng", Thanh Hoá đón dòng vốn đầu tư lớn trong và ngoài nước - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết