Chúng ta đang chứng kiến 1 năm 2025 rất lạ, đó là Hà Nội "Vượt Ngưỡng," TP.HCM "Lập Đỉnh"

Thị trường bất động sản (BĐS) hai đô thị đầu tàu – Hà Nội và TP.HCM – trong Quý III/2025 đang kể một câu chuyện đầy kịch tính về giá.

Tại Hà Nội, câu chuyện là về việc "vượt ngưỡng". Giá bán căn hộ trung bình đã chạm mốc 85,6 triệu đồng/m², tăng 23% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, các dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá cao cấp mới, phổ biến tiệm cận 100 – 131 triệu đồng/m² – một mức mà trước đây hiếm thấy ở cả khu vực xa trung tâm như Gia Lâm, Hưng Yên

Dữ liệu phân tích cho thấy rõ ràng: tốc độ tăng giá đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Một người có thu nhập khá (200 triệu – 1,3 tỷ đồng/năm) phải mất 9-10 năm thu nhập để sở hữu căn hộ 70m2, trong khi nhóm thu nhập trung bình gần như không còn cơ hội với tới nhà ở thương mại (tích lũy tới 35 năm).

TT Chính Phủ cũng đã thẳng thắn đặt vấn đề: giá nhà 70-100 triệu/m² thì "bao nhiêu người có tiền mà mua?" Điều này chứng tỏ mặt bằng giá đã vượt xa ngưỡng chịu đựng của số đông.

Tại TP.HCM, thị trường đang "lập đỉnh" lịch sử. Giá căn hộ trung bình ở nội thành cũ đạt khoảng 95,4 triệu đồng/m², tăng 21% – mức cao nhất gần một thập niên. Người mua, đặc biệt là người ở thực, bắt đầu "chùn tay" trước mặt bằng giá quá cao,

Thường thì cái gì quá tầm tay rồi thì chúng ta sẽ buông tay, hoặc kiếm một nơi mới, tìm kiếm 1 cơ hội mới sinh lời và khả năng sở hữu nhà với điều kiện giá cho phép, nên sự dịch chuyển đã và đang diễn ra là điều tất yếu.

Tại phía nam, Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ) đã nổi lên như một "thủ phủ nguồn cung" mới, chiếm đến 65% tổng nguồn cung nhà ở khu vực phía Nam trong 9 tháng đầu năm 2025

Sự dịch chuyển này không phải ngẫu nhiên. Khi giá căn hộ TP.HCM vượt ngưỡng 70-90 triệu/m². Và khu vực này nhanh chóng trở thành "vùng đệm" về nhà ở vừa túi tiền, với mức giá phổ biến dưới 60 triệu/m². Đây là phân khúc mà TP.HCM gần như đã bỏ quên, tạo nên một cơ hội thị trường lớn cho các đô thị vệ tinh.

Sự lập đỉnh về giá và lệch pha về nguồn cung đã dẫn đến dòng vốn đầu tư dịch chuyển mạnh từ miền Bắc vào phía Nam.
Các nhà đầu tư từ Hà Nội, vốn khó tìm kiếm cơ hội sinh lời hấp dẫn trong bối cảnh giá BĐS địa phương quá cao, đã "Nam tiến" để săn tìm những thị trường có mức giá "mềm" hơn và dư địa tăng trưởng lớn. Bình Dương, đặc biệt là khu vực giáp ranh TP.HCM như Đông Bắc, đã trở thành tâm điểm hút vốn tuyệt đối.

Dữ liệu cho thấy sức hấp dẫn ở thị trường Đông Bắc TP.HCM hiện tại:

- Chiếm tới 84% tổng lượng tìm kiếm BĐS khu vực miền Nam trong Quý III/2025.(Dữ liệu thị trường quý III-2025 từ Batdongsan.com.vn)

- Mức độ quan tâm tăng 165% so với đầu năm, bỏ xa các thị trường vệ tinh khác(mức độ tìm kiếm BD trên trang Batdongsan.com.vn)

Trong đó, Thuận An (cũ) nay là Bình Hoà, Lái Thiêu của TP.HCM Hút nhà đầu tư lớn nhất.

Để hiểu vì sao phường Bình Hoà, Lái Thiêu lại được các nhà đầu tư quan tâm cũng như sự lựa chọn an cư đa số người mua nhà, bởi vì khu vực này sở hữu mạng lưới giao thông Xương sống đang được nâng cấp mạnh mẽ, tạo nên mạng lưới giao thông đa chiều, thông thoáng và trọng điểm để kết nối KDC Hiện Hữu với TTTC TP. HCM

QL13 Mở Rộng: Từ 6 lên 8 làn xe (đoạn qua Thuận An), dự kiến hoàn thành 2027, sẽ thông thoáng, giảm kẹt xe và rút ngắn thời gian di chuyển đến TP.HCM, làm tăng vọt giá trị đất hai bên.

Vành đai 3 TP.HCM: Tuyến đường huyết mạch 8 làn xe, kết nối Thuận An trực tiếp với TP.Thủ Đức và Đồng Nai, đang được thi công gấp rút.

Hạ Tầng Liên Vùng Chưa Từng Có: Từ cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành đến quy hoạch 3 tuyến Metro kết nối vào mạng lưới TP.HCM.
Tuyến Metro số 2 nối dài sẽ kết nối từ Đông Bắc về thẳng trung tâm TP.HCM.

So với trung tâm TP.HCM, giá BĐS Đông Bắc vẫn là một "vùng trũng" thu hút vốn.

Quan trọng hơn, nhà đầu tư miền Bắc nhìn thấy ở Đông Bắc một dư địa tăng giá còn rất lớn (giá còn thấp hơn mặt bằng giá các tỉnh phía Bắc đã trải qua "sốt") khi hạ tầng và đô thị hóa tăng tốc.

Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lời cho thuê tại đây tương đối cao (5-7%/năm) nhờ nhu cầu ở thực lớn từ hàng chục khu công nghiệp, chuyên gia và người lao động làm việc tại TP.HCM.

Ngoài ra, khu vực này được đánh giá cao nhờ tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hóa hàng đầu cả Phía Nam. Tốc độ đô thị hóa nhanh và lực cầu nội tại vững chắc từ dân cư, chuyên gia đã biến Đông Bắc TP.HCM thành một thị trường phát triển bền vững, không chỉ thuần túy dựa vào đầu cơ.

Sự dịch chuyển vốn từ Bắc vào Nam không phải là trào lưu mà là một quy luật kinh tế trước sự mất cân đối giá cả. Đông Bắc TP.HCM đang nắm giữ các yếu tố "thiên thời, địa lợi, nhân hòa" để trở thành tâm điểm đầu tư của cả nước.

La Pura vừa ra mắt phân khu Risa dành cho trẻ em, giá chỉ từ 39,5 triệu đồng/m2 khiến cả hội trường bùng nổ. Liệu giá này có làm cho các dự án tại khu Đông Bắc nói chung, các dự án tại TP.HCM nói chung lo lắng?

Nguồn: Phan Dinh Phuc