Vì ngoài Hà Nội và HCM thì cung chung cư lớn nhất ở đây chứ đâu.
Bình Dương cơ bản tốt không? Nhìn 1 vài chỉ số cấp độ tỉnh thì chẳng ai dám bảo xấu. Và khách quan mà nói thì quanh Sài Gòn, có lẽ đây là khu vực mà mặt bằng giá bán vượt đỉnh sau mỗi lần khủng hoảng tốt hơn các tỉnh khác.
Chung cư có phải loại hình tốt không? Đầu chu kỳ phục hồi BĐS, loại hình có nhu cầu ở thực luôn lên trước, và năm 2024 chúng ta cũng đã thấy rất rõ câu chuyện này ở Hà Nội.
Thế giá mua trong câu chuyện này tốt không?
Rất tiếc là không. 2.5 tỷ đồng chưa thuế phí trên căn chung cư 66m2 tương đương giá trên 1m2 sau thuế VAT + phí bảo trì là 42tr/m2.
Giá đấy cuối năm 2019 của 1 CĐT dự án phân khúc dành cho người Việt là quá đắt, khi mà giá đấy mua ngay sát Sài Gòn vẫn quá thoải mái.
Việc này dẫn tới hệ quả tiếp theo là khi giá thuê được có…6 triệu đồng, thì tỷ suất cho thuê trên giá chung cư (chưa tính đầu tư nội thất) là 2.57%! Tỷ suất này nếu phải so với Sài Gòn cũng đã là quá kém rồi chứ không cần phải so với Bình Dương, nơi mà ngay cả bây giờ yield thuê 6% vẫn có dự án đạt được.
Nhưng cái sai lớn nhất có lẽ lại là câu chuyện…đòn bẩy. Tiền thịt thì để đấy hơi khó chịu tí thôi nhưng vẫn ra tiền chứ đòn bẩy 70% nữa thì chịu. Việc này giống kiểu full margin mua FPT 150 vậy 😞…FPT có thể rồi sẽ break all time high trong tương lai thôi, nhưng cứ vay tại đỉnh thì cắt lỗ chỉ là chuyện sớm muộn.
Vì vậy, bài toán tài chính là bài toán không nhất thiết phải đặt đầu tiên, nhưng buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng (nhiều khi là ở bước cuối cùng), nhất là khi không mua bằng tiền thịt.
Bình Dương vẫn tốt, chung cư vẫn sẽ có dự án tăng giá, và sẽ vẫn có những người kém may cắt lỗ trên việc tính toán sai.