Trong bài ">"Nhà ngoại ô khác Biệt thự nghỉ dưỡng" chia sẻ ngày 04/07/2021, với 3 ví dụ thực tế người viết đã đưa ra vài cái bất tiện của loại hình nhà ngoại ô, biệt thư, nhà sàn ven đô mà người mua có thể chưa tính đến. Trong bài viết này, tác giả có vài ý về loại hình đang "HOT" đó là biệt thự nghỉ dưỡng ven đô.

Trước hết ta cần thống nhất với nhau rằng sở hữu một, vài biệt thự nghỉ dưỡng ven đô là mơ ước của đại đa số người dân thị thành, những người hằng ngày đang mệt mỏi, chật vật chen chúc vì chỗ ở chật hẹp, tắc đường, bì bõm lội phố sau mỗi cơn mưa lớn, ngột ngạt vì các loại ô nhiễm: không khí, nguồn nước, âm thanh…vv

Mua hay không mua, mua để làm gì, mua tại dự án nào, đầu tư bao nhiêu tiền, … luôn là câu hỏi để bất cứ ai muốn mua biệt thự nghỉ dưỡng ven đô cần trả lời vì đô thị sinh thái nghỉ dưỡng quanh các thành phố lớn hiện tại có quá nhiều trong khi nguồn lực của mỗi cá nhân luôn hữu hạn. Dưới góc nhìn này, xin có vài ý kiến như sau:

Mua để tận hưởng cuộc sống

Cụm từ “tận hưởng cuộc sống” vừa thể hiện là mục đích đồng thời cũng khẳng định được năng lực tài chính của người mua. Khỏi cần bàn nhiều, nghĩ lắm… nếu mua biệt thự để tận hưởng cuộc sống thì cứ nhắm vào những căn đẹp nhất: view hồ, Panaroma… tại dự án tốt nhất: lớn quy mô, công trình tiện ích nhiều và đặc sắc được quản lý bởi công ty quản lý khách sạn, resorts 5-6 sao…Gia chủ không màng tới chuyện cho thuê, thích lúc nào đến thì đến, cho ai mượn thì tùy…chi phí quản lý qui ra còn thấp hơn nuôi con Sen, người Ở..mà lại còn được là khách hàng, là King.

Người mua biệt thự để vừa sử dụng, vừa kinh doanh, thường chia làm 2 nhóm gắn với mô hình kinh doanh:

(1) Giao biệt thự cho công ty quản lý kinh doanh

(2) Tự kinh doanh.

Ở cấp độ thấp hơn một chút, người mua giao nhà cho công ty quản lý khai thác (1) được sử dụng miễn phí một số ngày nhất định trong năm- thường là 2 tuần ( tùy từng dự án) và được ăn chia lợi nhuận (tỷ lệ phổ biến hiện nay là chủ nhà 80%- công ty quản lý 20%).

Với loại hình hợp tác này, không phải lần nào tới nghỉ cũng được được ở chính căn nhà của mình và những ngày nghỉ lễ, tết, mùa cao điểm thường khó đặt phòng vì công ty ty quản lý luôn ưu tiên cho kinh doanh (trong đó quyền lợi của chủ nhà lớn hơn) và trong hợp đồng thường qui định phải đặc phòng trước và “subject to availability” nếu còn trống.

Về hiệu quả kinh tế, được ăn chia 80% nghe quá tốt, nhưng lưu ý là tỷ lệ ăn chia này tính trên lợi nhuận- có nghĩa là sau khi trừ tất cả các loại chi phí và thuế….khu nào đông khách thì OK, khu nào vắng hoặc kinh doanh theo mùa thì chủ nhà còn phải bù tiền cho công ty quản lý để đảm bảo bộ máy quản lý, vận hành resort hoạt động bình thường và duy trì hoạt động bảo dưỡng để các biệt thư và công trình tiện ích không xuống cấp, sẵn sàng phục vụ khách.

Trường hợp tự doanh, không hẳn là chủ nhà “làm tất ăn cả” vì họ phải trả phí dịch vụ cho công ty quản lý, hoa hồng/chi phí môi giới khách hàng, thuê nhân công..vv. Sẽ là không hiệu quả nếu nhà đầu tư chỉ có một biệt thự vì cùng một công thuê dịch vụ buồng, vệ sinh, bảo dưỡng, trông nom tài sản, lo check-in/check out khách… vì vậy nhà đầu tư nên đầu từ 2-3 biệt thự trở lên- tuy nhiên để trứng vào một rổ thường không phải là cách đầu tư khôn ngoan.

Nếu mua biệt thự nghỉ dưỡng với mục đích đầu tư là chính thì nên tính toán kỹ. Vì giá sản phẩm thường khá cao, cao khả năng tăng giá thấp vì các khu resort ven đô thường có qui mô nhỏ trong khi cạnh tranh khá lớn… dẫn tới vòng đời sản phẩm ngắn: có khu mới khách hàng kéo nhau tới khu mới; thời hạn sử dụng của các khu resorts này thường là 50 năm và và sản phẩm mang dấu ấn cá nhân cao nên rất kén khách.

Rõ ràng là biệt thự nghỉ dưỡng tại các dự án resorts ven đô ưu việt hơn hẳn loại hình nhà vườn, biệt thự, nhà sàn tự xây dựng. Tuy nhiên hiệu quả hay không tùy thuộc vào tiềm lực và mục đích mua của mỗi người.