Vấn đề nằm ở chỗ: thị trường giờ không chạy bằng một động cơ, mà là 5 cái “bánh răng” xoay cùng lúc. Lệch một cái thôi là cả hệ thống chạy cà giựt liền.
Theo ông Lê Xuân Nga – Phó Chủ tịch BHS Group, để trả lời câu hỏi này, cần nhìn vào yếu tố cốt lõi nhất: thanh khoản, và đằng sau thanh khoản là 5 biến số đang cùng lúc chi phối toàn bộ thị trường.
Giờ cùng tui phân tích chém gió một tí nhé 😛
Bánh răng 1: Lãi suất: tiền có vào được hay không
Hiện tại vay bất động sản quanh 13–14%/năm. Nghe con số là thấy mùi “căng”. Vay mua nhà 2–3 tỷ, mỗi tháng gánh lãi thôi đã thấy cuộc đời nhiều suy tư hơn hẳn.
Nhưng nói cho công bằng, đây không phải tín hiệu xấu hoàn toàn. Nó giống như việc thị trường đang bị “ép ăn kiêng” sau một thời gian ăn quá đà. Siết tín dụng để tránh bong bóng là cần thiết. Vấn đề là giai đoạn này sẽ làm lộ rõ ai đang bơi bằng tiền thật, ai đang bơi bằng… niềm tin.
Tin vui là lãi suất kiểu này khó giữ lâu. Bất động sản mà “đói tiền” quá thì kéo theo cả đống ngành khác đi xuống. Khả năng cao 1–2 quý tới sẽ có điều chỉnh, nhưng đừng kỳ vọng về lại thời vay như cho.
Bánh răng 2: Pháp lý + nguồn cung: có hàng để bán hay không?
Năm rồi xử lý được khoảng 2.000–3.000 dự án vướng pháp lý. Nghe rất nhiều, nhưng thực tế nó giống kiểu gỡ dần từng cục tắc trong ống nước thôi, chưa phải xả cái là chảy ào ào.
Nguồn cung 2026 dự kiến tăng mạnh, có thể hơn 50% so với 2025. Nhưng đừng hiểu nhầm là nhiều hàng thì dễ bán. Không! Chính vì có hàng trở lại, thị trường bắt đầu phân hóa rất rõ.
Dự án nào vị trí ổn, giá hợp lý, sản phẩm đúng nhu cầu bán vẫn chạy. Dự án nào định giá trên trời, sản phẩm không đúng người mua thì thôi. Thị trường giờ không còn dễ dãi kiểu cứ mở bán là thắng.
Bánh răng 3: Kinh tế: túi tiền của người mua có dày lên không?
GDP Việt Nam vẫn tăng đều 8–9%/năm, nghe rất đẹp. Nhưng cái quan trọng hơn là cảm nhận của người dân: họ có dám tiêu tiền không.
Thu nhập tăng thì nhu cầu nhà ở, đầu tư tăng. Nhưng nếu người ta vẫn cảm thấy bất an (lãi cao, chi phí sống tăng, kinh tế thế giới lộn xộn), thì tiền vẫn nằm im trong tài khoản.
Hiểu đơn giản: kinh tế tốt là điều kiện cần, nhưng tâm lý mới là thứ quyết định người ta có xuống tiền hay không.
Bánh răng 4: Hạ tầng: nơi nào được “bơm máu”!
Hơn 500 dự án hạ tầng đang chạy, từ cao tốc tới sân bay. Nghe số lượng thôi đã thấy thị trường sắp “dãn ra” mạnh.
Đặc biệt mấy câu chuyện như cao tốc, và xa hơn là đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam. Nếu làm thật, chuyện Hà Nội – Sài Gòn 5 tiếng không còn là viễn tưởng.
Lúc đó, khái niệm “xa trung tâm” sẽ phải định nghĩa lại. Những khu hôm nay bị chê xa, vài năm nữa có thể thành trung tâm mới. Ai nhìn ra sớm thì ăn, ai đợi rõ ràng rồi mới mua thì… mua giá khác.
Bánh răng 5: Tâm lý: thứ vô hình nhưng bóp thanh khoản cực mạnh
Thị trường giờ không thiếu người có tiền. Cái thiếu là người dám xuống tiền.
Lãi suất cao, chiến tranh, giá dầu, lạm phát… tất cả tạo ra một cảm giác chung: thôi từ từ đã. Mà khi đa số cùng “từ từ”, thanh khoản tự nhiên đóng băng.
Nhưng cũng chính lúc này lại là thời điểm những người chơi có kinh nghiệm bắt đầu nhặt hàng. Họ không mua vì cảm xúc, họ mua vì thấy chu kỳ đang ở đâu.
Thị trường này nó lạ vậy: lúc đông người hô mua thì rủi ro cao, lúc ai cũng sợ thì lại bắt đầu có cơ hội.
Vậy 2026 sẽ như nào?
Không có chuyện bùng nổ ngay. Đừng mơ kiểu sáng ngủ dậy thấy thị trường “hồi sinh kỳ diệu”. Nhưng thanh khoản sẽ khá hơn, tầm 20–30% là có cơ sở.
Cái đáng chú ý là sự phân hóa sẽ rất gắt. Không còn chuyện “ông lớn ăn hết”. Dòng tiền sẽ chảy về đúng chỗ: nhà ở phục vụ nhu cầu thật, giá vừa túi tiền, pháp lý rõ ràng. Sau đó mới tới mấy sản phẩm tạo dòng tiền, rồi cuối cùng mới tới nghỉ dưỡng. Ai bán đúng thứ người ta cần thì sống. Ai bán thứ mình muốn bán thì… tự hiểu.
Còn với người tham gia thị trường lúc này, câu hỏi không phải là “có nên vào không”, mà là “mình đang đứng ở bánh răng nào”. Đứng sai chỗ, thị trường có quay cũng không tới lượt 🙂.