Nghe con số này, thú thực là những ai đang gánh nợ trên vai chắc cũng phải "đứng hình" mất vài giây. Nhiều người bắt đầu lo sợ, liệu cái kịch bản kinh hoàng của giai đoạn 2022–2023 có lặp lại không? Cái thời mà dòng tiền bị siết, thanh khoản đóng băng từ tỉnh lẻ đến phố lớn, khiến bao nhiêu nhà đầu tư "ngộp oxy" thực sự. Nhưng nhìn sâu hơn một chút, chúng ta sẽ thấy câu chuyện lần này có những điểm khác biệt rất đáng để suy ngẫm.

Ông Vũ Cương Quyết bên Đất Xanh Miền Bắc có một góc nhìn khá thực tế: đây giống như một cú "rung lắc" để thanh lọc hơn là sụp đổ. Sự thật là thời gian qua, nhiều người nhảy vào thị trường với tâm lý "tay không bắt giặc", dùng đòn bẩy quá đà. Những gói lãi suất "mồi" 5 - 6% ban đầu trông thì ngon ăn đấy, nhưng nó chỉ kéo dài vài ba tháng. Đến khi hết ưu đãi, lãi thả nổi vọt lên 14 - 15%, lúc đó mới ngã ngửa vì tính toán ban đầu đảo lộn hết sạch.

Vấn đề nằm ở chỗ, bất động sản vốn dĩ chưa bao giờ dành cho những người ít vốn mà lại muốn "đánh nhanh thắng nhanh". Nếu trong tay không có sẵn 30 - 40% vốn tự có mà cứ dựa dẫm hoàn toàn vào ngân hàng, thì khi lãi suất biến động, chuyện đứt gãy dòng tiền là tất yếu. Nhưng hãy thử đặt câu hỏi: "Giảm giá" thực chất là gì trong bối cảnh này?

Có hai kiểu giảm mà chúng ta cần phân biệt rõ. Một là những người đuối sức thật sự, buộc phải cắt lỗ để thoát thân. Hai là những người "cắt lời" - tức là thay vì kỳ vọng bán được 100 triệu/m2 như lúc thị trường ngáo giá, giờ họ thực tế hơn, chấp nhận bán 90 triệu để chốt deal. Đó không phải là lỗ, mà là đưa giá trị về sát với thực tế hơn.

Cái rủi ro lớn nhất mà ít người để ý chính là "độ trễ". Những người mua nhà năm 2023-2024 có thể vẫn đang an toàn, nhưng "bom nổ chậm" có thể nằm ở nhóm mua năm 2025 – lúc mặt bằng giá đã neo ở đỉnh và đòn bẩy thì cực lớn. Đến giai đoạn 2027-2028, khi hết ân hạn nợ gốc và lãi suất ưu đãi, liệu bao nhiêu người sẽ còn trụ vững? Đây là bài toán quản trị rủi ro mà bất kỳ ai đang có ý định xuống tiền lúc này cũng phải tự vấn: Bạn đang mua một tài sản tích lũy dài hạn, hay chỉ đang đánh cược với lãi suất ngân hàng?

Thị trường nửa đầu năm 2026 khả năng cao sẽ chậm lại, thanh lọc mạnh mẽ những nhà đầu tư yếu vốn và thích lướt sóng. Nhưng nhìn một cách tích cực, khi những cơn "sốt ảo" 20 - 30% mỗi năm biến mất, bất động sản sẽ quay về đúng bản chất là một kênh tích sản bền vững với mức tăng hợp lý tầm 5 - 7%. Suy cho cùng, nhu cầu ở thực của người dân mình vẫn luôn quá lớn. Quan trọng là sau cú rung lắc này, ai là người đủ kiên nhẫn và đủ lực để đi đường dài, còn ai sẽ phải rời cuộc chơi vì những ảo tưởng về dòng tiền dễ dãi?

Bạn có bao giờ tự hỏi, nếu lãi suất cứ giữ ở mức này trong 2 năm tới, phương án dự phòng của gia đình bạn là gì chưa? Hay chúng ta vẫn đang vừa làm vừa cầu nguyện cho lãi suất hạ nhiệt?