Cụ thể, trong năm 2025, lợi suất đầu tư căn hộ tại TP.HCM ghi nhận ở mức khoảng 25%, nằm trong nhóm kênh đầu tư có hiệu suất cao trên thị trường. Tuy nhiên, bước sang quý 1/2026 (tính đến ngày 27/3), con số này giảm xuống chỉ còn khoảng 3%.
Nghe con số từ 25% xuống còn 3%, nhiều người giật mình tưởng thị trường “gãy”. Nhưng nếu nhìn kỹ lại, đây không phải cú rơi bất thường, mà là cú hạ nhiệt đúng lúc của một cuộc chơi đã bị thổi kỳ vọng lên hơi quá tay trong năm 2025.
Nói thật, cái số 25% năm 2025 mà nhiều người đem ra khoe, bản chất nó đã có mùi không ổn rồi 🙂
Bất động sản căn hộ từ xưa tới giờ, kể cả thời ngon nhất, cũng hiếm khi nào mà tạo ra lợi suất kiểu đó nếu chỉ tính bằng cho thuê hay khai thác thật. Cái 25% đó thực chất là ăn vào giá tăng, mà giá tăng thì đến từ việc có thằng sau chấp nhận mua cao hơn thằng trước, thế thôi.
Giai đoạn đó thị trường giống y chang một cái dây chuyền: ông A mua xong vài tháng bán cho ông B, ông B lại đẩy cho ông C, mỗi người ăn một khúc. Ai cũng tưởng mình phân tích giỏi, chọn đúng sản phẩm, nhìn ra xu hướng. Nhưng nói thẳng luôn cho nhanh, phần lớn chỉ là đang đứng đúng chỗ trong một con sóng đang lên, chứ chưa chắc đã hiểu mình đang cầm cái gì.
Đến quý 1/2026, thị trường chậm lại một nhịp thôi, không cần sập, không cần khủng hoảng gì hết, thì cái vòng quay đó bắt đầu đơ ra. Người mua sau không còn lao vào nữa, giá không còn bị đẩy lên liên tục, thế là toàn bộ phần lợi nhuận “trên giấy” trước đó bốc hơi gần hết. Lúc này mới lôi cái bài toán thật ra: căn hộ đó cho thuê được bao nhiêu, dòng tiền về như nào.
Và kết quả là 3%.
Nghe xong nhiều ông bắt đầu chửi: Đầu tư kiểu gì mà thua cả gửi ngân hàng?.Nhưng vấn đề không phải là thị trường dở đi, mà là trước đó các ông định nghĩa sai cuộc chơi. Căn hộ chưa bao giờ sinh ra để đánh kiểu ăn nhanh như cổ phiếu hay crypto. Nó là tài sản tích lũy, giữ tiền, ăn chậm, mà bền. Chỉ là năm 2025 thị trường dễ quá, nên ai cũng tưởng mình đang chơi hệ khó.
Một cái buồn cười là cùng một mức lợi suất, gửi ngân hàng 6% thì ai cũng thấy bình thường, còn cầm căn hộ 3% thì thấy như bị lừa. Thực ra không phải ít hay nhiều, mà là do trước đó ăn dày quá, giờ quay về mức thực tế thì thấy hụt hẫng.
Thị trường bây giờ không chết, mà đang lọc người. Những ông mua theo phong trào, nghe bạn bè khoe lời là nhảy vào, giờ bắt đầu thấy khó thở vì không còn sóng để bám. Ngược lại, mấy người xác định cầm dài, chọn căn có vị trí ổn, nhu cầu thuê thật, pháp lý rõ ràng thì lại không hoảng lắm, vì dòng tiền vẫn có, tài sản vẫn nằm đó, chỉ là không còn nhảy giá liên tục nữa thôi.
Năm 2025 là giai đoạn ai vào cũng thắng. Còn từ 2026 trở đi, thị trường bắt đầu quay về đúng nghĩa của nó: muốn có tiền thì phải hiểu mình đang làm gì, chứ không còn kiểu nhắm mắt mua đại rồi cầu trời có người mua lại giá cao hơn.
Còn câu hỏi “hết thời lướt sóng chưa” thì trả lời thẳng luôn là: hết cái thời lướt dễ rồi. Bây giờ vẫn có người lướt được, nhưng đó là số ít, phải có hàng ngon, điểm vào chuẩn, và quan trọng là biết thoát đúng lúc. Còn đa số thì nên xác định lại, đừng biến căn hộ thành công cụ đánh bạc nữa, vì bản chất của nó không phải để chơi kiểu đó.
Tóm lại, căn hộ TP.HCM không có vấn đề. Vấn đề là một đám người đã quen kiếm tiền nhanh, giờ bị thị trường tát cho tỉnh lại, thế là tưởng mọi thứ đang lao dốc, trong khi thực ra nó chỉ đang quay về đúng chỗ của nó thôi.