Tôi không trả lời ngay, vì tôi nhận ra đây không chỉ là câu chuyện mua hay không mua, mà là cảm giác bị cuốn vào một dòng chảy chung. Khi ai cũng nói phải mua nhà, tự nhiên việc chưa mua lại trở thành một dạng… tụt lại phía sau.
Tôi hỏi anh đang xem căn nào thì em bảo tầm 5–6 tỷ, loại chung cư 2–3 phòng ngủ, không có gì quá đặc biệt. Nghe xong, chúng tôi ngồi xuống và tính thử như một bài toán, không cảm xúc, không áp lực xã hội, chỉ có con số.
Tôi bắt đầu từ phương án thuê nhà, vì đó là thứ dễ hình dung nhất. Anh nói nếu thuê thì khoảng 15 triệu/tháng là mức có thể chấp nhận được. Với mức đó, ở các đô thị lớn vẫn có thể tìm được một căn hộ đủ ổn cho gia đình nhỏ, không quá rộng nhưng cũng không bí bách. Nhân lên thì mỗi năm là 180 triệu, còn nếu kéo dài 20 năm thì tổng số tiền thuê sẽ là khoảng 3,6 tỷ.
Đến đây, phản ứng của anh giống hầu hết mọi người: im lặng vài giây rồi nhíu mày. Bởi vì khi nhìn một cục tiền lớn như vậy, ai cũng có cảm giác mình đang “ném tiền qua cửa sổ”. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ chúng ta thường nhìn tổng số tiền của 20 năm mà quên mất áp lực thực tế diễn ra từng tháng.
Thuê nhà thực chất là một cách mua sự linh hoạt. Chúng ta trả tiền để đổi lấy việc không phải gánh nợ dài hạn, không bị khóa chặt vào một vị trí, không hoảng loạn nếu thu nhập có biến động, và quan trọng hơn là giữ được trạng thái tinh thần tương đối nhẹ nhàng. Nó không giúp chúng ta sở hữu tài sản, nhưng lại giúp bạn kiểm soát được dòng tiền và cuộc sống trong ngắn hạn.
Sau đó, tôi chuyển sang một kịch bản khác, thực tế hơn với nhiều người: giả sử trong tay có khoảng 3–3,5 tỷ. Nếu vẫn chọn thuê nhà 15 triệu/tháng, tức là 180 triệu/năm, thì phần tiền còn lại hoàn toàn có thể đem gửi ngân hàng ở mức lãi suất khoảng 6%/năm. Khi đó, riêng 3 tỷ tiền gửi đã có thể tạo ra khoảng 180 triệu mỗi năm, tức là gần như đủ để chi trả tiền thuê.
Đến đây, chúng tôi nhận ra một điều khá thú vị: có thể ở một căn nhà ổn định bằng tiền lãi sinh ra từ tài sản mình đang giữ, trong khi phần gốc vẫn còn nguyên. Dĩ nhiên, đây không phải kịch bản hoàn hảo vì lãi suất có thể thay đổi và giá thuê cũng không đứng yên, nhưng nó cho thấy một góc nhìn khác. Thuê nhà, trong một số trường hợp, không phải là “mất tiền”, mà là một chiến lược tài chính có chủ đích.
Phần khó nhất của câu chuyện nằm ở phương án còn lại: mua nhà bằng vốn vay. Khi tôi hỏi anh nếu mua căn 5–6 tỷ thì sẽ vay bao nhiêu, em nói khoảng 2 tỷ. Đây là con số rất phổ biến hiện nay. Tôi giả định một kịch bản không quá lạc quan, với lãi suất khoảng 12%/năm sau thời gian ưu đãi, và thời hạn vay kéo dài 20 năm.
Với điều kiện như vậy, số tiền phải trả hàng tháng có thể rơi vào khoảng gần 30 triệu, thậm chí hơn tùy theo cách tính gốc và lãi. Điều đáng nói là trong những năm đầu, phần lớn số tiền đó là trả lãi, còn gốc giảm rất chậm. Nghĩa là phải chịu áp lực dòng tiền lớn trong thời gian dài trước khi thực sự “nhẹ thở” hơn.
Khi cộng thêm các chi phí sinh hoạt khác như phí quản lý, điện nước, ăn uống, đi lại, hỗ trợ gia đình và kế hoạch con cái, bức tranh tài chính bắt đầu trở nên khá căng. Căn nhà 5–6 tỷ không khiến người anh của tôi nghèo ngay lập tức, nhưng khoản trả ngân hàng hàng tháng có thể khiến anh mất đi quyền lựa chọn trong cuộc sống.
Khi mỗi tháng đều có một con số cố định phải trả, chúng ta sẽ khó dám nghỉ việc, khó dám chuyển hướng, khó chấp nhận rủi ro, và gần như không có không gian để thử những cơ hội mới. Cái gọi là “an cư” đôi khi lại đi kèm với một dạng bất an khác, âm ỉ nhưng kéo dài.
Thực tế không có lựa chọn nào đúng cho tất cả mọi người. Nếu một gia đình có thu nhập ổn định, mức vay nằm trong khả năng chi trả, và có quỹ dự phòng đủ dày, thì việc mua nhà để ở lâu dài hoàn toàn hợp lý. Ngược lại, nếu thu nhập chưa chắc chắn, áp lực tài chính còn lớn, hoặc cuộc sống còn nhiều biến động, thì thuê nhà lại là một phương án an toàn hơn.
Điều đáng nói nhất không phải là chọn thuê hay mua, mà là lý do phía sau quyết định đó. Nếu mua nhà vì nhu cầu thực sự và khả năng tài chính cho phép, đó là một bước đi vững vàng. Nhưng nếu mua chỉ vì sợ bị bỏ lại phía sau, sợ người khác đánh giá, hoặc sợ một kịch bản tương lai chưa xảy ra, thì rất dễ biến một quyết định lớn thành gánh nặng dài hạn.
Đừng hỏi mua nhà có muộn không, hãy hỏi mua xong mình có sống nổi không. Vì suy cho cùng, một căn nhà không chỉ là tài sản, mà còn là một cam kết tài chính kéo dài hàng chục năm với chính cuộc đời mình.