(1) Bài so sánh này chẳng tính đến hiện trạng tài chính của bạn. Người cầm 2.1 tỷ với 21 tỷ đã nhìn thấy 2 bài toán khác nhau rồi; chưa nói tới chuyện gia thế, mục tiêu tài chính, thu chi, khẩu vị rủi ro nữa; làm rõ còn chưa chắc xác nhận được mua hay thuê nữa là mập mờ 🫣

Cái này là cơ bản nhất khi dám đưa ra tư vấn. Nên nói chung bạn bè hỏi mình mấy vụ này chẳng bh dám trả lời chắc nịch như ông…này.

(2) Giờ vào detail. Lựa chọn 1: Mua nhà

1. Giả định lãi suất cào bằng: Muốn giả định đơn giản thì luôn nên thận trọng hơn, chứ mình chưa thấy cá nhân điển hình nào vay thời gian dài 20 năm với lãi trung bình 10%/năm cả. Lệch chỗ này 1 tí thôi là sai số ra tương đối rồi 😬

2. Đề xuất vay 70%: Mua ở mà vay vậy quá mạo hiểm; còn nếu viết kiểu ‘ít tiền nên làm liều’ thì tác giả nên cho tỷ lệ này là 100% luôn, vì ở Việt Nam LTV ngân hàng max 100% ạ. Thế chắc theo phương án pro-mua nhà sẽ sở hữu nhà nhanh hơn sau khi đếm cua trong lỗ tốc độ tăng giá nhà? 🤥

3. Chi phí mua nhà: Dư nợ giảm dần có công thức mà, nếu lấy tháng đầu tiên trả ra tính cho kỹ và thận trọng thì cũng không ra ntn; còn trung bình ở đây chưa biết tác giả tính kiểu gì. Ủa rồi không quy về giá trị hiện tại mà tinh cào bằng luôn là sao? Cũng k biết tính sao ra 5.5 tỷ nữa 😞

4. Chi phí bảo trì và thuế: Đóng ntn khả năng giả định mua nhà đất; chưa hiểu công thức 1% ở đâu ra; thuế đất phi NN đang 0.03% trên diện tích và giá theo khung. Nhà mà tính 1 năm sửa chữa 1% giá trị thì chắc nhà phố đập hết vì yield chỉ vừa đủ sửa nhà chứ lời lãi gì nữa…Còn chung cư thì tính thiếu ít nhất phí quản lý, phí để xe là 2 cục không quá bé để thay đổi bài toán tài chính 😃

5. Tốc độ tăng giá của nhà: Này nếu là 1 nhà để ở thì mang giá trị tượng trưng hơn, nhưng cũng có ý nghĩa vì khi cần convert ra tiền được. Còn nếu để mua thấp bán cao thì thuần là bài toán tài chính. Sample rate tham khảo giá rao bán trung vị của chung cư tăng khoảng 8%/năm trong giai đoạn 2015-2023.

6. Thiếu cân nhắc tới giá trị vô hình của việc mua nhà: Cái này không thấy đề cập. Cảm giác yên tâm, an cư lạc nghiệp không lo bị chủ đuổi ra ngoài không đo đếm được. Risk hedging. Lại quay về điểm (1) để đánh giá 😣

(3) Details tiếp với Lựa chọn 2: Thuê nhà

1. Giá thuê: Chưa hiểu lấy 15 tr/ tháng benchmark với nhà đất 7 tỷ là sao. Yield 2.5% nhà đất không biết đâu ra. Thuê giá này trong 20 năm không tăng gì 😊 và tính thiếu phí ở chung cư y hệt case trên

2. Đem 7 tỷ đầu tư: Ủa sao trên đưng giả định có 2,1 tỷ mà dưới lại có 7 tỷ vậy…Lãi 8%/năm k phải k khả thi, nhưng cũng chẳng thấy giả định đầu tư ntn, mà nếu vậy k lấy luôn 10-12% cho cao hơn, mã ck return dài hạn đầy case study 😁

Kết luận: Đọc cho vui ok. Giả định đơn giản, tránh xây model phức tạp, cũng ok. Nhưng nên disclaimer chứ khẳng định chắc nịch thế thì người đọc hiểu thì thấy cẩu thả, buồn cười; người không hiểu thì lại dễ bull, ra quyết định trên mấy post viết tay ntn thì go viral nguy hiểm quá.

Còn lên model chi tiết cho người tài chính không dư dả phải plan kỹ càng, vài triệu chênh / tháng là sự khác biệt đủ lớn rồi, càng không dư dả thì càng phải tính kỹ.

Mà tính ‘kỹ’ thế này…thua.

Long B. Le