Sự bùng nổ của phân khúc đất nền tách thửa

Huyện Đông Anh: Một lô đất rộng 60m² tại xã Mai Lâm được rao bán với giá 6,4 tỷ đồng, tương đương 107 triệu đồng/m².

Huyện Gia Lâm: Lô đất 42m² tại trục đường Ngô Xuân Quảng được chào bán với giá 133 triệu đồng/m².

Các khu vực khác như Trâu Quỳ, Kim Chung cũng ghi nhận giá đất tăng đều đặn, thậm chí tăng theo tháng nhờ vị trí gần hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh.

Theo khảo sát của các nhà đầu tư lâu năm, cuối năm là thời điểm mà phân khúc này thu hút dòng tiền lớn. Điều này xuất phát từ tâm lý "săn hàng" vào giai đoạn cuối chu kỳ tài chính, khi nhiều nhà đầu tư muốn tìm kiếm kênh an toàn thay vì gửi tiền vào ngân hàng.

Nguyên nhân dẫn đến “cơn sốt”

1. Hạ tầng giao thông thúc đẩy giá đất

Những khu vực như Đông Anh và Gia Lâm đang được hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng giao thông chiến lược như cầu Đông Trù, cầu Tứ Liên, và đường Vành đai 4. Hạ tầng giao thông không chỉ tăng tính kết nối mà còn tạo ra sức hút lớn đối với nhà đầu tư, đẩy giá đất lên cao.

2. Quy định pháp lý và hiệu ứng "khan hiếm"

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, từ ngày 1/8/2024, quy định về siết chặt phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt sẽ làm giảm đáng kể nguồn cung đất nền tách thửa. Kết quả là, các lô đất đã tách thửa hợp pháp, đặc biệt ở những khu vực phát triển mạnh, trở thành "hàng hiếm", kéo giá tăng nhanh chóng.

3. Tâm lý đầu tư an toàn

Chị Nguyễn Mai Hoa, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, chia sẻ: “Đất nền tách thửa là kênh đầu tư an toàn vì giá trị không quá lớn, dễ thanh khoản và khả năng sinh lời tốt khi hạ tầng hoàn thiện.” Tâm lý này đang khiến dòng vốn chảy mạnh vào phân khúc này, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chung còn nhiều biến động.

Nguy cơ tiềm ẩn: Đất nền giá cao có thực sự là an toàn?

1. Giá đất tăng không đồng nghĩa với giá trị thực

Theo Tổng Giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản, giá đất tách thửa hiện nay đang bị đẩy lên không chỉ bởi nhu cầu thực mà còn bởi các yếu tố đầu cơ và hiệu ứng "khan hiếm". Khi diện tích tách thửa tối thiểu tăng, chi phí đầu tư ban đầu cao hơn, kéo giá bán sau cùng lên mức phi lý.

Ví dụ, lô đất 74,9m² tại Kim Chung (Đông Anh) được rao bán với giá 119 triệu đồng/m², trong khi khu vực xung quanh chưa phát triển đầy đủ tiện ích. Điều này đặt ra câu hỏi: Liệu giá đất có thực sự phản ánh giá trị thực của tài sản?

2. Nguy cơ bong bóng từ tâm lý đầu cơ

Khi một phân khúc bất động sản tăng giá quá nhanh, điều này thường đi kèm với nguy cơ hình thành bong bóng. Tâm lý "mua trước, bán sau" khiến thị trường trở nên nóng hơn, dẫn đến hiện tượng giá trị tài sản vượt xa giá trị sử dụng thực tế.

3. Siết chặt pháp lý có thể làm chậm đà tăng trưởng

Quy định siết chặt phân lô bán nền từ năm 2024 được kỳ vọng sẽ là "van giảm nhiệt" cho thị trường, nhưng trong ngắn hạn, điều này có thể gây ra sự xáo trộn. Các nhà đầu tư có thể đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung và khó thanh khoản nếu không tính toán kỹ lưỡng.

Nhà đầu tư cần tiếp cận như thế nào?

1. Đầu tư vào giá trị thực, tránh hiệu ứng "bầy đàn"

Nhà đầu tư nên tập trung vào các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, tiềm năng phát triển rõ ràng thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Việc đánh giá giá trị thực của tài sản, từ vị trí, tiện ích đến pháp lý, cần được đặt lên hàng đầu.

2. Thận trọng trước sự can thiệp của pháp lý

Việc tách thửa đất cần tuân thủ các quy định mới của pháp luật. Các nhà đầu tư nên đảm bảo rằng lô đất được cấp giấy tờ pháp lý đầy đủ, tránh các rủi ro liên quan đến tranh chấp hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng.

3. Chọn lọc khu vực đầu tư tiềm năng dài hạn

Thay vì tập trung vào những khu vực đã "nóng", các nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội tại các vùng ven mới nổi như Sóc Sơn, Thanh Trì – nơi giá đất còn thấp và đang trong giai đoạn phát triển hạ tầng.

BÀI HỌC TỪ CƠN SỐT ĐẤT NỀN

Thị trường đất nền tách thửa đang mang lại cơ hội lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơn sốt này, nếu không được điều chỉnh kịp thời, có thể dẫn đến tình trạng bong bóng, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Để bảo vệ thị trường, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và các bên liên quan nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng và bền vững. Đồng thời, nhà đầu tư cần giữ vững nguyên tắc "đầu tư thông minh", tập trung vào giá trị thực và dài hạn thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.