1. Căn hộ luôn là sản phẩm thay thế
Khi mà giá nhà mặt đất quá cao, người ta không thể với tới thì giải pháp thay thế để thuận tiện sinh sống người ta mới cân nhắc căn hộ. Nên theo một lẽ thường giá bất động sản mặt đất sẽ cao hơn (30%-100%) so với giá căn hộ => Vậy điều gì xảy ra khi căn hộ giá 60 triệu-80 triệu mà giá đất vẫn 40 triệu-50 triệu?
2. Thanh khoản trong thời gian mở bán khá tốt
Do hiệu ứng đẩy marketing từ CĐT và các sàn, để bán tốt nhất chủ đầu tư và ngân hàng cùng hợp tác tạo ra phương thức thanh toán dễ chịu cộng với mỹ từ "Cao cấp" đốn tim khách mua, cũng có thời điểm bạn mua giai đoạn 1, bán giai đoạn 2-3 cũng lời.. Tuy nhiên chuyện gì xảy ra sau khi chủ đầu tư bán xong -> hết truyền thông, sales dự án phần đa chạy dự án mới và lúc này tính "thanh khoản" căn hộ phụ thuộc vào thị trường. Lúc ấy chính bạn phải đi PR cho căn hộ mình đầu tư cạnh tranh với các nhà đầu tư khác.
3. Căn hộ là sản phẩm hình thành trong "tương lai" mà tương lai vẽ thì rất đẹp nhưng hiện thực không như mơ
Nếu không may chủ đầu tư hết năng lực triển khai "đứt cam kết" thì khách hàng sẽ lãnh hậu quả vì hợp đồng mua bán chỉ toàn điều có lợi cho chủ đầu tư, bạn không thể đàm phán điều khoản. Như một chủ đầu tư lớn gần đây "đơn phương" chấm dứt hợp đồng với khách hàng chẳng hạn... Nếu may mắn căn hộ bàn giao thì cũng đối mặt với một số rủi ro mà bạn hên xui gặp phải như chất lượng công trình, bạn mà nhận đúng căn bị thấm dột thì kêu trời luôn... Đọc đến đây bạn còn mơ "tương lai" và dám đánh đổi rủi ro và chi phí cơ hội, tiền bạc của mình không?
Đầu tư căn hộ tưởng dễ nhưng nếu bạn không chuyên thì đôi khi loại hình này chính là cái bẫy đang chực chờ bạn nên hãy hiểu 3 điều dẫn tới rủi ro kể trên. Vậy thì đầu tư căn hộ như thế nào để kiếm lời? Đảm bảo thoả mãn cả 3 yếu tố sau:
1. Thẩm định năng lực triển khai của chủ đầu tư dựa vào các dự án trước đã thực hiện và báo cáo tài chính và pháp lý dự án dự án (ít nhất là đã có Giấy phép xây dựng).
2. Bắt đầu từ vị trí và giá tương quan rumo căn hộ và giá bất động sản mặt đất xung quanh (hẻm > 5m). Nếu vị trí tốt (tiềm năng) mà giá căn hộ (=<70%) trung bình giá đất thì có thể cân nhắc. Lớn hơn 70% trung bình giá đất thì tìm mua xung quanh cho chắc.
3. Căn cứ vào cung cầu bằng cách xét tổng lượng căn hộ của dự án, các giai đoạn bán và tỷ lệ hấp thụ từng giai đoạn (trừ hao 30% ảo). Nếu số lượng căn chỉ bán 1 giai đoạn (giai đoạn bán) xong thì cân nhắc booking sớm chọn căn hiếm view đẹp, tầng đẹp nắm giữ. Nếu số lượng căn < 3 giai đoạn thì mua giai đoạn 1 đẩy giai đoạn 2,3 nếu nhiều hơn 3 giai đoạn thì chờ đến khi hoàn thành phần đa bạn sẽ mua được giá bằng hoặc thấp hơn giá trung bình vì lúc này nguồn cung quá nhiều, không nhất thiết bạn phải tham gia, dư tiền thì cứ gửi ngân hàng.
Cre: Nguyễn Xuân Thiệp