Nhiều vấn đề còn bỏ ngỏ sau khi cấp sổ đỏ

Văn bản 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) được nhận định là mang đến cho thị trường một tâm lý tốt khi giải tỏa được nút thắt lớn nhất, đó là sổ đỏ.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông vẫn tỏ ra lo ngại về tương lai thị trường này khi nhiều vấn đề vẫn còn bỏ ngỏ sau khi văn bản 703 được ban hành.

Vị này cho rằng, văn bản 703 “không có gì mới”, chỉ là văn bản mang tính hướng dẫn nội bộ cho các Sở TNMT các tỉnh, tinh thần pháp lý của Văn bản 703 đều dựa trên Luật hiện hành.

“Văn bản này không phải văn bản quy phạm pháp luật nhưng nhiều người lại hồ hởi, coi đó như “giấy khai sinh” cho condotel”, ông Huế nói.

Luật sư Nguyễn Danh Huế nêu quan điểm: Condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, không vào ở được. Tuy nhiên, lợi ích việc cấp sổ đỏ theo văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật lo ngại, bởi cấp sổ đỏ cho condotel sẽ làm thị trường minh bạch hơn.

“Cùng với đó, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại thì cần cú hích, do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel có thể là cú hích, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư”, ông Huế nói.

Tác động tích cực là có song theo ông Huế, việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh một số vấn đề cần làm rõ.

Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho nhà đầu tư thứ cấp thì phát sinh đến vấn đề liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp. Quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

“Như vậy, nếu sau 50-70 năm, thời hạn cho thuế đất hết thì quyền tài sản cấp cho nhà đầu tư thứ cấp sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được”, vị luật sư đặt vấn đề.

Đáng lưu ý theo ông Huế, giải quyết vấn đề này Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch không giải quyết được.

“Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng hay không?”, ông Huế giả thiết.

Ông Huế nhấn mạnh rằng, điều quan trọng hiện nay là chúng ta đang thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết; còn về khung pháp lý, chúng ta đã có hệ thống quy phạm pháp luật hiện tại cơ bản đáp ứng được thực tế.

Làm sao để nhà đầu tư cảm thấy được bảo vệ

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chúng ta cần thống nhất với nhau và trên cơ sở văn bản 703 của Bộ TN&MT thì condotel nghĩa là một khách sạn toàn căn hộ. Nếu hiểu như vậy thì tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ lấy tiêu chuẩn của khách sạn áp dụng và đầu tư cũng sẽ dùng cách thức của đầu tư khách sạn....

Theo ông Võ, trường hợp nếu quan niệm condotel là một khách sạn toàn căn hộ thì đã có khung khổ pháp lý rồi.

Tháo gỡ nút thắt cho thị trường Condotel như thế nào?

“Vấn đề là nếu tiếp cận condotel bằng cách hiểu là khách sạn toàn căn hộ liệu có giải phóng cho thị trường không? Luật Đất đai đã có khung pháp lý cho một thửa đất sử dụng đa mục đích. Vậy tại sao chúng ta không tiếp cận ở góc độ sử dụng đa mục đích?”, ông Võ nói.

Cũng theo ông Võ, câu chuyện chính sẽ nằm ở nhà đầu tư thứ cấp bởi họ bỏ tiền đều mong muốn có được quyền sử dụng đất nhưng hiện condotel hiện chỉ được xét là cấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

“Câu chuyện này tạo ra mâu thuẫn lợi ích nhất định và các nhà đầu tư thứ cấp hiện đang có những lo ngại sẽ thiệt thòi khi chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chứ không có quyền sử dụng đất”, ông Võ nói.

Với những trường hợp đã được giao đất là đất ở và chủ đầu tư nhưng xây chung cư du lịch, condotel trên đó thì có cấp giấy chứng nhận cho condotel có thời hạn 50-70 năm hay như thế nào. Điểm quan trọng để giúp condotel phát triển là phải giúp các nhà đầu tư thứ cấp cảm thấy yên tâm và được bảo vệ, giáo sư Võ đặt vấn đề.