Thời điểm tôi xuống tiền, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang khá sôi động. Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn quý IV/2024, lượng quan tâm đến căn hộ ở khu vực Nam Từ Liêm tăng gần 12% so với cùng kỳ 2023, đặc biệt với các dự án trung-cao cấp có vị trí thuận tiện. Mua được căn phù hợp, tôi nhanh chóng cho thuê với giá 13 triệu đồng/tháng – đủ để trả phần lớn gốc và lãi ngân hàng, chỉ cần bù thêm một khoản nhỏ.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2025 đến nay, tôi bắt đầu cảm nhận rõ sự chững lại của thị trường. Một vài môi giới từng “sốt sắng” săn khách giờ cũng phải thừa nhận rằng thanh khoản đã giảm đáng kể. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) quý I/2025 cho thấy, giao dịch căn hộ tại Hà Nội sụt giảm 27% so với quý trước, giá bán gần như đi ngang. Ngay cả khu vực từng được xem là tâm điểm như Nam Từ Liêm cũng bắt đầu có dấu hiệu bão hòa.

Đồng thời, thời hạn ưu đãi lãi suất vay của tôi cũng sắp kết thúc. Sau giai đoạn cố định, mức lãi thả nổi dự kiến sẽ lên trên 11%/năm – một áp lực không nhỏ trong bối cảnh dòng tiền từ cho thuê chưa tăng, còn chi phí tài chính lại tăng nhanh.

Trong lúc phân vân, tôi thấy nhiều bạn bè cùng đầu tư đã bắt đầu xoay trục. Thay vì tiếp tục ôm căn hộ, họ bán ra để gom tiền mua đất nền ở các tỉnh như Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Nguyên – những khu vực đang hưởng lợi từ làn sóng công nghiệp hóa và mở rộng hạ tầng. Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, giá đất nền tại một số khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng trung bình 8–12%/năm trong 3 năm qua, đặc biệt gần các khu công nghiệp hoặc tuyến vành đai mới.

Lập luận của họ rất hợp lý: đầu tư đất kỳ vọng biên lợi nhuận cao hơn, ít phụ thuộc vào khách thuê, và có tiềm năng tăng giá khi hạ tầng bứt phá. Hơn nữa, giữ đất không phải lo hỏng hóc, bảo trì hay khấu hao nội thất như với căn hộ.

Nhưng chính họ cũng cảnh báo tôi rằng: đất nền không phải kênh tạo dòng tiền. Nó là “trò chơi kỳ vọng” – nếu không có nhu cầu thực hoặc không đủ thanh khoản, rất dễ chôn vốn dài hạn. Tôi từng biết một người ôm đất gần KCN Yên Phong (Bắc Ninh), sau gần 3 năm vẫn chưa ra hàng, trong khi mỗi năm vẫn phải xoay dòng tiền cho các khoản vay khác.

Trong khi đó, căn hộ tôi đang sở hữu tuy không tăng giá nhiều nhưng lại tạo ra dòng tiền ổn định mỗi tháng. Theo báo cáo từ CBRE, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại Hà Nội hiện dao động từ 4–6%/năm, và khu vực Nam Từ Liêm vẫn nằm trong nhóm dẫn đầu nhờ có hạ tầng đồng bộ, nhiều nguồn cầu thuê từ người nước ngoài và nhân sự làm việc trong các tập đoàn lớn.

Bài toán đặt ra là: giữ lại căn hộ để tiếp tục có dòng tiền đều, hay mạo hiểm bán đi để đầu tư đất nền – kỳ vọng biên lợi nhuận cao hơn nhưng thiếu sự chắc chắn?

Tôi nghĩ mỗi nhà đầu tư sẽ có câu trả lời riêng, tùy theo khẩu vị rủi ro, năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn. 

Tôi vẫn đang cân nhắc. Nhưng một điều tôi rút ra được là: trước khi xoay trục, hãy xem kỹ chân đế tài chính của mình có đủ vững chưa. Vì nếu “nhảy” vào đất mà phải vay tiếp, trong khi chưa chắc ra hàng được, thì rủi ro lại chồng rủi ro.