Mình có thói quen đọc nội dung về BĐS kể cả khi không đi làm vì đấy là cách ngấm kiến thức tốt nhất khi mà thị trường này quá phức tạp. Hôm qua thấy 1 cái poster hay ho này trong 1 video, chắc là để kích người dân mua nhà
Cái post này đọc qua thì nghe rất êm tai, nhưng xem kỹ thì có 1 vài giả định rất bất hợp lý.
(1) Tỷ lệ vay 2 tỉ / 3 tỉ là tương đương với 67%. Đây không phải là 1 tỷ lệ vay an toàn, nếu giả định người đi vay không có tiền (có RẤT nhiều tiền và muốn đi vay để tối ưu lợi nhuận khi đầu tư là 1 câu chuyện khác - nhưng đương nhiên, đây không phải câu chuyện của số đông.
(2) Lãi vay trả trong 10 năm mà chỉ có 847 triệu thì không biết vay với lãi bao nhiêu %. Có quy về giá trị tiền hiện tại thì vẫn thấy nó cứ…sai sai. Cứ cho thấp nhất là 10%/năm (mà tôi tin là khá…khó!) thì ước lượng trên cũng đã sai số khoảng 20%.
(3) Giá nhà trung bình lên 10%/năm. Không biết bạn nào làm cái slide này, lấy số ở đâu. Còn theo số trung bình của Batdongsan.com.vn, trước đợt hype giá chung cư năm nay, thì tỷ suất sinh lời chung cư khoảng 12%/năm thôi, và đấy là đã tính lợi suất cho thuê rồi.
Đấy là 1 ví dụ cơ bản để thấy bài toán đi vay không đẹp như người thiết kế poster đấy vé. Nhưng có vẻ như kể cả trong giai đoạn thị trường đang chỉ chớm những dấu hiệu hồi phục đầu tiên, thì tỷ lệ chọn vay mua, trong 1 tình huống tương tự, vẫn khá cao.
Đây là kết quả 1 khảo sát tôi đăng trong post #3. Mua nhà hay thuê nhà?
Và dù cái Substack này chưa nhiều người subscribe lắm (ước gì nhiều hơn 😁!), thì tôi cũng đã nhận được 1 phản hồi của 1 bạn về quyết định ‘vì sao nên mua’:
Với các luận điểm tương tự như với poster trên, tôi nghĩ có thể counter-argument được với post này, đương nhiên, dựa trên dữ liệu hiện tại và quá khứ (mà chúng ta cũng chẳng thể chắc chắn nó đúng trong tương lai không).
Và nếu tương lai hoàn toàn giống như bạn kể phía trên, có lẽ là tôi sẽ sai khi cá nhân chọn quyết định thuê nếu trong đúng tình huống này, và không có đồng tiền phòng thân nào khác.
Tôi đoán cái tôi muốn nói ở cuối bài viết này là dù quyết định mua hay thuê, chúng ta vẫn phải dùng dữ liệu để phân tích thôi. Tôi đã thấy đủ sự cảm tính ở các câu chuyện sai số tiền tỷ trong 2 năm vừa rồi rồi.
----------------------
Nguồn: Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing tại Batdongsan.com.vn