Tình huống điển hình: Sổ đã rút khỏi ngân hàng, nhưng vẫn còn ghi "thế chấp"

Bên bán và bên mua đã ký hợp đồng đặt cọc viết tay, trong đó thống nhất sẽ mua bán căn nhà đang thế chấp ngân hàng. Bên mua biết rõ tình trạng tài sản và đồng ý chờ bên bán hoàn tất nghĩa vụ trả nợ. Trước ngày công chứng, bên bán đã trả xong khoản vay, rút sổ khỏi ngân hàng, có đầy đủ giấy tờ gồm: Thông báo giải chấp và Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp.

Tuy nhiên, do chưa kịp thực hiện thủ tục cập nhật tại Văn phòng đăng ký đất đai, dòng ghi “thế chấp” vẫn còn nguyên trên sổ hồng. Khi đến văn phòng công chứng, bên mua mời thừa phát lại đến lập vi bằng, đồng thời yêu cầu bên bán phải xóa thế chấp trên sổ thì mới ký hợp đồng mua bán. Nếu không thực hiện, bên mua đe doạ sẽ phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc đã ký.

Tình huống này phản ánh sự chênh lệch giữa tình trạng pháp lý thực tế và tình trạng thể hiện trên giấy tờ, có thể đẩy giao dịch vào thế bế tắc nếu các bên thiếu thiện chí hoặc hiểu không đầy đủ quy trình pháp lý.

Thực tế tại TP.HCM: Có thể thực hiện xoá thế chấp và sang tên đồng thời

VPCC sẽ kiểm tra tài sản và thực hiện xoá thế chấp trên hệ thống công chứng, ký hợp đồng mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng, người mua sẽ cần hồ sơ mua bán, kèm sổ hồng, thông báo giải chấp + đơn xoá để làm thủ tục xoá thế chấp và đăng bộ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

=> Do đó, hệ thống công chứng (cổng thông tin dữ liệu dùng chung) đã ghi nhận tình trạng “đã xóa thế chấp”, dù việc xoá trên sổ hồng vẫn chưa được thực hiện.

Tuy nhiên, vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý: Người mua không hiểu quy trình hoặc vì lí do nào đó cho rằng “sổ còn thế chấp” thì giao dịch không hợp pháp; Người bán lại không ngờ bị bên mua ép “xóa sạch trên sổ” mới ký, dù thực chất đã làm đủ nghĩa vụ trả nợ; Nếu bên bán không đồng ý hoặc chưa kịp đi xóa, nguy cơ bị mất cọc do vi phạm cam kết.

Căn cứ pháp lý: Phải xoá thế chấp trong sổ mới hoàn tất.

Theo quy định pháp luật hiện hành, việc xóa thế chấp phải được đăng ký và cập nhật tại cơ quan đăng ký đất đai thì mới được xem là hoàn tất. Cụ thể:

Khoản 3 Điều 47 Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2024) quy định:

“Trường hợp xóa đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì việc xóa đăng ký chỉ có hiệu lực khi được ghi vào sổ địa chính và cập nhật vào Giấy chứng nhận đã cấp.”

Khoản 2 Điều 31 Nghị định 99/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm cũng nêu rõ:

“Việc xóa đăng ký thế chấp chỉ hoàn tất khi Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật việc xóa vào trang 4 của Giấy chứng nhận.”

Đồng thời, Điều 188 Luật Đất đai 2024 và Điều 124 Luật Nhà ở 2024 cũng khẳng định: nhà đất chỉ được chuyển nhượng khi không bị thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản.

=> Như vậy, chỉ có thông báo giải chấp và đơn xóa là chưa đủ. Nếu dòng ghi “thế chấp” vẫn còn trong sổ, tài sản vẫn chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, và giao dịch có thể bị vô hiệu nếu bị tranh chấp sau này.

Điểm bất cập ở đây là sự không đồng bộ giữa ngân hàng, văn phòng công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai, khiến cho một giao dịch đã hoàn thành về bản chất vẫn bị “vướng” về mặt hình thức. Người bán, dù đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ, vẫn có thể bị quy trách nhiệm do không xóa dòng thế chấp trên sổ đúng thời điểm. Ngược lại, người mua nếu không hiểu rõ quy trình, rất dễ lâm vào tình thế hoang mang, từ chối giao dịch vì lo ngại rủi ro, hoặc bị lợi dụng để tạo sức ép trong thương lượng.

Khuyến nghị cho các bên trong giao dịch

Để hạn chế rủi ro, các chuyên gia khuyến nghị bên bán nên chủ động hoàn tất thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi ra công chứng. Trong trường hợp không thể kịp thời, cần nêu rõ trong hợp đồng đặt cọc rằng việc xóa thế chấp sẽ được thực hiện đồng thời với thủ tục sang tên, nếu địa phương có quy trình hành chính cho phép điều đó.

Về phía bên mua, cần chủ động tìm hiểu kỹ quy trình pháp lý, tham khảo ý kiến công chứng viên và có thể yêu cầu xác minh tình trạng pháp lý trên hệ thống thông tin công chứng để đảm bảo minh bạch và an toàn giao dịch.

Hiện tượng “sổ còn dòng thế chấp dù đã giải chấp” đang là một vùng xám pháp lý – không phải là lỗi cố ý từ phía các bên, mà là hệ quả của sự không đồng bộ giữa các khâu thủ tục hành chính. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp hóa, những điểm nghẽn như vậy nếu không được xử lý kịp thời sẽ tiếp tục là nguồn cơn gây ra các tranh chấp không đáng có, ảnh hưởng đến niềm tin và hiệu quả của toàn thị trường.