TĂNG GIÁ ẤN TƯỢNG NHƯNG VẪN “Ế HÀNG”

Anh Hồng Sơn, 41 tuổi, sống tại quận 3, đã rao bán căn hộ 67m² tại quận Bình Thạnh với giá 7,3 tỷ đồng từ đầu năm. Căn hộ này được anh mua lại từ một nhà đầu tư "cắt lỗ" vào năm 2023 với mức giá 6,4 tỷ đồng. Khi thị trường bước vào đợt tăng mạnh từ tháng 8 năm ngoái, giá căn hộ vọt lên 7,2–7,5 tỷ đồng. Thấy cơ hội tốt, anh liền rao bán để thu hồi vốn. Nhưng sau hơn bốn tháng tìm khách, căn hộ vẫn chưa có người mua vì bị chê… quá đắt.

Nhiều người mua tiềm năng trả giá dưới 7 tỷ đồng, nhưng anh Sơn từ chối. "Giảm 100 triệu để lấy lộc thì được, nhưng giảm nhiều hơn thì tôi không lãi gì," anh nói. Và thế là tài sản vẫn nằm đó, giá trị cao nhưng không có giao dịch.

GIÁ TĂNG THEO DỰ ÁN MỚI NHƯNG KHÁCH VẪN KHÔNG XUỐNG TIỀN

Một trường hợp khác là anh Quốc Anh ở TP Thủ Đức, đang rao bán lại căn hộ tại khu vực quận 9 (cũ), mua từ năm 2022. Gần đây, chủ đầu tư mở bán phân khu mới với giá hơn 85 triệu đồng/m², giúp căn hộ của anh về mặt lý thuyết tăng giá thêm 1,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, dù đã giảm kỳ vọng lợi nhuận từ 800 triệu đồng xuống còn 500 triệu đồng, anh vẫn chưa tìm được người mua.

Lý do rất rõ ràng: khách hàng hiện nay đang rất thận trọng. Dù giá có “ngon trên giấy”, nhưng khi phải bỏ tiền ra thật, tâm lý chờ đợi hoặc nghi ngại lại chiếm ưu thế.

NGƯỜI BÁN GIỮ GIÁ, NGƯỜI MUA NGẠI “NGÁO GIÁ”

Các môi giới trên thị trường xác nhận rằng việc chốt "deal" ngày càng khó khăn. Nguyên nhân lớn nhất là khoảng cách giữa mức giá người bán mong muốn và khả năng chi trả thực tế của người mua ngày càng xa.

Anh Đức Trí, một môi giới bất động sản tại Thủ Thiêm, cho biết mình đang cố gắng tìm khách cho một căn hộ 74m² với giá rao 8,2 tỷ đồng. Trong hai tháng qua, anh đã dẫn 6–7 lượt khách đi xem nhà. Hầu hết đều hài lòng với vị trí, thiết kế, nhưng đều "lắc đầu" khi nghe giá. Khách yêu cầu tìm căn rẻ hơn, còn chủ nhà thì không muốn giảm vì căn hộ được mua từ năm 2021 với giá chỉ khoảng 5,6 tỷ đồng. Dù hiện tại lời rất nhiều, nhưng người bán không chịu xuống giá vì… chưa cần tiền.

CĂN HỘ 6–10 TỶ ĐỒNG ĐANG BỊ CHẬM THANH KHOẢN

Theo nhiều môi giới, các sản phẩm chung cư ở mức giá từ 6 đến 10 tỷ đồng đang ngày càng khó bán. Đặc biệt ở TP Thủ Đức – khu vực từng là “điểm nóng” – thì nay cũng không còn dễ giao dịch như trước. Người mua ngày càng kỹ tính, cân nhắc rất nhiều yếu tố như vị trí, pháp lý, chất lượng căn hộ và cả triển vọng tăng giá trong tương lai.

Chị Ngọc Anh, một môi giới kỳ cựu, chia sẻ: "Căn hộ ở các phân khúc cao cấp thì tăng giá nhanh, nhưng người mua không còn hào hứng. Còn căn trung cấp thì lại bị đẩy giá lên theo, khiến khả năng tiếp cận ngày càng thấp."

DỮ LIỆU CHO THẤY THANH KHOẢN ĐANG LAO DỐC

Cushman & Wakefield cho biết lượng hấp thụ căn hộ tại TP.HCM trong quý I năm 2025 đã giảm tới 58% so với quý IV năm trước. Các đơn vị khác như Knight Frank và DKRA Group cũng ghi nhận mức giảm thanh khoản từ 47–60% trong ba tháng đầu năm.

Trong khi đó, giá thứ cấp lại tiếp tục leo thang. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 4 vừa qua, giá căn hộ đã qua sử dụng tại TP.HCM tăng 15–30% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng mạnh nhất thuộc về các dự án cao cấp, đặc biệt tại khu Thủ Thiêm, Thảo Điền hay quận 7. Những cái tên như Feliz En Vista, Masteri Thảo Điền, Diamond Island, The River Thủ Thiêm… đều ghi nhận mức tăng từ 20% đến trên 40%.

Ngay cả những dự án trung cấp như Citi Home, D’Lusso, Q7 Saigon Riverside, The Era Town cũng tăng giá 20–21%, khiến mặt bằng giá chung cư ngày càng vượt xa khả năng của người mua để ở.

TĂNG GIÁ MẠNH – NHƯNG NGƯỜI MUA Ở THỰC KHÔNG THEO KỊP

Ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group – nhận định rằng giá nhà tăng nhanh chủ yếu đến từ hai nguyên nhân: sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp và xu hướng "ăn theo" giá các dự án mới. Điều này tạo nên làn sóng tăng giá đồng loạt ở thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng đà tăng giá này đang khiến thị trường đi chệch khỏi nhu cầu thực. Người mua để ở – vốn chiếm tỷ trọng lớn – đang dần mất khả năng tiếp cận do giá bị đẩy quá xa thu nhập.

“Tài sản tăng giá trên giấy, nhưng không bán được. Người mua thì không mấy ai sẵn sàng trả giá cao, còn người bán thì không muốn lỗ kỳ vọng. Thế là bế tắc kéo dài,” ông Phúc nói.

XU HƯỚNG DỊCH CHUYỂN RA VÙNG VEN LÊN NGÔI

Trước áp lực giá tại TP.HCM, nhiều người mua đã bắt đầu tìm đến các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đây là những khu vực có hạ tầng đang phát triển mạnh và mức giá căn hộ vẫn còn hợp lý – chỉ từ 2 đến 3 tỷ đồng/căn. Với cùng một số tiền, người mua có thể sở hữu căn hộ rộng hơn, mới hơn, và có tiềm năng tăng giá dài hạn.

KẾT LUẬN: KHI GIÁ TĂNG KHÔNG ĐỒNG NGHĨA VỚI DỄ BÁN

Thị trường căn hộ cũ tại TP.HCM đang chứng kiến một giai đoạn lạ lùng: giá thì liên tục tăng, nhưng thanh khoản lại liên tục giảm. Người bán thì lời nhiều nhưng không bán được, người mua thì nhìn thấy rủi ro “ngáo giá” và không dám xuống tiền.

Chừng nào thị trường chưa cân bằng trở lại giữa kỳ vọng lợi nhuận và khả năng chi trả thực tế, thế giằng co sẽ còn tiếp diễn. Và đó là lúc thị trường phải tự điều chỉnh để trở về quy luật cung – cầu cơ bản.

Nguồn: VNEXPRESS