Người thuê nhà chịu áp lực lan tỏa từ cơn sốt giá bán

Việc giá bán leo thang không chỉ ảnh hưởng tới người mua mà còn lan sang thị trường cho thuê, nơi từng là “chốn lui về” tạm thời của nhiều người trẻ chưa đủ khả năng mua nhà. Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), giá thuê căn hộ đã tăng trung bình từ 10–20% trong vòng 12 tháng qua, đặc biệt ở phân khúc trung cao cấp.

Tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa hay Nam Từ Liêm, rất khó để tìm thấy căn hộ nào có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng. Mức giá phổ biến hiện nay:

- Căn hộ 1 phòng ngủ: 10–15 triệu đồng/tháng

- Căn hộ 2 phòng ngủ: 15–20 triệu đồng/tháng

Với mặt bằng thu nhập bình quân tại các đô thị lớn, chi phí thuê nhà hiện đang chiếm 35–50% thu nhập hàng tháng của người lao động – một tỷ lệ được coi là mất cân bằng tài chính nếu kéo dài trong thời gian dài.

Người mua nhà loay hoay giữa “đỉnh giá mới” và thu nhập cũ

Theo CBRE, giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý I/2025 tăng tới 34% so với cùng kỳ năm ngoái, dù mức tăng quý sau quý hiện tại chỉ ở khoảng 3%. Điều này phản ánh hai thực tế trái chiều: mặt bằng giá đang neo ở mức rất cao, trong khi động lực tăng mới đang chậm lại, thể hiện sự thận trọng của thị trường.

Tuy nhiên, người có nhu cầu mua nhà ở thực vẫn rơi vào trạng thái lúng túng. Nếu mua ngay thì áp lực tài chính là rất lớn, còn nếu chờ đợi thì giá lại không có dấu hiệu giảm. Trong khi đó, việc vay vốn ngân hàng vẫn đang bị siết bởi điều kiện tín dụng khắt khe và lãi suất thương mại vẫn cao so với khả năng trả nợ của người mua nhà lần đầu.

Nguồn cung tăng nhưng chưa giải cơn khát nhà ở hợp túi tiền

Hà Nội ghi nhận khoảng 3.920 căn hộ mở bán mới trong quý I/2025, đến từ 7 dự án, phần lớn nằm ở các khu vực ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Thạch Thất – những nơi đang hưởng lợi từ chiến lược giãn dân và đầu tư hạ tầng. Đây là quý đầu tiên trong 4 năm qua có nguồn cung mở bán mới lớn như vậy trong quý I.

Tuy nhiên, những dự án này chưa thực sự phục vụ nhóm có nhu cầu ở thực với ngân sách hạn chế, do phần lớn vẫn thuộc phân khúc trung cấp – cao cấp, với mức giá khởi điểm từ 40–60 triệu đồng/m². Dù có ưu điểm về quy mô và tiện ích, các dự án này vẫn nằm xa trung tâm, kéo theo chi phí sinh hoạt, đi lại và hạ tầng kết nối chưa đồng bộ – điều khiến người mua nhà phải đắn đo khi lựa chọn.

Nhà ở xã hội – kỳ vọng lớn nhưng hiện thực còn xa

Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại ngày càng vượt trần, kỳ vọng đổ dồn về nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn đang rất chậm chạp, vướng mắc từ quỹ đất, pháp lý, cho đến cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư.

Dù Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt và triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung thực tế vẫn rất hạn chế, chưa thể giải quyết bài toán cung – cầu mất cân đối trong ngắn hạn.

Giấc mơ an cư cần nhiều hơn một phép màu

Dù là người mua hay người thuê, áp lực từ thị trường nhà ở Hà Nội đang ngày một lớn. Mặt bằng giá cao, chính sách tín dụng thận trọng, cùng với sự thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý đang khiến nhiều người dân bị “gạt ra bên lề” khỏi cơ hội an cư.

Trong ngắn hạn, người mua cần cân nhắc kỹ bài toán tài chính cá nhân, không nên “liều lĩnh bắt đáy” nếu chưa đủ nguồn lực dài hạn. Người thuê, trong khi chờ sự hồi phục của thị trường và sự vào cuộc mạnh mẽ hơn của chính sách, có lẽ sẽ phải linh hoạt hơn trong việc lựa chọn khu vực, quy mô và hình thức nhà ở phù hợp với ngân sách hiện tại.

Thị trường nhà ở không thể vận hành hiệu quả nếu chỉ phục vụ nhóm có thu nhập cao. Giải bài toán chỗ ở cho đại đa số người dân – đặc biệt là tầng lớp lao động và người trẻ – đang trở thành một thách thức có tính chất xã hội, đòi hỏi sự đồng hành từ cả chính quyền, doanh nghiệp lẫn nhà hoạch định chính sách.